Nekustamais īpašums – Kaspars Peisenieks

Īrnieka izlikšanas aizlieguma risks

Viens no izplatītākajiem ieguldīšanas veidiem Latvijā ir dzīvokļa iegāde un tā izīrēšana. Neskaitāmās sarunās un diskusijās ir dzirdēts viedoklis, ka cilvēki pie pirmās brīvās naudas investīcijām pirktu dzīvokli un to izīrētu.

Tam pamatā ir vairāki iemesli, kurus šodien sīki un plaši netaisos iztirzāt. Taču šoreiz vēlos pafilosofēt par kādu risku, kas ir neliels, taču pastāv dzīvokļu izīrētājiem.

Īrnieka izlikšanas aizliegums

Šajā brīdī ir jāpiesauc ASV. ASV COVID-19 ietekmē tika ieviests aizliegums izlikt īrniekus. Detaļās un niansēs neiedziļināsimies, bet paspriedīsim par pašu risku kā tādu.

Iedomāsimies, ka esam iegādājušies dzīvokli izīrēšanai. Esam atraduši īrnieku, viss iet gludi, taču tad pienāk kāda negaidīta globāla vai lokāla krīze.

Politiķi, lai “aizsargātu” noteiktu sabiedrības grupu no palikšanas bez mitekļiem, nolemj ieviest plašu un vispārēju īrnieku izlikšanas aizliegumu. Tas nozīmē, ka īrnieku nevar izlikt no mājokļa, pat ja viņš nemaksā īri un komunālos maksājumus, kamēr šāds regulējums ir spēkā.

Protams, lielākā daļa mājokļu īrnieku turpina godīgi pildīt saistības, kā arī, nespējot vairs veikt īres maksājumus, meklē jaunu mājvietu citur. Taču vienmēr būs kāda daļa īrnieku, kuri šādu regulējumu izmantos sev par labu, neatkarīgi no tā, vai tas ir nepieciešams vai nē.

Pieņemsim, ka mūsu izīrētā dzīvokļa īrnieks arī pārtrauc veikt īres maksājumus. Papildus tam īrnieks pārtrauc arī komunālo maksājumu veikšanu. Sazināmies un runājam ar īrnieku un viņš apgalvo, ka nespēj maksāt, ka laiki ir tādi un šādi un neko darīt, nāksies pieciest. Mēs arī kā izīrētāji neko nevaram izdarīt, jo ir ieviests īrnieku izlikšanas aizliegums.

Ja mēģināsim risināt situāciju ar nelikumīgām metodēm, nemaksājošais īrnieks par to ātri vien informēs varas iestādes un mums draudētu risks pašiem tikt sodītiem.

Tā visa rezultātā vairs nesaņemam īres maksu, kā arī sāk krāties komunālo maksājumu parāds.

Ietekme uz ienesīgumu

Pieņemsim, ka dzīvokli bijām iegādājušies par saviem līdzekļiem, neizmantojot kredītu, un ikgadējais ienesīgums pēc visu izmaksu segšanas bija 5% gadā.

Jaunajā situācijā katrs mēnesis, kurā īri nesaņemam, samazina īres ienesīgumu. Ja aizliegums ir spēkā gadu vai vairāk, tad īres ienesīgums nokrītas līdz nullei un pat kļūs negatīvs, jo, visticamāk, izmaksu pusē mums ir dažas pozīcijas, piemēram, apdrošināšana, NĪ nodoklis, u.c.

Papildus tam ir jāmaksā komunālie maksājumi īrnieka vietā. Ja vien komunālo pakalpojumu līgumi nav pārslēgti uz izīrētāja vārda, tad, visticamāk, mums pašiem nāksies segt komunālos maksājumus.

Šādā scenārijā mēs ienesīgumā ļoti ātri nonākam no pozitīviem 5% gadā līdz negatīviem dažiem procentiem gadā.

Ja esam izmantojuši kredītu, lai iegādātos īres dzīvokli un attiecīgi palielinātu ienesīgumu uz mūsu ieguldīto kapitālu, tad sekas būs vēl sāpīgākas. Pozitīvais ienesīgums pārvērtīsies negatīvajā jau dažu mēnešu laikā. Un pēc tam maksāsim kredīta maksājumu un komunālos maksājumus par dzīvokli, kurā kāds cits dzīvo bez maksas.

Aizlieguma ieviešanas varbūtība

Ja vēl 2019.gadā man jautātu, kāda ir varbūtība, ka kaut kas šāds tiktu ieviests, tad es būtu ļoti skeptisks un teiktu, ka ļoti maza.

Taču šobrīd jau vairāk nekā gadu ASV ir spēkā šāds īrnieka izlikšanas aizliegums.

Par laimi šāds lēmums, ja neviļ atmiņa, Latvijā pat netika apspriests, vismaz publiski. Šāda lēmuma pieņemšana vēl vairāk samazinātu īres dzīvokļu pieejamību, jo izīrētāji vienkārši negribētu riskēt.

Ja lūkojamies nākotnē, tad, manuprāt, varbūtība šādam aizliegumam nākamajās krīzēs ir pieaugusi. Es neņemos aprēķināt un veikt pieņēmumus konkrētās varbūtībās, taču tā noteikti ir būtiski pieaugusi, salīdzinot ar 2019.gadu.

Citi ierobežojumi izīrētājiem

Mēs visi esam informēti par padomju laika mantojumu ar beztermiņa īres līgumiem par tirgus realitātei neatbilstošām īres maksām. Kā mēs zinām, šādi līgumi ir spēkā vēl pat šodien, lai gan kopš padomju laikiem ir pagājuši jau 3 desmitgades.

Jā, visticamāk, tādā veidā šādi beztermiņa līgumi neatgriezīsies.

Tomēr vairākas rietumu valstīs atsevišķās vietās ir ieviesti, piemēram, īres maksu griesti. Citur īres maksas ir iesaldētas.

Ir dzirdēti stāsti par īpašumiem, kas pirms dažām desmitgadēm ir bijuši izīrēti, pēc tam īres maksa tika iesaldēta un šodien vēl joprojām īrnieki dzīvo šajā īpašumā par tirgus cenām neatbilstošu īres maksu. Nereti īpašniekam saņemtā īres maksa nenosedz pat īpašuma uzturēšanas izdevumus.

Tā rezultātā īrnieks dzīvo uz izīrētāja rēķina. Īrniekam jau protams forši, bet vai tas ir godīgi un taisnīgi? Manuprāt, nē.

Līdz ar to pastāv arī šādi riski, kuru iestāšanās varbūtību aprēķināt ir gandrīz neiespējami, bet tos ir vērts paturēt prātā ļoti tālos un dziļos plauktiņos.

Ko darīt?

Iespējams, ar šo rakstu kādu esmu nobiedējis. Tāds nebija mans mērķis. Redzot, nesenos virsrakstus no ASV medijiem par īrnieku izlikšanas aizlieguma pagarināšanu, prasījās uzrakstīt arī savas domas un šo faktu atnest arī līdz Latvijai.

Nav tā, ka es kādu gribētu atturēt veikt šādus ieguldījumus, taču ar šo vēlējos vērst uzmanību, ka ir pieaugusi šāda riska iestāšanās varbūtība.

Iespējams, šis risks tā arī nekad nematerializēsies, taču tas nenozīmē, ka šāds risks nepastāv.

Daudz labāk ir zināt riskus, ar tiem rēķināties un attiecīgi rīkoties, nekā tikt pārsteigtam nesagatavotam.

Kad pirkt nekustamo īpašumu?

Nekustamā īpašuma pirkšanu es iedalu 2 lielās kategorijās:

Pirkt sev (māja, dzīvoklis, zeme mājas būvniecībai, vasarnīca, utt)
Investīcijas (izīrēšana, attīstīšana, flipošana, utt)

Šajā rakstā apskatīsim tikai pirmo punktu jeb īpašuma iegādi sev. Vienkāršības labad pieņemsim, ka iegādājamais īpašums ir gatavs lietošana jeb īpašumā nav jāveic kapitālais remonts vai nav jāceļ māja.

Kad pirkt?

Pērkot īpašumu sev, jautājums par laiku, kad pirkt, nav pareizais, ko sev uzdot.

Īpašuma pirkšana parasti saistās ar konkrētu vajadzību, t.sk. pirmā īpašuma iegāde, lielāka īpašuma iegāde un mazāka īpašuma iegāde. Katra no šīm vajadzībām mūsu dzīvēs ienāk neatkarīgi no tā, kādā ciklā atrodas nekustamā īpašuma tirgus.

Attiecīgi nav racionāli gaidīt kaut kādus īpašus brīžus jeb cenu korekcijas, lai iegādātos sev īpašumu, ja vajadzība spiež šodien.

Iedomāsimies, ka jaunais pāris pirms dažiem gadiem iegādājās divistabu dzīvokli. Iedomāsimies, ka šobrīd jau ir noticis otrais ģimenes pieaugums un nu jau divistabu dzīvoklī dzīvo 4 cilvēki, no kuriem 2 ļoti strauji aug un ar katru gadu prasa aizvien vairāk dzīvojamās platības.

Protams, ir tādi cilvēki, kuriem šis spiedienu nerada, tad arī varbūt nemaz nav aktuāls jautājums par lielāka īpašuma iegādi. Tomēr, ja vietas sāk aizvien straujāk pietrūkt, rodas stress no saspiestības, tad loģiska rīcība ir lūkošanās pēc lielāka īpašuma.

Šajā gadījumā nav racionāli gaidīt nezināmu laika periodu kaut kādas korekcijas nekustamā īpašuma tirgū, jo, iespējams, attiecības pat nespētu izturēt pieaugošo šaurību vairākus gadus.

Tāpat arī ar citām vajadzībām īpašuma iegādei.

Tāpēc jautājums: “Kad pirkt nekustamo īpašumu?” šajā kontekstā ir nepareizs. Galvenais jautājums ir: “Vai varu atļauties?”

Vai varu atļauties?

Protams, katram izpratne par to, ko varu atļauties ir atšķirīga. Ja vadāmies pēc tā, kādus nosacījumus izvirza bankas, tad šķietami varam atļauties kaut ko ļoti dārgu un lielu.

Piemēram, SEB banka savā mājaslapā min, ka visu kredītu maksājumu summa nedrīkst pārsniegt 40% no ienākumiem.

Pieņemsim, ka jaunā ģimene ar 2 000 eiro ienākumiem pēc nodokļu nomaksas šobrīd ir mājokļa meklējumos un tai šobrīd nav citu kredītu maksājumu. Attiecīgi maksimālais kredīta maksājums pēc bankas minētā varētu būt pat 800 eiro mēnesī. Pieņemot 2.3% gada likmi, 30 gadu termiņu, maksimālais kredīta apmērs varētu sasniegt pat 208 000 eiro.

Lai arī nopirkt šādu īpašumu teorētiski var, tomēr, manuprāt, apgalvot, ka to var atļauties, ir pārdroši.

Ja nu pēkšņi tiek zaudēti ienākumi kaut uz neilgu laiku? Tajā laikā kredīta maksājums nesamazinās. Jā, droši vien vienu vai 2 reizes var sarunāt kredītbrīvdienas, taču būtībā vieglas izejas nav.

40% maksājums no ienākumiem ir pārdrošs un pastāv augsts risks, ka pie lielākām vai mazākām grūtībām var nākties šķirties no īpašuma, jo vienkārši nebūs iespējams veikt attiecīgus maksājumus.

Bet kā tad varētu novērtēt, kāda varētu būt optimāla iegādājamā īpašuma vērtība un attiecīgi arī kredīta maksājums?

Cik dārgu mājokli pirkt?

Pirms laika publicēju rakstu ar tieši šādu virsrakstu Cik dārgu mājokli pirkt?. Ja vēl līdz šim raksts nav lasīts, tad aicinu to izlasīt, lai saprastu domu gājienu un pamatojumu. Lūk, raksta esence tabulas formā:

Ienākumi mēnesī pēc nodokļu nomaksas un attiecīgā optimālā mājokļa vērtība

Mājokļa optimālā vērtība ar 2000 eiro ienākumiem pēc nodokļu nomaksas ir 81 600 eiro. Iegādājoties šādu īpašumu kredītā ar likmi 2.2% gadā, 20% pirmo iemaksu un termiņu 25 gadiem, ikmēneša maksājums ir 283 eiro.

Maksājums sastāda vien 14% no ienākumiem. Manuprāt, konservatīvs hipotekārā kredīta maksājuma apmērs ir 10%, optimāls līdz 15%, savukārt augstāk par 20% būtu jau diezgan riskanti.

Ja aizejam līdz augstākajai atzīmei jeb 20% maksājuma apmēram jeb šajā scenārijā 400 eiro mēnesī, tad īpašuma vērtība varētu sasniegt 115 tūkstošus eiro.

Kopumā var apgalvot, ka mājsaimniecība ar 2 000 eiro mēneša ienākumiem pēc nodokļu nomaksas var salīdzinoši droši iegādāties nekustamo īpašumu vērtībā līdz 115 tūkstošiem eiro.

Un, ja nu atnāk krīze rītdien vai pēc mēneša, vai pēc gada, tad pat ar zemākiem ienākumiem, visticamāk, kredīta maksājums 10-20% apmērā no ienākumiem būs pavelkams. Taču banku augšējais limits 40% ar augstu varbūtību nebūs pavelkams.

Pirmā iemaksa

Vēl viens faktors, kā vērtēt spēju atļauties, ir uzkrāto līdzekļu apmērs, kuru novirzīt pirmajai iemaksai.

Pieņemsim, ka īpašuma iegādei tiek ņemts hipotekārais kredīts. Pirmajai iemaksai būs nepieciešami vismaz 15%(jaunajam projektam) vai 20% no pirkuma summas. Vēl vajadzēs ap 10% no īpašuma vērtības ( 2% nodeva pie pirkšanas, 0.5-1% kredīta izsniegšanas summa, citi izdevumi un 6-7% jaunā īpašuma iekārtošanai). Kopā 25-30% no pērkamā īpašuma vērtības. Nevajadzētu aizmirst, ka pirms tam jau ir jābūt izveidotam neparedzamo izdevumu uzkrājumam un vismaz 6 mēnešu izdevumu uzkrājumi.

Jā, pirmās iemaksas apmēru var samazināt ar ALTUM atbalstu, taču tādā gadījumā kredīta summa būs lielāka un attiecīgi arī ikmēneša maksājums būs augstāks.

Nekādā gadījumā pirmajai iemaksai nevajadzētu aizņemties kādu no dārgo kredītu veidiem, piemēram, patēriņa kredītu. Var paveikties un visu nomaksāt, bet risks iekulties lielās problēmas, kas var rezultēties ar personīgo maksātnespēju, ir ļoti augsts.

Ja tiek izmantots ALTUM atbalsts, tad pirmajai iemaksai un citām izmaksām ir jāuzkrāj vismaz 15-20% no īpašuma iegādes vērtības, savukārt bez ALTUM atbalsta pirmajai iemaksai ir jāuzkrāj vismaz 25-30% no iegādes vērtības.

Ja šobrīd šādu uzkrājumu vēl nav, tas nozīmē, ka nevar atļauties iegādāties īpašumu. Ir jākrāj tik ilgi, kamēr tiek sasniegti šādi apmēri.

Kopsavilkums

“Kad pirkt nekustamo īpašumu?” ir nepareizais jautājums, ko sev uzdot. Ir jāpērk tad, kad ir vajadzība un var atļauties.

Novērtēt savu spēju, ko var atļauties, var pēc 3 faktoriem:

Īpašuma vērtība nepārsniedz 3.4 x gada ienākumi pēc nodokļu nomaksas
Uzkrājums 25-30% apmērā no nekustamā īpašuma iegādes vērtības pirmajai iemaksai un citām izmaksām
Kredīta ikmēneša maksājums nepārsniedz 20% no ienākumiem

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas darbības.

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Cik dārgu mājokli pirkt?

Ja domājam par to, cik dārgu mājokli pirkt, tad parasti viens no ierobežojošajiem faktoriem ir spēja uzņemties kredītsaistības jeb banku noteiktais slieksnis, ka saistību apmēram nevajadzētu pārsniegt 30% no ienākumiem.

Tomēr tas nedod atbildi, cik liela ir summa, kādu būtu vēlams nepārsniegt, iegādājoties mājokli.

Kā rīkojas miljonāri?

Viens no veidiem vērtības noskaidrošanai ir paskatīties, kā rīkojas turīgi cilvēki. Tomasa Stenlija grāmatā Nākamais miljonārs kaimiņos tiek apskatīti un analizēti miljonāru paradumi, tērēšanas tendences un dzīves filozofija. Jāatzīmē, ka grāmatā netiek rakstīts par ultra bagātajiem, bet gan par ikdienas miljonāriem jeb par cilvēkiem, kas ar savu darbu, pieticīgu dzīvesveidu un lieliskiem personīgo finanšu pārvaldīšanas principiem ir spējuši izveidot turīgumu, kas ir mērāms miljonos.

Grāmatas autori noskaidroja, ka vidējā mājas vērtība šādiem miljonāriem ir 3.4 mājsaimniecības gada ienākumu apmērā. Grāmatā tiek analizēti miljonāri ASV, kur ir citādāka nodokļu sistēma un visticamāk aprēķiniem tiek piemēroti mājsaimniecības ienākumi pirms nodokļu nomaksas.

Latvijā nodokļu sistēma ir pavisam citādāka, tāpēc, lai vairāk pieturētos pie konservatīviem aprēķiniem, pieņemsim, ka optimāla mājokļa vērtība varētu būt 3.4 mājsaimniecības gada ienākumu apmērā pēc nodokļu nomaksas.

Mājokļu vērtības ar dažādiem ienākumu apmēriem

Kāda ir optimālā mājokļa vērtība pie dažādiem ikmēneša ienākumu apmēriem?

Kā redzam tabulā, ja mājsaimniecības ienākumi ir 500 eiro mēnesī pēc nodokļu nomaksas, tad optimāla mājokļa vērtība varētu būt 20 400 eiro. Ar 2 000 eiro ikmēneša ienākumiem pēc nodokļu nomaksas optimāla mājokļa vērtība ir ap 81 600 eiro.

Vidējā darba samaksa Latvijā 2020.gada 3 ceturksnī bija 1 147 eiro pirms nodokļu nomaksas. Ja nav apgādājamo un ir iesniegta algas grāmatiņa, tad pēc nodokļu nomaksas alga uz rokas bija 821 eiro.

Ar šādiem ienākumiem optimāla mājokļa vērtība ir ap 33 500 eiro. Ja mājsaimniecībā ir 2 personas, kuras abas saņem valstī vidējo algu, tad šādas mājsaimniecības optimālā mājokļa vērtība ir ap 67 000 eiro.

Kādus mājokļus var nopirkt par šādām summām?

Daudziem varētu šķist, ka par šādām summām neko nevar nopirkt. Tā nav! Neatkarīgi no tā, kā rīkojas sabiedrība kopumā vai kāda sabiedrības daļa, vai kā esam pieraduši domāt līdz šim, par katru no šīm summām var iegādāties attiecīgus īpašumus.

Tāpēc iepriekšējai tabulai esmu pievienojis klāt kolonnu ar īpašumiem, kādi ir pieejami par attiecīgām summām.

Ienākumi, optimālā mājokļa vērtība un pieejamie īpašumi

Jāatzīmē, ka šajā gadījuma uzsvars ir likts uz Rīgu un Rīgas apkārtni 60 km rādiusā jeb stundas brauciena attālumā. Citos Latvijas reģionos situācija var būtiski atšķirties.

Kā ir realitātē?

Precīzu datu nav, taču sajūtu līmenī šķiet, ka pietiekami liela daļa sabiedrības intuitīvi dzīvo +/- saviem ienākumiem optimālos mājokļos. Protams, ir daļa, kas pērk maksimāli pieejamo un tādējādi gan pakļauj sevi personīgo finanšu riskiem, gan var citiem līdzīgu ienākumu saņēmējiem likt justies “nepietiekamiem”.

Tiem, kuru iegādāto īpašumu vērtības būtiski pārsniedz augstāk minētās attiecīgās vērtības, būs ļoti grūti ilgtermiņā kļūt turīgiem. Visticamāk līdzvērtīgi paradumi būs novērojami arī citos tēriņu segmentos, kā piemēram auto, apģērbs, izklaides, utt. Šos cilvēkus var glābt uzskatu maiņa, kas, manuprāt, ir zemas varbūtības scenārijs. Vēl var palīdzēt strauji augoši ienākumi, tomēr pastāv būtisks risks neizkļūt no vāveres riteņa, bet vienkārši nonākt lielākā un advancētākā vāveres ritenī.

Nobeigumā

Šis raksts ir vairāk orientēts uz cilvēkiem, kuri taisās iegādāties nekustamo īpašumu. Pavisam citādāka situācija ir tad, ja īpašums jau pieder, bet tā vērtība ir krietni augstāka par minēto 3.4 reižu ienākumu un īpašuma optimālās vērtības attiecību. Te katram situācija ir jāvērtē individuāli. Dažus piemērus apskatīšu nākamajā rakstā.

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

Piesakies konsultācijai par uzkrājumiem

____________________________________________

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Video dialogi un monologi martā

Iepriekšējā mēneša laikā ir sanācis parunāt par finanšu tirgiem, ekonomiku un vīrusu video formāta. Šajā ierakstā dalos ar šiem video hronoloģiskā secībā.

7.marta saruna ar Kristapu Moru

18.marta monologs Live saruna par personīgajām finansēm un finanšu tirgiem

25.marta saruna ar Deividu Cjukšu par finanšu tirgiem un nekustamo īpašumu Latvijā, protams, vīrusa kontekstā

31.marta monologs Live: Vai esam apakšā? (tehniskā analīze)

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, uzraksti man e-pastā, facebook vai twitter @KasparsKas

____________________________________________

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Ko darīt ar mantotu īpašumu?

Ko darīt ar mantotu nekustamo īpašumu? Manuprāt ir 4 varianti:

Izmantot savām vajadzībām
Neizmantot nekā
Gūt ienākumus
Pārdot

Mazliet plašāks skaidrojums katram no variantiem

1. Izmantot savām vajadzībām

Ja mantots ir dzīvoklis vai mantota ir māja, tad īpašuma izmantošana savām vajadzībām būs tā apdzīvošana. Ja mantota tiek vasarnīca, tad tā regulāri tiek izmantota. Ja mantota tiek lauksaimniecības zeme un/vai saimniecība, tad tās izmantošana un apsaimniekošana. Ja mantota tiek apbūves zeme, tad tās apbūve savām personīgajām vajadzībām.

2. Neizmantot nekā

Ir mantots īpašums, taču tas netiek izmantots. Mantotais dzīvoklis stāv tukšs, taču maksājumi (apsaimniekošana, apkure, elektrības pieslēgums, nekustamā īpašuma nodoklis) par to ir jāveic. Mantotā māja stāv tukša, taču maksājumi (elektrības pieslēgums, nekustamā īpašuma nodoklis, u.c.) ir jāveic, kā arī neapkurinātu māju “laika zobs” skar daudz spēcīgāk nekā apdzīvotu māju. Mantota vasarnīca stāv tukša, taču maksājumi jāveic.

Mantotā lauksaimniecības zeme atstāta atmatā, taču nekustamā īpašuma nodoklis jāmaksā un jārēķinās ar soda naudu par neizmantoto zemi. Mantotā apbūves zeme stāv neizmantota, taču nekustamā īpašuma nodoklis jāmaksā un zemes attīrīšanas izmaksas ar gadiem tikai pieaugs.

3. Gūt ienākumus

Mantot dzīvokli vai māju izīrēt. Vasarnīcu aktīvajā sezonā izīrēt. Lauksaimniecības zemi izīrēt citiem saimniekiem. Apbūves zemi izīrēt vidēja termiņa izmantošanai (tirdzniecība, auto plači, utt)

4. Pārdot

Mantoto īpašumu pārdoto un iegūtos līdzekļus izmantot citiem ieguldījumiem vai citu savu esošo kredītsaistību, ja tādas ir, segšanai.

Liekas nekas sarežģīts un viegli saprotams. Izdomājam, kurš variants attiecīgajā situācijā ir vispiemērotākais, un rīkojamies.

Uzreiz gan jāatzīmē, ka katrs gadījums ir individuāls. Mantojumā saņemtam īpašumam var būt atšķirīgi racionālākie pielietojumi atkarībā no mantojuma saņēmēja, tāpēc nav viena universāla padoma kā rīkoties ar mantotu īpašumu.

Gandrīz nekad racionāli nav izvēlēties 2.variantu. Bezdarbība vienmēr saistās ar tiešām izmaksām (nekustamā īpašuma nodoklis, u.c.) un netiešām izmaksām (nolietojums, aizaugšana).

Ļoti daudzos gadījumos racionālākā izvēle būtu īpašumu pārdot. Pārdošanā iegūtos līdzekļus var izmantot dažādi, t.sk.:

Pilnībā vai daļēji finansēt cita nekustamā īpašuma iegādi savai lietošanai
Segt parādsaistības, ja to nasta ir liela
Ieguldīt cita veida ieguldījumos, piemēram, finanšu tirgos

Vairāk par dažādām situācijām un kurš no variantiem attiecīgajā situācijā varētu būt racionālākais skaties video zemāk:

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

____________________________________________

Nekustamā īpašuma kā ieguldījuma turēšanas izmaksas

Latvijā tāpat kā daudzviet citur pasaulē ir izveidojies uzskats, ka nekustamais īpašums ir viens no labākajiem ieguldījumiem. “Tautā runā”, ka nekustamajam īpašumam nekrīt vērtība un citi līdzīgi pieņēmumi.

Šajā brīdi vēlos piedāvāt ASV piemēru.

Ja aplūkojam S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index vērtības izmaiņas laikā no 1987.gada līdz šī gada jūlijam, redzam, ka indeksa vērtība ir pieaugusi no 100 līdz 332.1.

32 gadu laikā mājokļu cenas ir pieaugušas par 232.1% jeb par 3.8% gadā. 3.8% vērtības pieaugums gadā nav slikti. Taču ir viens liels BET. Indekss atspoguļo cenas izmaiņas, taču netiek ņemta vērā inflācija.

Ieguldījumu būtība ir spēt saglabāt pirktspēju un vairot turīgumu ilgtermiņā, kas nozīmē spēt nopelnīt vairāk nekā pieaug cenas.

Šajā pašā laika periodā kopējais cenu pieaugums jeb inflācija ASV bija 138% jeb 2.7% gadā. Tā rezultātā īpašumu cenas reāli (pieaugums mīnus inflācija) pieauga par 1.1% gadā.

Vēl bēdīgāka bilde ir redzama zemāk:

Grafikā augstāk ir attēlotas nekustamā īpašuma vērtības izmaiņas pēc inflācijas 3 ASV pilsētās no 1990.gada līdz 2019.gadam. Rozā jeb sārtā līnija ir izmaiņas Losandželosā, kopējais pieaugums 42.3% jeb 1.2% gadā. Šis rādītājs aptuveni saskan ar iepriekš minēto reālo pieaugumu.

Tikmēr Ņujorkā (tumši zilā līnija) kopējais pieaugums bija vien 23.1% jeb 0.7% gadā, bet Čikāgā 6.4% jeb 0.2% gadā.

Līdz šai vietai rakstā par piemēru izmantoju ASV, jo ASV var tikt ņemts par piemēru vai ceļvedi tam, kā kapitālismā bāzētas ekonomikas attīstās un attiecīgi kādas tendences nākotnē potenciāli varētu būt novērojamas Latvijā, ja pieņemam, ka Latvijas ekonomikas kopējā attīstība sekos ASV pēdās.

Izejot no iepriekšējā pieņēmuma, varam secināt, ka vidēji nekustamais īpašums Latvijā pēc inflācijas nākotnē varētu pieaugt par 0-1% gadā. No vienas puses nav slikti, jo netiek zaudēta naudas pirktspēja. Taču no otras puses ir vairāki faktori, kas kopējo ainu padara mazāk pievilcīgu.

Viens no tiem ir nekustamā īpašuma nodoklis. Bāzes likme nekustamā īpašuma nodoklim Latvijā ir 1.5% no kadastrālās vērtības. Pārsvarā tā ir zemāka par tirgus vērtību, taču ilgtermiņā, visticamāk, nonāksim pie tā, ka nodokli maksāsim no tirgus vērtības. Tātad no reālas īpašuma vērtības pieauguma ir jāatņem 1.5%.

Tā rezultātā tukšs nekustamais īpašums gadā zaudē no -1.5% līdz -0.5% no savas reālās vērtības. Ar 1.5% ikgadēju vērtības kritumu pēc 10 gadiem kopējais reālās vērtības zudums būs gandrīz 15%.

Tāpat ir jāņem vērā, ka nekustamais īpašums nolietojas. ASV tiek pieņemts, ka mājoklis nolietojas par aptuveni 2.56% gadā, tā rezultātā 39 gadu laikā mājoklis tiktu pilnībā nolietots. Ja atņemam šo lielumu no iepriekš iegūtās vērtības, tad sanāk, ka nekustamais īpašums reālajā vērtībā ik gadu zaudē no -4% līdz -3% gadā. Ar 4% ikgadēju vērtības kritumu pēc 10 gadiem kopējais reālās vērtības zudums būs gandrīz 35%.

Pie tam nolietojumu pieņēmums ir attiecināms uz apdzīvotām vai regulāri izmantotām telpām. Es domāju, ka ikviens no mums ir redzējis, cik strauji īpašum degradējas, ja to neizmanto un neapkurina. Tādos gadījumos runa var būt par 5, 10 vai pat vairāk procentu vērtības zudumu gada laikā.

Ja īpašums stāv tukšs, bet tiek uzturēts lietošanas kārtībā, tas nozīmē izdevumus par elektrības pieslēgumu, apkuri, apsaimniekošanu. Šīs izmaksas arī var sniegties dažos procentos. Pieņemsim, ka tie ir 2% gadā. Nu jau kopējais reālās vērtības zudums ir aptuveni 6% gadā.

Šeit varētu novilkt iedomātu svītru un apstāties, pieņemot, ka tukšs nekustamais īpašums ik gadu zaudē aptuveni 6% no savas reālās vērtības jeb cenas pēc inflācijas.

Kopējā aina izskatās pavisam citādāk, ja īpašums tiek izīrēts. Nodokļu maksājumus un apsaimniekošanu var pārnest uz īrnieka pleciem. Tā rezultātā reālās vērtības kritums sarūk līdz 2.5% gadā, kas sastāv no 0% reālās cenas pieauguma un 2.5% nolietojuma.

Lai nekustamais īpašums kļūtu par pievilcīgu ieguldījumu, tas ir jāizīrē par cenu, kas ir lielāka par 2.5%(nolietojums), pieņemot, ka īpašuma cena pieaug vienā līmenī ar kopējo inflāciju ekonomikā. Tādā gadījumā nekustamais īpašums ne vien saglabās savu vērtību, bet arī vairos turīgumu.

Ja pieder nekustamais īpašums 60 000 eiro vērtība, un tiek maksāts samazinātais 10% nodoklis no īres ieņēmumiem, situācija ir sekojoša. Ienesīgumam pirms nodokļiem ir jābūt 2.78%. Šajā gadījumā gada īres maksas ieņēmumi būtu 1 668 eiro jeb 139 mēnesī pirms nodokļiem jeb 125 eiro mēnesī pēc nodokļiem. Atgādinu, ka šī ir minimālā īres maksa, lai ieguldītāja turīgums saglabātos un nekristos vērtībā.

Un šeit varam rezumēt. Ja stāv tukšs nekustamais īpašums 60 000 eiro vērtībā, tā uzturēšana un reālās vērtības kritums gadā kopā sastādīs ap 3 600 eiro. Lai ieguldītājs nezaudētu savu pirktspēju, īpašums ir jāizīrē ar vismaz 2.78% augstu ienesīgumu jeb 139 eiro mēnesī. Attiecīgi, kopējās vērtības pieaugumam ir nepieciešama augstāka īres cenas.

Jāatzīmē, ka visā rakstā runa ir par standarta gadījumu, kurā īpašums tiek tikai izīrēts. Zinošiem cilvēkiem, kas tam velta daudz laiku, vienmēr atradīsies iespējas dažādos tirgus segmentos, lokācijās un citās variācijās nopelnīt daudz vairāk. Taču tādā gadījumā tā vairs nav pasīva ieguldīšana vai sava turīguma saglabāšana, bet gan aktīva darbība, kas robežojas ar investēšanu un komercdarbību.

Tukšs nekustamais īpašums ir ļoti dārgs nekustamais īpašums!

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

Piesakies konsultācijai par uzkrājumiem

____________________________________________

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

#DPM jeb Kā nopirkt pirmo nekustamo īpašumu?

“Apsveicu!” – tāda parasti ir pirmā reakcija, ja tuviniekiem vai draugiem pastāstām, ka esam nopirkuši savu nekustamo īpašumu. Savukārt, ja paziņojam par tikko kā noslēgtu īres līgumu, nākas dzirdēt: “tā jau ir vējā izsviesta nauda!”

Šis raksts nav par to, vai es šīm frāzēm un sabiedrības vidējam viedokli piekrītu vai nepiekrītu. Šis raksts ir par to, kā nopirkt savu pirmo īpašumu.

Domājot par to, kā nopirkt savu pirmo īpašumu, man nāk prātā šī pirms 4 gadiem tapusī dziesma:

Dzīvošana pie mammas vai vecākiem pieaugušam cilvēkam ilgtermiņā, manuprāt, nav labs risinājums, taču īstermiņā citu mērķu sasniegšanai – ir tīri okei.

Dzīvošana pie mammas vai vecākiem vienu līdz pāris gadus līdz izdodas sakrāt pirmajai iemaksai īpašuma iemaksai nav nekas nosodāms. Lai būtu godīgāk, var vienoties ar vecākiem par dzīvošanas izmaksu dalīšanu.

Ja nav vēlmes dzīvot ar vecākiem, var kādu periodu izmantot citus salīdzinoši zemāku izmaksu dzīvesvietas nomas veidus.

Dzīvošanu vairākiem svešiem cilvēkiem vienā dzīvoklī romantizē vairāki populāri seriāli, tai skaitā Friends, New Girl, The Big Bang Theory un citi. Parasti tas ir saistīts ar to, ka izmaksas uz vienu cilvēku ir zemākas. Starpību starp to, cik izmaksātu īrēt vienam un dzīvošanu vairākiem kopā, var novirzīt uzkrājumam, lai iegādātos pirmo mājokli.

Agrāk, lai sakrātu pirmajai iemaksai, bija jākrāj daudz gadi. Šobrīd tā vairs nav. Lai iegādātos nekustamo īpašumu, bankas prasa pirmo iemaksu sākot no 15%. Visticamāk Rīgā izdosies iegādāties īpašumu ar pirmo iemaksu līdz 25%.

Ja šāda summa ir jāsakrāj pašam, tad tā tiešām var likties kā neiespējamā misija vai arī nebeidzama šodienas upurēšana kaut kādai tālai patīkamai nākotnei.

Taču šobrīd ir pieejams valsts galvojums, ko piedāvā Altum . Tā rezultātā pirmās iemaksas apmērs var būt pat tikai 5% no iegādes summas. Piemēram, 60 000 eiro vērta dzīvokļa iegādei var pietikt ar 3000 eiro savu līdzekļu. Ja saņem virs vidējās algas Latvijā un laiciņu #DPM (dzīvo pie mammas) un uzkrāj maksājumu, ko citā gadījumā maksātu par dzīvokļa īri, vajadzēs 1 gadu.

Protams, ar iegādi saistās vēl citas izmaksas, valsts zemes nodeva, notārs, ķīla utt, kopā tāpat būs jāsakrāj ap 8-10% no iegādes vērtības, taču tie nav 20 vai 30%.

Rezumējot, nedaudz #DPM un ir nauda pirmā nekustamā īpašuma iegādei.

Jāpiebilst, ka katram apstākļi ir citādāki. Kādam var nebūt mammas, pie kuras dzīvot, vai mamma dzīvo tālu no darbavietas un šāds variants ne laika ziņā, ne ekonomiski nav pamatojams. Ar šo vēlējos mazliet runāt pretī tiem bļāvējiem, kas saka, ka īres cenas ir nesamērīgi augstas, taču paši nopirkt nevar. Nopirkt var!

P.S. tādu #DPM, kāds ir attēlots video klipā, neatbalstu!

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

____________________________________________

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Pirmie soļi (atjaunināts 20.08.2018)

Gandrīz gads ir pagājis no ieprieksējās Pirmie soļi (atjaunināts 09.09.2017) versijas tapšanas. Laiks iet un piedāvājumi mainās. Iepriekšējā versijā minētais pakalpojumus vairs nenodrošina tik labus nosacījumus, taču BlueOrange 200% komplekts aktīviem kartes lietotājiem nodrošinās, labumus, kādus citur nesaņemt. Katram pašam jāparēķina, vai ir izdevīgi.

Pārējie soļi paliek nemainīgi. Zemāk teksts no oriģinālā ieraksta Pirmie soļi. Vēl piebildīšu, ka pēc 3.soļa izpildes katram cilvēkam situācija būs atšķirīga un turpmāk veicamie soļi būs atšķirīgi. Kāds var ķerties uzreiz pie ieguldīšanas, kāds atmaksās kredītu, bet cits uzkrās bērna izglītības apmaksai.

____________________________________________

Parasti visu vajag tagad un uzreiz, bieži gribam visu jau vakar. Tāpat ir ar investīcijām un ieguldījumiem. Te vajadzētu piebremzēt.

Investīcijas un ieguldījumi ir tikai daļa no finanšu plāna. No sarunām ar cilvēkiem par viņu finansēm ir jāsecina, ka lielākā daļa cilvēku īstenībā nav gatavi investīcijām un/vai viņu pašreizējais finansiālais stāvoklis neļauj veikt prātīgas un atbilstošas investīcijas, tātad, ir jāuzlabo finansiālais stāvoklis.

Finansiālā stāvokļa uzlabošanu var iedalīt vairākos soļos, tieši tāpēc ieraksta nosaukums: “Pirmie soļi”. Sekojot šiem soļiem, ikviens spēs sajusties drošāk, samazināt stresa līmeni un justies pašpārliecinātāk. Ja minētais solis jau ir izpildīts, uzsit sev pa plecu un virzies uz nākamā soļa izpildīšanu. Pie katra soļa ir neliels paskaidrojums un ieteicamie instrumenti soļa īstenošanai.

Līdzekļi neparedzētiem gadījumiem ( Piemēram auto remontam, sadzīves tehnikas aizstāšanai u.c. Atkarībā no dzīves līmeņa vēlamais apjoms varētu būt 500-1000 eiro. Uzglabāt skaidrā naudā vai norēķinu kontā, kur līdzekļi ir pieejami uzreiz)
Kredītu pirmstermiņa atmaksa ( Runa ir par visiem kredītiem, kas nav hipotekārais kredīts. Ir jāatmaksā visi patēriņa kredīti, jāizmaksā uz nomaksu ņemtie telefoni, datori un cita elektronika, tāpat lielākajā daļā gadījumu jāatmaksā auto kredīti. Sākam ar dārgāko jeb kredītu ar augstāko procentu likmi atmaksu)
Vismaz 6 mēnešu izdevumu uzkrājumi (Tieši tā, izdevumu un nevis ienākumu. Ienākumiem vajadzētu pārsniegt izdevumus. Ja tiek saņemta alga aploksnē, kā rezultātā nebūs iespējams saņemt bezdarbnieka pabalstu, tad vajadzētu vismaz 12-18 mēnešu izdevumu uzkrājumus. Šajā gadījumā var izmantot krājkontu – līdzekļu vērtība nevar kristies un pieeja tiem ir salīdzinoši operatīva)
Ieguldījumi, kuriem tiek piemērotas nodokļu atlaides (dzīvības apdrošināšana ar uzkrājumu, 3.pensiju līmenis. Sīkāk par šiem ieguldījumiem jau pavisam drīz sekos bloga ieraksts)
Uzkrājumi bērnu izglītībai vai savu studiju kredītu atmaksa.
Hipotekārā kredīta atmaksa (ja hipotekārā kredītā nav, tad var veikt uzkrājumu pirmajai iemaksai kredīta saņemšanai īpašuma iegādei un pēc tam attiecīgi veikt kredīta paātrinātu atmaksu)
Investīcijas, t.sk. gan fondi, gan nekustamais īpašums un daudzi citi.

Kā redzat, lai nonāktu pie investēšanas ir jāveic ļoti liels darbs un jāizpilda vairāki soļi. Nereti šo soļu izpildīšana var aizņemt 5, 10 un pat vairāk gadus, atkarībā no pašreizējā finansiālā stāvokļa.

Minētie soļi ir attiecināmi uz vidusmēra cilvēku, kurš strādā algotu darbu un izmanto hipotekāro kredītu nekustamā īpašuma iegādei. Katra cilvēka gadījumā situācija būs atšķirīga, taču šos soļus var izmantot par vispārējo vidējo rādītāju. Sīkāk par katru no soļiem rakstīšu jau pavisam drīz, izmantojot gan hipotētiskus aprēķinus, gan praktiskus ieteikumus.

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

Piesakies konsultācijai par uzkrājumiem

____________________________________________

Atruna:

1)Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

2)Esmu algots darbinieks BlueOrange bankā. Atlīdzību par saites ievietošanu savā blogā nesaņemu.

____________________________________________

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Hipotekārā kredīta procentu likme

Diezgan daudz esmu rakstījis par kredītiem. Esmu rakstījis par ātrajiem kredītiem, dārgiem auto kredītiem un citiem. Šajā reizē par apskatīšu būtisku hipotekārā kredīta sastāvdaļu – procentu likme.

Kredītam ir 3 būtiski raksturlielumi – termiņš, kredīta summa un procentu likme. Ņemot vērā šos trīs faktorus, varam nonākt pie kredīta maksājuma. Loģiski domājot, viss ir pavisam vienkārši. Ja nemainās pārējie divi faktori, tad darbojas šādas sakarības:

Jo garāks termiņš, jo zemāks maksājums
Jo lielāka kredīta summa, jo lielāks maksājums
Jo augstāka procentu likme, jo lielāks maksājums

Šajā rakstā apskatīšu tieši procentu likmes aspektu. Tā dziļākai izpratnei esmu veicis dažādus aprēķinus. Visos aprēķinos esmu pieņēmis, ka tiek ņemts hipotekārais kredīts uz 30 gadiem, īpašuma vērtība 60 000 EUR, pirmā iemaksa 15%, kredīta summa 51 000 EUR.

Kāds ir kredīta ikmēneša maksājums pie dāžādām procentu likmēm?

Uz horizontālās ass ir attēlota procentu likme, savukārt zilā līnija norāda uz hipotekārā kredīta ikmēneša maksājumu pie attiecīgās kredīta likmes. No salīdzinoši nesenas personīgās pieredzes zinu, ka dabūt procentu likmi zem 2% par ar ļoti labu kredītņēmēja profilu ir grūti vai gandrīz neiespējami. Tāpēc esmu izvēlējis procentu likmes robežās no 1,5% līdz 5,5%.

Uzskatāmībai pievienoju tabulu ar mēneša maksājuma apmēru pie dažādām procentu likmēm:

Likme	Maksājums	% Summa
1,50%	176,01	12 364,07
2,00%	188,51	16 862,14
2,50%	201,51	21 544,20
3,00%	215,02	26 406,50
3,50%	229,01	31 446,05
4,00%	243,48	36 653,45
4,50%	258,41	42 027,42
5,00%	273,78	47 560,45
5,50%	289,57	53 246,06

Esmu pievienojis kolonnu tabulas labajā pusē. Tajā ir uzrādīta kopējā procentos samaksājamā summa pa visu kredīta termiņu jeb 30 gadiem, pieņemot, ka netiek veiktas izmaiņas kredīta līgumā un procentu likme saglabājas nemainīga.

Kā redzams, procentos samaksātā summa visa termiņa laikā ir gana iespaidīga. Protams, tā ievērojami pieaug līdz ar augstāku procentu likmi. Ar 1.5% gada likmi 30 gados procentos tiks samaksāts nedaudz virs 12 tūstošiem, bet ar 5.5% likmi procentos samaksātā summa jau pārsniegs kredīta pamatsummu.

Manuprāt, tikai aplūkojot šo tabulu, ikvienam būtu jārodas sapratnei, cik svarīgi ir censties iegūt pēc iespējas zemāku procentu likmi hipotekārajam kredītam. Lai arī liekas, ka ikmēneša maksājuma atšķirība par 25 eiro starp 1.5% un 2.5% nav pārāk liela, taču visā kredīta periodā izmaksas ar 2.5% likmi būs par vairāk nekā 9 000 lielākas par kredītu ar 1.5% likmi.

Šķiet, ka tik tālu viss skaidrs. Tālāk jūsu uzmanībai piedāvāju vēl vienu tabulu:

Likme	Maksājums	% Summa	% Ietaupījums	Faktiskā % summa	Laika ietaupījums	Faktiskais termiņš
1,50%	176,01	12 364,07	1 205,44	11 158,64	33	327
2,00%	188,51	16 862,14	1 795,17	15 066,97	35	325
2,50%	201,51	21 544,20	2 501,70	19 042,50	38	322
3,00%	215,02	26 406,50	3 340,36	23 066,14	41	319
3,50%	229,01	31 446,05	4 326,31	27 118,29	44	316
4,00%	243,48	36 653,45	5 476,09	31 177,36	47	313
4,50%	258,41	42 027,42	6 808,08	35 219,35	51	309
5,00%	273,78	47 560,45	8 338,12	39 222,33	55	305
5,50%	289,57	53 246,06	10 081,13	43 164,93	59	301

No kreisās puses pirmās trīs kolonnas ir saglabātas nemainīgas. Pēc tam seko kolonna ar nosaukumu % Ietaupījums. Kas ir to ir jāsaprot?

Šajā tabulā esmu veicis papildus aprēķinus, kas notiek ar samaksāto procentu summu un kredīta termiņu, ja regulāri tiek veikti papildus maksājumi kredīta pirmstermiņa dzēšanai. Tiek pieņemts, ka katra gada beigās kredītņēmējs veic papildus maksājumu ikmēneša kredīta maksājuma apmērā jeb katru gadu veic nevis 12 maksājumus, bet gan 13 maksājumus. Tā rezultātā kredīts tiek ātrāk atmaksāts un ietaupīts uz kopējo procentos samaksāto summu.

Skaidroju ar konkrētu piemēru. 2% likme, ikmēneša maksājums 188,51, % Summa 16 862,14. Papildus regulārajiem kredīta maksājumiem kredītņēmējs reizi gadā veic papildus maksājumu kredīta dzēšanai ikmēneša maksājuma apmērā jeb 188,51. Tā rezultātā straujāk samazinās atmaksājamā pamatsumma, kredīts tiek atmaksāts ātrāk un tiek ietaupīts 1795,17. Faktiskā % Summa samazinās un ir 15 066,97. Ja kredīta maksājuma apmērs netiek mainīts, tad, veicot papildus iemaksas, ātrāk tiek atdota kredīta pamatsumma. Šajā gadījumā kredīts tiek atdots par 35 mēnešiem jeb gandrīz 3 gadiem ātrāk nekā sākotnēji plānots.

Protams, vislielākais ieguvums no pirmstermiņa kredīta atmaksas ir kredītiem ar augstu procentu likmi.

Secinājumi:

Ja plāno ņemt kredītu, nekautrējies “apstaigāt” vairākas bankas, lai saņemtu vairākus piedāvājumus un izvēlētos labāko.
Ja Tev ir kredīts ar kredīta likmi virs 3% un kopš kredīta ņemšanas ir ievērojami uzlabojies tavs kredīta ņēmēja profils (pieauguši ienākumi, samazinātas citas saistības, pieaugusi īpašuma vērtība, u.c.), ir vērts apdomāt un vērsties pie vairākām bankām, lai noskaidrotu iespējas veikt pārkreditāciju. Tas, protams, ir maksas pasākums, taču milzīgās atšķirības starp % maksājamajām summā pie dāžādām likmēm vajadzētu būt spēcīgam pamatojumam.
Ja nevar saņemt hipotekāro kredītu ar zemu likmi vai jau ir kredīts ar ne pārāk zemu likmi, tad ir vērts pacensties un veikt papildus kredīta maksājumus ātrākai kredīta dzēšanai. Ietaupījums var būt iespaidīgs.

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

Piesakies konsultācijai par kredītiem

____________________________________________

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Kad pirkt nekustamo īpašumu Latvijā?

Pagājušajā nedēļā db.lv pamanīju portāla iniciētu lasītāju diskusiju par tēmu Īstais brīdis pirkt nekustamo īpašumu Latvijā – vakar, šodien vai vēl gaidāms?

Diskusija nebija diez ko “dzīva” – tāpēc nolēmu savu viedokli uzrakstīt blogā.

Uzreiz jāsaka, ka jautājums ir pārāk plašs, lai uz to sniegtu vienkāršu atbildi, izvēloties vienu no piedāvātajiem variantiem.

Savu viedokli sniegšu tikai par nekustamo īpašumu, kas paredzēts dzīvošanai. Uz šo jautājumu var skatīties no diviem lielajiem skatu punktiem:

Pirkt īpašumu savai lietošanai jeb dzīvošanai
Pirkt īpašumu investīciju nolūkos.

Uzreiz var atbildēt uz otro skatu punktu. Viss ir atkarīgs no sagaidāmā ienesīguma, vērtības izmaiņām, tirgus tendencēm, utt. Par to šoreiz nerakstīšu.

Atbildu uz pirmo skatu punktu.

Pērkot īpašumu sev, jautājums par laiku kad pirkt nav pareizais, ko sev uzdot. Galvenais jautājums ir: “Vai varu atļauties?” Protams, katram izpratne par varēšanu atļauties ir atšķirīga, tāpēc savu sniegšu savu versiju.

Pirmkārt, spēju atļauties var noteikt pēc tā, vai ir pietiekami brīvie līdzekļi īpašuma iegādei. Cik ir pietiekami?

Pieņemsim, ka īpašuma iegādei tiek ņemts hipotekārais kredīts. Pirmajai iemaksai būs nepieciešami vismaz 15% no pirkuma summas. Vēl vajadzēs ap 10% no īpašuma vērtības ( 2% nodeva pie pirkšanas, 0.5-1% kredīta izsniegšanas summa, citi izdevumi un 6-7% jaunā īpašuma iekārtošanai). Kopā 25% no pērkamā īpašuma vērtības. Nevajadzētu aizmirst, ka pirms tam jau ir jābūt izveidotam neparedzamo izdevumu uzkrājumam un vismaz 6 mēnešu izdevumu uzkrājumi.

Saprotu, ka tas viss var izklausīties gana abstrakti, tāpēc izmantošu piemēru, ko esmu jau agrāk aprakstījis rakstā Jaunā profesionāļa finanšu plāns (2) Nav saistību, nav aktīvu.

Scenārijā aprakstītā persona pēc 2 gadu uzkrājumu veikšanas bija uzkrājusi ap 8 000 eiro. Izdalot ar iepriekš minētajiem 25%, maksimālā pirkuma summa ir 32 000 eiro. Jo lielāks būs uzkrājums, jo dārgāku īpašumu var pirkt. Ar 15 000 eiro uzkrājumu, pirkuma summa jau sasniedz 60 000 eiro.

Otrs vērā ņemamais faktors ir kredītmaksājuma apmērs. Nesenajā rakstā Kā sagatavoties krīzei? minēju, ka, manuprāt, drošs saistību apmērs ir tādā gadījumā, ja kredīta maksājums nepārsniedz 10% no neto ienākumiem.

Jau pieminētajā piemērā personas ienākumi bija ap 1 400 eiro mēnesī “uz rokas”, attiecīgi kredīta maksājumam nevajadzētu pārsniegt 140 eiro mēnesī.

Izmantojot 140 eiro mēneša maksājumu, kredīta termiņu 30 gadi, pirmā iemaksa 15%, procentu likme 2.5% gadā, maksimālais kredīta apmērs ir 42 000 eiro.

Piemērā minētajai personai ir 8 000 eiro uzkrājums, tas būtu jāpalielina vēl par 2 500 eiro, lai persona varētu atļauties nopirkt dzīvokli par summu 42 000 eiro.

-Pag, Kaspar, bet tu neatbildēji, kad pirkt īpašumu!

Jā, uz to es neatbildēju, jo, ievērojot manis iepriekš uzskaitītos uzkrājumu un kredīta maksājumu apmērus, ir gandrīz nesvarīgi pāris gadu robežās, kad pirkt īpašumu.

-Jā, bet tad jau neviens nevar neko nopirkt! Viss ir dārgs un būs mūžam jākrāj!

Jā un nē! Neviens nespiež pirkt tagad! Pie tam es šajā blogā nerakstu par to, kā cilvēki rīkojas, bet gan par to, kā, manuprāt, vajadzētu rīkoties.

Tātad, ja kredīta maksājums nepārsniedz 10% no neto ienākumiem, esi uzkrājis neparedzēto gadījumu fondu, 6 mēnešu izdevumu uzkrājumu, kā arī 25% no īpašuma iegādes vērtības, tad patiešām vari atļauties pirkt īpašumu.

Un tādā gadījumā nav svarīgi, kad pirkt. Pat, ja rīt ir krīze, tavs kredīta maksājums ir tikai 10% no pašreizējiem ienākumiem. Ja ienākumi krītas uz pusi, maksājums pieaug līdz 20% no ienākumiem. Arī tas vēl nav kritisks apjoms.

Saprotu, ka esmu aprakstījis ļoti konservatīvu variantu. Taču es uzskatu, ka tas ir pietiekami drošs, lai uzņemtos lielas saistības.

Ceru, ka esmu radījis vielu pārdomām un mana raksta iespaidā mazāk cilvēki uzņemsies pārāk lielas saistības ar nesamērīgi augstu kredīta maksājuma īpatsvaru no ienākumiem.

Saprātīgus finanšu lēmumus vēlot,

Kaspars

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas darbības.

____________________________________________

Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!

____________________________________________

Dalies ar rakstu un komentē to šeit: