Nekustamā īpašuma pirkšanu es iedalu 2 lielās kategorijās:
- Pirkt sev (māja, dzīvoklis, zeme mājas būvniecībai, vasarnīca, utt)
- Investīcijas (izīrēšana, attīstīšana, flipošana, utt)
Šajā rakstā apskatīsim tikai pirmo punktu jeb īpašuma iegādi sev. Vienkāršības labad pieņemsim, ka iegādājamais īpašums ir gatavs lietošana jeb īpašumā nav jāveic kapitālais remonts vai nav jāceļ māja.
Kad pirkt?
Pērkot īpašumu sev, jautājums par laiku, kad pirkt, nav pareizais, ko sev uzdot.
Īpašuma pirkšana parasti saistās ar konkrētu vajadzību, t.sk. pirmā īpašuma iegāde, lielāka īpašuma iegāde un mazāka īpašuma iegāde. Katra no šīm vajadzībām mūsu dzīvēs ienāk neatkarīgi no tā, kādā ciklā atrodas nekustamā īpašuma tirgus.
Attiecīgi nav racionāli gaidīt kaut kādus īpašus brīžus jeb cenu korekcijas, lai iegādātos sev īpašumu, ja vajadzība spiež šodien.
Iedomāsimies, ka jaunais pāris pirms dažiem gadiem iegādājās divistabu dzīvokli. Iedomāsimies, ka šobrīd jau ir noticis otrais ģimenes pieaugums un nu jau divistabu dzīvoklī dzīvo 4 cilvēki, no kuriem 2 ļoti strauji aug un ar katru gadu prasa aizvien vairāk dzīvojamās platības.
Protams, ir tādi cilvēki, kuriem šis spiedienu nerada, tad arī varbūt nemaz nav aktuāls jautājums par lielāka īpašuma iegādi. Tomēr, ja vietas sāk aizvien straujāk pietrūkt, rodas stress no saspiestības, tad loģiska rīcība ir lūkošanās pēc lielāka īpašuma.
Šajā gadījumā nav racionāli gaidīt nezināmu laika periodu kaut kādas korekcijas nekustamā īpašuma tirgū, jo, iespējams, attiecības pat nespētu izturēt pieaugošo šaurību vairākus gadus.
Tāpat arī ar citām vajadzībām īpašuma iegādei.
Tāpēc jautājums: “Kad pirkt nekustamo īpašumu?” šajā kontekstā ir nepareizs. Galvenais jautājums ir: “Vai varu atļauties?”
Vai varu atļauties?
Protams, katram izpratne par to, ko varu atļauties ir atšķirīga. Ja vadāmies pēc tā, kādus nosacījumus izvirza bankas, tad šķietami varam atļauties kaut ko ļoti dārgu un lielu.
Piemēram, SEB banka savā mājaslapā min, ka visu kredītu maksājumu summa nedrīkst pārsniegt 40% no ienākumiem.
Pieņemsim, ka jaunā ģimene ar 2 000 eiro ienākumiem pēc nodokļu nomaksas šobrīd ir mājokļa meklējumos un tai šobrīd nav citu kredītu maksājumu. Attiecīgi maksimālais kredīta maksājums pēc bankas minētā varētu būt pat 800 eiro mēnesī. Pieņemot 2.3% gada likmi, 30 gadu termiņu, maksimālais kredīta apmērs varētu sasniegt pat 208 000 eiro.
Lai arī nopirkt šādu īpašumu teorētiski var, tomēr, manuprāt, apgalvot, ka to var atļauties, ir pārdroši.
Ja nu pēkšņi tiek zaudēti ienākumi kaut uz neilgu laiku? Tajā laikā kredīta maksājums nesamazinās. Jā, droši vien vienu vai 2 reizes var sarunāt kredītbrīvdienas, taču būtībā vieglas izejas nav.
40% maksājums no ienākumiem ir pārdrošs un pastāv augsts risks, ka pie lielākām vai mazākām grūtībām var nākties šķirties no īpašuma, jo vienkārši nebūs iespējams veikt attiecīgus maksājumus.
Bet kā tad varētu novērtēt, kāda varētu būt optimāla iegādājamā īpašuma vērtība un attiecīgi arī kredīta maksājums?
Cik dārgu mājokli pirkt?
Pirms laika publicēju rakstu ar tieši šādu virsrakstu Cik dārgu mājokli pirkt?. Ja vēl līdz šim raksts nav lasīts, tad aicinu to izlasīt, lai saprastu domu gājienu un pamatojumu. Lūk, raksta esence tabulas formā:
Mājokļa optimālā vērtība ar 2000 eiro ienākumiem pēc nodokļu nomaksas ir 81 600 eiro. Iegādājoties šādu īpašumu kredītā ar likmi 2.2% gadā, 20% pirmo iemaksu un termiņu 25 gadiem, ikmēneša maksājums ir 283 eiro.
Maksājums sastāda vien 14% no ienākumiem. Manuprāt, konservatīvs hipotekārā kredīta maksājuma apmērs ir 10%, optimāls līdz 15%, savukārt augstāk par 20% būtu jau diezgan riskanti.
Ja aizejam līdz augstākajai atzīmei jeb 20% maksājuma apmēram jeb šajā scenārijā 400 eiro mēnesī, tad īpašuma vērtība varētu sasniegt 115 tūkstošus eiro.
Kopumā var apgalvot, ka mājsaimniecība ar 2 000 eiro mēneša ienākumiem pēc nodokļu nomaksas var salīdzinoši droši iegādāties nekustamo īpašumu vērtībā līdz 115 tūkstošiem eiro.
Un, ja nu atnāk krīze rītdien vai pēc mēneša, vai pēc gada, tad pat ar zemākiem ienākumiem, visticamāk, kredīta maksājums 10-20% apmērā no ienākumiem būs pavelkams. Taču banku augšējais limits 40% ar augstu varbūtību nebūs pavelkams.
Pirmā iemaksa
Vēl viens faktors, kā vērtēt spēju atļauties, ir uzkrāto līdzekļu apmērs, kuru novirzīt pirmajai iemaksai.
Pieņemsim, ka īpašuma iegādei tiek ņemts hipotekārais kredīts. Pirmajai iemaksai būs nepieciešami vismaz 15%(jaunajam projektam) vai 20% no pirkuma summas. Vēl vajadzēs ap 10% no īpašuma vērtības ( 2% nodeva pie pirkšanas, 0.5-1% kredīta izsniegšanas summa, citi izdevumi un 6-7% jaunā īpašuma iekārtošanai). Kopā 25-30% no pērkamā īpašuma vērtības. Nevajadzētu aizmirst, ka pirms tam jau ir jābūt izveidotam neparedzamo izdevumu uzkrājumam un vismaz 6 mēnešu izdevumu uzkrājumi.
Jā, pirmās iemaksas apmēru var samazināt ar ALTUM atbalstu, taču tādā gadījumā kredīta summa būs lielāka un attiecīgi arī ikmēneša maksājums būs augstāks.
Nekādā gadījumā pirmajai iemaksai nevajadzētu aizņemties kādu no dārgo kredītu veidiem, piemēram, patēriņa kredītu. Var paveikties un visu nomaksāt, bet risks iekulties lielās problēmas, kas var rezultēties ar personīgo maksātnespēju, ir ļoti augsts.
Ja tiek izmantots ALTUM atbalsts, tad pirmajai iemaksai un citām izmaksām ir jāuzkrāj vismaz 15-20% no īpašuma iegādes vērtības, savukārt bez ALTUM atbalsta pirmajai iemaksai ir jāuzkrāj vismaz 25-30% no iegādes vērtības.
Ja šobrīd šādu uzkrājumu vēl nav, tas nozīmē, ka nevar atļauties iegādāties īpašumu. Ir jākrāj tik ilgi, kamēr tiek sasniegti šādi apmēri.
Kopsavilkums
“Kad pirkt nekustamo īpašumu?” ir nepareizais jautājums, ko sev uzdot. Ir jāpērk tad, kad ir vajadzība un var atļauties.
Novērtēt savu spēju, ko var atļauties, var pēc 3 faktoriem:
- Īpašuma vērtība nepārsniedz 3.4 x gada ienākumi pēc nodokļu nomaksas
- Uzkrājums 25-30% apmērā no nekustamā īpašuma iegādes vērtības pirmajai iemaksai un citām izmaksām
- Kredīta ikmēneša maksājums nepārsniedz 20% no ienākumiem
Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas darbības.
____________________________________________
Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!
____________________________________________
Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)
Dalies ar rakstu un komentē to šeit: