Nekustamā īpašuma P2P un crowdfunding

Pirms laika saņēmu jautājumu, vai varu kaut ko uzrakstīt vai pateikt par nekustamā īpašuma P2P un crowdfunding platformām.

Neesmu ne noliedzējs, ne šo platformu fans. Tādas ir ne tikai Latvijā, bet arī citās valstīs iegūst augstu popularitāti. Parasti katrai no platformām mazliet atšķiras darbības modelis.

Ja runājam par platformām, kas zināmas Latvijā (konkrētas nesaukšu), tad katra no tām ir mazliet atšķirīga. Vienā tiek piedāvāts ar kapitālu piedalīties īpašumā attīstībā, būvniecībā, savukārt citā tiek piedāvāts ieguldīt aizdevumos, kam kā nodrošinājums kalpo hipotēka uz īpašumu.

Atšķiras arī peļņas nosacījumi. Vieni piedāvā ieguldīt equity (kapitālu) un attiecīgi dalīt peļņu, lai kāda tā būtu. Citi piedāvā fiksētu procentu ienākumu uz noteiktu laika termiņu.

Nekas principiāli slikts šajos piedāvājumos nav. Tātad izmantot šos var, taču pirms tam ir kārtīgi jāizvērtē gan pati platforma un attiecīgi arī katra atsevišķā investīcija.

Kādi ir galvenie riski, ko es saskatu šajos piedāvājumos?

Sāksim ar tādiem piedāvājumiem, kur tiek piedāvāts ieguldīt kapitālā un pēc projekta noslēgšanās dalīt saņemot peļņu.

Galvenais risks šajos projektos ir tirgus risks. Ja tiek paredzēts, ka tiek ieguldīti līdzekļi projekta attīstīšanā (nav svarīgi, vai tas ir viens dzīvoklis, daudzdzīvokļu projekts, viesnīca vai kas cits), šādiem projektiem termiņš var būt pāris gadi. Vai varam prognozēt, kādā stāvoklī būs valstu ekonomikas pēc 2-3 gadiem? Un attiecīgi, cik liels būs pieprasījums pēc nekustamā īpašuma?

3 gadu tālu nākotni neviens nevar progrozēt. Tātad šajā gadījumā lielākais risks ir tas, ka nekustamā īpašuma cenas neturpinās pieaugt vai būs ievērojami kritušās un nāksies saņemt krietni zemāku peļņu, vai dalīt zaudējumus. Jāatzīstas, ka neesmu detaļās iedziļinājies piedāvājumos un nezinu, kādas ir paredzamās darbības, ja pēc konkrētā termiņa nav iespējams īpašumu realizēt par ieplānoto cenu vai vismaz bez zaudējumu cenu. Kurš tajā gadījumā pieņem gala lēmumu, vai projektu turēt tirgū līdz tas atgūsies un tad pārdot (papildus izmaksas) vai piefiksēt zaudējumus.

Protams, pastāv dažādi citi riski. Tā kā šī joma nav regulēta, tad ir salīdzinoši augstāks krāpniecības risks. Laiks rādīs, kā šādas platformas un to piedāvājumi spēc pārdzīvot nākamo krīzi. Nesaku, ka būs slikti, saku, ka neviens nezina kā būs.

Par ieguldījumiem aizdevumos, kam kā nodrošinājums kalpo hipotēka uz īpašumu.

Šeit itkā viss ir vienkārši un saprotami. Tirgū jau ir diezgan daudz tādu piedāvājumu un šādos aizdevumos var ieguldīt jau diezgan ilgu laiku.

Te gan arī ir jāņem vērā vairāki faktori. Piemēram, augstās procentu likmes.

Ja šodien labs kredītņēmējs var saņemt hipotekāro kredītu ar likmi 2-3%, tad kāpēc lai tas ņemtu kredītu ar divciparu likmi? Vai nu kredītņēmējam nav stabilu ienākumu, vai jau ir citas saistības, vai nodrošinājums ir nelikvīds, utt. Iemesli var būt daudz un vairāki pārklāties katrā konkrētajā ieguldījumā.

Vēl, manuprāt, būtu jāizvērtē kredīta atmaksas nosacījumi. Viss ir skaidrs ar 5 vai 10gadīgiem kredītiem ar ikmēneša pamatsummas un procentu maksājumiem. Taču tiek piedāvāti arī kredīti, piemēram uz 1 gadu, un pamatsumma tiek atmaksāta kopā ar procentiem termiņa beigās.

Iekrita acīs viena ieguldījumu iespēja, ko diezgan plaši reklamē, kur tiek piedāvāts ieguldīt aizdevumā, kam par ķīlu kalpo īpašums Siguldas apkārtnē. Norādītas LTV (loan-to-value), ja pareizi atceros, bija nedaudz zem 70%. Neesmu eksperts nekustamā īpašuma vērtēšanā un darījumos, taču šķiet, ka tas ir ļoti tuvu vai pat ir ātrā realizācijas cena.

Pirmkārt, jocīgs liekas šāds aizdevums uz konkrētu termiņu ar visas summas atmaksu un procentu maksu termiņa beigās. Ko darīs, ja kredītņēmējs nespēs īpašumu termiņa laikā pārdot vai pārfinansēt saistības? Droši vien sāksies piedziņas process, īpašums tiks nodots uz izsoli un visticamāk tiks pārdots par cenu, kas ļoti iespējams būs zemāka par vērtējuma cenu, iespējams tieši šie ap 70% no īpašuma vērtības. Ja tirgus piebremzējas, tad vēl mazāk. Papildus tam, samaksu no darījuma saņems tiesu izpildītājs, vēl droši vien platforma gribēs kādu komisiju par cesiju turētāju interešu pārstāvniecību. Var sanākt tā, ka ieguldītos līdzekļus var sanākt atgūt mazākā apjomā nekā tika ieguldīts. Protams, viss var arī izdoties un, iespējams, nopelnīt labus procentus šajā termiņā.

Kā var noprast, ir ļoti daudz faktori, kas ir jāizvērtē.

Kā jau minēju, ir jāizvērtē pašas platformas. Pēc tam ir ļoti rūpīgi jāizanalizē katra konkrētā investīcijā. Divciparu ienesīgums tiešām šķiet pievilcīgi, taču pamodelējot mazliet citādāku iznākumu, piemēram, aizdevums netiek atmaksāts un viss process ievelkas uz pāris gadiem. Līdzekļi pieejami nav, iznākums nav skaidrs, pastāv risks zaudēt daļu no saviem līdzekļiem, utt.

Kamēr tirgos viss ir labi, tikmēr šādi piedāvājumi, vismaz pagaidām, izskatās, ka ir sekmīgi un viss rullē. Kā būs pie kādas tirgus piebremzēšanās? To arī ieraudzīsim tikai tad.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Kur ieguldīt īstermiņā?

Ātri, lēti un kvalitatīvi. Izvēlies divus no trim. Tā mēdz runāt par dažāda veida projektiem. Var ātri un lēti, taču nebūs kvalitatīvi. Var lēti un kvalitatīvi, taču nebūs ātri. Var ātri un kvalitatīvi, taču nebūs lēti.

Līdzīgi var runāt par ieguldījumiem. Zems risks, augsts ienesīgums un īss termiņš. Izvēlies divus no trim. Kas tad sanāk?

  • Zems risks un augsts ienesīgums – tā var raksturot ļoti ilga termiņa ieguldījumus. Piemēram, S&P 500 indekss ilgtermiņā ir spējis nodrošināt ap 8% gada ienesīgumu. Īstermiņā vēl salīdzinoši nesena pieredze rāda, ka indekss var kristies ļoti strauji īsā termiņā, tomēr ilgtermiņā, visticamāk, indekss spēs dot salīdzinoši augstu ienesīgumu ar salīdzinoši zemu risku.
  • Augsts ienesīgums un īss termiņš – parasti asociējas ar ļoti riskantām investīcijām. Piemēram, darījumi ar augstu kredītplecu, augsts līdzekļu neatgūšanas risks, sarežģīti īstermiņa atvasinātie finanšu instrumenti. Ja tiek solīts augsts ienesīgums īsā termiņā, tas gandrīz vienmēr automātiski paredz ļoti augstu risku un potenciāli zaudēt ne vien dažus procentus no summas, bet gan desmitos procentu un pat visu ieguldījuma summu.
  • Īss termiņš un zems risks – šādiem ieguldījumiem parasti nav augsts ienesīgums. Tas pat var būt negatīvs.

Protams, var gadīties īpašas situācijas, taču tādas parasti ļoti ātri pazūd, jo pieprasījums un piedāvājums ieguldījumu tirgū strādā izteikti efektīvi.

Šajā rakstā plašāk par zema riska un īsa termiņa ieguldījumiem.

Pēdējā laikā ir bijusi aptuveni šāda saruna ar vairākiem cilvēkiem:

Kaspar, man ir brīvi līdzekļi 20-30 tūkstošu eiro apmērā, taču tie visticamāk būs nepieciešami tuvākā gada vai divu laikā īpašuma iegādei/mājas būvniecībai. Kur šos līdzekļus ieguldīt, lai tie nestāvētu “pa tukšo”, nopelnīt kādus procentus un galvenais nezaudēt neko no pamatsummas?

1-2 gadi ir īss termiņš. Nezaudēt neko ir zems risks. Kādi tad ir varianti ar šādām summām?

Pelnošu variantu gandrīz nav. To nosaka arī tāds faktors, ka patreiz Eiropas Centrālā Banka bāzes likmi ir noteikusi -0.4%. Kā tas izpaužas dzīvē?

Banku pamata funkcijas ir pieņemt personu līdzekļus un izsniegt tos kredītā citām personām. Ja banka daļu līdzekļu nevar izdot kredītos (nav pievilcīgu kreditējamo objektu, kapitāla pietiekamības prasības nosaka daļu līdzekļus turēt pieejamus), tādā gadījumā banka līdzekļus izvieto centrālajā bankā, Latvijā tā ir Latvijas Banka. Par līdzekļu izvietošanu centrālajā bankā komercbankas saņem -0.4% jeb maksā centrālajai bankai 0.4%. Tas ir galvenais iemesls tam, ka bankas piedāvā tik zemas likmes termiņdepozītiem un krājkontiem (piebilde – citās valstīs klienti piemaksā par līdzekļu turēšanu kontos).

Attiecīgi arī citiem ieguldījumiem, atkarībā no riska profila šobrīd vēsturiski ir zemāks ienesīgums, jo pēc tiem ir augstāks pieprasījums.

Ok, pietiek teorijas. Kādi ir ieguldījumu varianti?

Viens no drošākajiem ieguldījumiem Eiropā skaitās Vācijas valdības parādzīmes. Šodien (09.11.2017) to ienesīgums uz 2 gadiem ir -0.76%. Ieguldot šodien 10 000 eiro, pēc 2 gadiem saņemsiet atpakaļ ap 9,848 eiro. Jā, tieši tā! Saņemsiet mazāk nekā ieguldījāt. Tik dārga šobrīd ir līdzekļu drošība. Par to nākas piemaksāt. Tomēr obligācijas ir ļoti likvīdas un tās jebkurā brīdī var pārdot un attiecīgi piekļūt saviem līdzekļiem.

Ir iespējams aizdot naudu Latvijas valdībai izmantojot krājobligācijas. Tās piedāvā šādus ienesīgumus (uz 09.11.2017).

Uz 6 mēnešiem gada likme ir 0.01%. Ieguldot 10 000 eiro, 6 mēnešu laikā nopelnīsiet 0,50 eiro jeb 50 eiro centus. Tāds pats ienesīgums ir arī 12 mēnešu krājobligācijām. Šo variantu nevar uzskatīt par diez ko pievilcīgu, jo šiem līdzekļiem uz izvēlēto termiņu nevar piekļūt, par ko tiek piedāvāts ļoti zems ienesīgums. Prātīgāk ir nesaņemt tik zemu ienesīgumu, tomēr saglabāt līdzekļu pieejamību.

Ejam tālāk. Var izmantot banku piedāvātos krājkontus. Izskrienot cauri lielāko banku mājaslapām, jāsecina, ka bankas piedāvā ap 0.02-0.05% gada likmi atlikumiem krājkontā. Tik tālu šis ir labākais variants, jo tas paredz saņemt augstākus procentus nekā iepriekšējos divos variantos. Kā arī līdzekļi parasti ir salīdzinoši viegli pieejami, standartā banka ir jābrīdina 7 dienas iepriekš.

Tālāk seko termiņdepozīti. Arī šis variants der tikai tādā gadījumā, ja ir precīzi zināms līdzekļu izmantošanas brīdis. Šai gadījumā neder termiņš 3-9 mēneši, jo termiņdepozīts tiek noslēgts uz konkrētu termiņu. Lielākas bankas piedāvā no 0% līdz 0.2% gada ienesīgumu par gadu ilgu termiņdepozītu. Mazākas bankas piedāvā arī augstākas likmes, pat pāri 1%. Līdz 100 000 eiro arī depozīti mazākās bankās būs drošībā, jo tiem tiek piemērotas valsts garantijas. Jāatceras, ka galvenais mīnuss termiņdepozītiem ir konkrētais termiņš, tātad līdzekļi ir ar ierobežotu pieejamību.

Vēl ir pieejams hibrīda variants. Kopš šī gada sākuma ir jauns risinājums. Ir iespēja līdzekļus līdz 5 000 eiro uzglabāt maksājumu kartes kontā un par to saņemt 5% gada ienesīgumu. Ir savs āķīts, ar maksājumu karti jāveic vismaz 5 pirkumi mēnesī.

Plašāk par pakalpojumu šeit: BlueOrange 100% komplekts

Piemērs. Ja ir 20 000 eiro brīvi līdzekļi īstermiņa ieguldījumiem, tad 15 000 eiro var turpināt uzglabāt parastā norēķinu kontā un 5 000 eiro izvietot minētajā piedāvājumā. Rezultātā par 5 000 eiro daļu tiks saņemts 250 eiro gadā. Ja rēķinām pret visiem 20 000 eiro, tad tas ir 1.25% gada ienesīgums, pie tam līdzekļi ir pieejami jebkurā brīdī.

Ja brīvie līdzekļi ir jaunās ģimenes rīcībā, tad katra persona var izvietot pa 5 000 eiro šajā piedājumā, rezultātā 10 000 eiro pelna 5% gada ienesīgumu jeb 500 eiro gadā. Ja rēķinām pret visiem 20 000 eiro, tad tas jau ir 2.5% gada ienesīgums, saglabājot līdzekļu pieejamību.

Ar šo principā beidzas drošo investīciju universs.

Jā, citās valūtās var iegūt augstāku gada likmi. Piemēram termiņdepozīts Krievijas rubļos nesīs krietni augstākus procentus, taču tādā gadījumā eiro ir jākonvertē uz rubļiem, pēc tam atpakaļ. Ar standarta konvertācijas kursiem var zaudēt pat vairāk nekā 5% konvertāciju rezultātā. Tāpat pastāv arī valūtas svārstību risks, kā rezultātā šodien konvertēti 1 000 eiro pēc gada var būt 1 100 eiro vērti vai 900 eiro vērti.

P2P ieguldījumus pat uz īsiem termiņiem nevar uzskatīt par zema riska ieguldījumiem. Tiem ir augsts līdzekļu neatgūšanas risks. Garāk termiņa ieguldījumiem nereti nav otrreizēja tirgus vai tas ir ar zemu aktīvitāti, attiecīgi nākas nolaist ieguldījuma cenu un potenciāli zaudēt daļu ieguldījuma summas. Pats P2P darbības modelis parasti paredz ļoti augsta riska aizdevumus/ieguldījumus.

Zelts nav īstermiņa drošs ieguldījums, jo tā cena svārstās katru dienu, dažreiz pat vairāk nekā 1%. Tātad pastāv augsts risks zaudēt daļu no ieguldījuma. Pie tam parasti par zelta iegādi un pārdošanu ir salīdzinoši augsta komisija, kas var būt apslēpta pirkšanas/pārdošanas starpībā.

Ja Tev nāk prātā citi īstermiņa ieguldījumi ar zemu risku, lūdzu, padalies ar tiem pie facebook ieraksta, iespējams, esmu ko piemirsis. Vai arī centīšos paskaidrot, kāpēc minētais ieguldījums nav zema riska un īstermiņa.

____________________________________________

Atruna:

1)Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas un ieguldījumus. Investīciju un ieguldījumu lēmumi ir katra paša ziņā.

2)Esmu algots darbinieks BlueOrange bankā. Atlīdzību par saites ievietošanu savā blogā nesaņemu. Konkrēto piedāvājumu esmu ievietojos, jo tirgū nav alternatīvu šādam produktam ar līdzvērtīgu riska profilu, un patiesi uzskatu, ka šis pašreiz ir labākais risinājums.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformas

Par P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformām pēdējā laikā varam dzirdēt īpaši bieži. Tiek stāstīti to straujās izaugsmes veiksmes stāsti un, pieminot augsto ienesīgumu, tiek pievilināti aizvien jauni investori.

Arī mani paziņas un draugi man ir jautājuši viedokli par šo tēmu, taču jāatzīst, ka pāris teikumos objektīvu atbildi sniegt nevar. Esmu sekojis līdzi šo platformu izaugsmei, attīstībai un to piedāvājumiem. Mans galvenais secinājums ir šāds:

P2P lending nav piemērots klientiem ar maziem un ļoti maziem uzkrājumu līdzekļiem/investīciju portfeļiem tieši augstā riska dēļ. P2P lending var kalpot kā investīciju rīks klientiem ar lieliem investīciju portfeļiem.

Pie šāda secinājuma es nonācu izvērtējot vairākus faktorus. Tā kā katrs no faktoriem iekļauj daudz detaļas, tad katram nozīmīgajam faktoram esmu izveidojis atsevišķu bloga ierakstu. Esmu apskatījis un aprakstījis šādus faktorus:

  1. Kredītu risks. Ar šo faktoru es saprotu kredītus, kas tiek piedāvāti investēšanai. Tā kā kredīti tiek izsniegti ar augstām likmēm, tas kaut ko liecina arī par kredīta ņēmēju un riska līmeni. Sīkāk par to ierakstā: P2P lending: Kredītu risks
  2. P2P lending platformas risks. Kā to atzīst paši nozares dalībnieki, tad šai nozarei pagaidām nav detalizēts regulējums, tā rezultātā rodas daudz jautājumi par platformu darbību, no tā izriet arī vairāki potenciālie riski. Sīkāk par to ierakstā: P2P lending: Platformas risks
  3. P2P lending kā liela investīciju portfeļa sastāvdaļa. Es uzskatu, ka P2P lending var kalpot kā rīks klientiem ar lieliem portfeļiem. Protams, runa ir par daļu no portfeļa. Kādi faktori būtu jāņem vērā izvēloties izmantot P2P lending, sīkāk par to ierakstā: P2P lending: Liela investīciju portfeļa sastāvdaļa

 

P2P lending platformu nākotne ir atkarīga no sekmīgas vairāku nosacījumu izpildes:

  • Platformu veidotāji un uzturētāji spēs vienoties ar likumdevēju par klienta intereses aizstāvoša regulējuma pieņemšanu;
  • Tiks samazināti riski līdzekļu pilnīgai zaudēšanai;
  • Platformas spēs pārdzīvot finansiālo krīzi (piemēram tādu kā 2008.g.);
  • Platformas godīgi un pilnvērtīgi attēlos visus investora riskus un ar tiem saistītās potenciālās izmaksas.

Vēl var tikai hipotētiski spriest, vai pēc šīm platformām saglabāsies pieprasījums brīdī, kad centrālās bankas normalizēs bāzes likmes un atkal būs pieejami droši depozīti ar 3-5% gada ienesīgumu? Tiesa, šāda scenārija piepildīšanās varbūtība tuvāko gadu laikā ir ļoti zema.

P2P lending: Kredītu risks

Šis ir viens no rakstiem sērijā par P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformām. Galveno rakstu meklē šeit: P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformas

Kredītu risks

P2P lending platformas būtība ir savest kopā aizdevēju ar aizņēmēju. Realitātē kredītu izsniedz kāds kredītu pakalpojumu sniedzējs un pēc tam daļu no kredīta vai pilnā apjomā pārdod investoram.

Kāpēc es runāju par kredītu risku? Tāpēc, ka katrs izsniegtais kredīts paredz vairākus riska faktorus. Galvenais no tiem ir, vai aizņēmējs spēs atdot kredītu. Ir nodrošināti kredīti (tiek ieķīlāts kustamais vai nekustamais īpašums) un ir nenodrošināti kredīti (nav konkrētajam kredītam piesaistītas ķīlas). Izvērtējot kredītņēmēju tiek ņemti vērā gan tā ienākumi, esošās saistības, ģimenes lielums un vēl daudz citi faktoru. Pēc šo visu faktoru izvērtēšanas, tiek noteikts riska līmenis un piedāvāta riskam atbilstoša aizdevumu likme.

Te nu mēs esam nonākuši līdz tam, par ko vēlos runāt. Aizdevuma likme un par ko tā liecina P2P lending platformās investīcijām pieejamajos kredītos.

Sākšu ar kredītu pret nekustamā īpašuma ķīlu jeb hipotekāro kredītu. Vairākās P2P lending platformās tiek piedāvāts investēt kredītos pret nekustamā īpašuma ķīlu ar gada likmi 10-15%. Liekas diezgan pievilcīgs piedāvājums, vai ne? Taču kredītņēmējam gan tā nevajadzētu likties. Pēc man pieejamās informācijas vidējas kvalitātes klienti šobrīd bankās var saņemt hipotekāro kredītu ar likmi ap 3% gadā, ļoti labi klienti var saņemt 1.5% vai pat zemāk. Tad kāpēc gan kāds izvēlētos ņemt kredītu ar likmi 10-15% gadā?

Visticamāk šis klients banku ieskatā ir augsta riska. Iespējams, ka klientam nav pietiekami augsti un/vai oficiāli ienākumi. Iespējams īpašums ir tādā stāvoklī un/vai atrodas tādā vietā, ka banka ķīlu neuzskata par pietiekami kvalitatīvu nodrošinājumu hipotekārajam kredītam. Visi šie faktori ievērojami paaugstina kredīta neatdošanas risku. Lai arī neesmu hipotekāro kredītu un nekustamā īpašuma tirgus speciālists, tomēr mani pārņem nopietnas šaubas par ķīlas kvalitāti un iespēju to pārdot krīzes gadījumā, ja īpašums ir ne pārāk labā kvalitātē un atrodas dziļos laukos, kur attīstības var teikt nav. Tātad pastāv augsts risks pat pārdodot ieķīlāto īpašumu atgūt tikai nelielu daļu no investētajiem līdzekļiem.

Tas pats ir ar kredītiem auto iegādei. Kādēļ gan lai kāds klients izvēlētos ņemt kredītu ar procentu likmi, kas ir 15%, 20% un nereti vēl krietni augstāka, ja labs klients var iegādāties jaunu auto ar likmi ap 2%, bet mazlietotu ar likmi no 5% līdz 10%? Visticamāk spēkā būs jau iepriekš minētie faktori, t.sk. zemi un/vai neoficiāli ienākumi, citu saistību esamību, iespējams kādu esošu kredītu kavējumi utt.

Šādus pašus jautājumus var uzdot gan par piedāvātajiem nelielajiem patēriņa kredītiem, gan par izsniegtajiem kredītiem uzņēmumiem.

Ja kredītņēmējs būtu salīdzinoši drošs, tad bankas un citi aizdevēji piedāvātu aizdevumus par ļoti zemām likmēm. Ja tā nav, tātad pastāv viens vai vairāki faktori, kas ievērojami paaugstina risku.

Un te nu katram P2P lending investoram pašam būtu jāsaprot, vai viņš ir gatavs uzņemties šādus riskus. Tas nozīmē arī saprast to, ka pastāv gana augsts risks neatgūt vai atgūt tikai daļu no investētās summas.

Nobeigumā par kredīta riskiem vēlos piebilst, ka ir ļoti rūpīgi jāizvērtē katrs kredīts, kuru apsveram investēšanai. Ja tas ir kredīts pret nekustamā īpašuma ķīlu, tad atsaucam atmiņā 2006. un 2007.gadus, kad nekustamā īpašuma vērtētāji sniedza vērtējumus un bankas devas kredītus, bet 2 gadus vēlāk daudzi no īpašumiem bija mazāk kā uz pusi vērti. Daudzus no īpašumiem bija iespējams pārdot par pieņemamu cenu pat tikai pēc 5-7 gadiem pēc krīzes. Ja tas ir auto kredīts, tad vērtējam vai auto ir gana likvīds. Arī auto tirgus aktivitāte var nobremzēties ļoti strauji.

Tātad, vērtējam visus iespējamos riskus un analizējam vai piedāvātais ienesīgums ir pietiekams, lai kompensētu paaugstinātos riskus.

P2P lending: Platformas risks

Šis ir viens no rakstiem sērijā par P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformām. Galveno rakstu meklē šeit: P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformas

Platformas risks

Kā to atzīst paši nozares dalībnieki Latvijā, tad šai nozarei pagaidām nav detalizēts regulējums, tā rezultātā rodas daudz jautājumi par platformu darbību, no tā izriet arī vairāki potenciālie riski.

Galvenās bažas ir par to, kas un kā notiek gadījumā, ja platforma pārstāj savu darbību. Ir vairāk jautājumi, uz kuriem atbildes īsti nav skaidras:

  • Kā ir iespējams atgūt neinvestētos līdzekļus?

Ja pieņemam, ka platforma pārstāj darboties, kādā kārtībā ir iespējams atgūt neinvestētos līdzekļus. Ar bankām mums pieredze jau ir – Latvijas Krājbanka, Trasta Komercbanka – dodamies uz regulatora norādīto banku, rakstām iesniegumu par līdzekļu saņemšanu un garantēto summu līdz 100 000 eiro saņemam savā kontā.

Kādas platformas mājas lapā bija rakstīts, ka līdzekļi tiek turēti atsevišķos kontos no uzņēmuma paša līdzekļiem. Tas ir ļoti labi. Taču, ja šādam uzņēmumam tiek uzsākts maksātnespējas vai likvidācijas process, tad kādā veidā līdzekļi ir pieejami? Vai ir jāiesniedz pieteikums kopā ar visiem pārējiem kreditoriem?

  • Kā ir iespējams turpināt saņemt maksājumus no aizņēmuma ņēmēja, ja platforma pārstāj darboties?

Kādas platformas mājaslapā bija rakstīts, ka dati tiek saglabāti un regulāri tiek nodoti juristiem. Tas ir ļoti labi. Taču, kā pēc tam notiek parāda turpmāka piedziņa. Es tādā gadījumā redzu 2 variantus: atrodas kāds uzņēmums, kurš uzņemas pildīt piedzinēja funkciju visām saistībām un par to saņem konkrētu atlīdzību jeb darbojas kā aģents visu kreditoru vārdā. Otrā variantā katrs investors ir par sevi.

Apskatot otro variantu, var sanākt tā, ka var iegūt no platformas juristiem apliecinošus dokumentus, ka esat aizdevis līdzekļus konkrētam kredītņēmējam. Tālāk ir jāveic līdzekļu piedziņa pret šo personu. Tas kaut ko maksā, precīzas summas nezinu, bet pieņemu, ka pārdesmit eiro tas varētu maksāt, iesniedzot piedziņas pieteikumu pret kreditoru, kas atrodas Latvijā. Dārgāk tas viss var būt, ja kredītņēmējs ir citā valstī, piemēram Igaunijā, Zviedrijā utt.

Ja pieņemam, ka piedziņa no Latvijas kredītņēmēja izmaksā pārdesmit eiro, tad jebkura summa, kas ir investēta individuālā kredītā zem šīs summas, būtībā ir zaudēta pavisam, jo nav vērts iesniegt kredīta piedziņu par summu, kas ir zemāka par piedziņas izdevumiem. Attiecīgi 10 eiro, 20 un iespējams vairāk, platformas darbības pārtraukšanas gadījumā, būtībā ir norakstāmas.

Šis arī ir galvenais faktors, kāpēc, manuprāt, P2P lending platformas nav piemērotas klientiem ar maziem investīciju portfeļiem. Pat ja tiek ieguldīti 5000 eiro un tie tiek sadalīti pa 500 dažādiem kredītiem, itkā izveidojot diezgan plašu diversifikāciju, tad platformas darbības pārtraukšanas gadījumā, iespējams visa summa var būt neatgriezeniski zaudēta, jo izmaksas tās piedziņai var būt vēl lielākas.

Protams, es neesmu jurists, līdz ar to nevaru profesionāli interpretēt visus līgumos atrunātos punktus. Taču skaidras atbildes uz augstāk minētajiem jautājumiem lielākajās Latvijas P2P lending platformās neatradu.

Kamēr šie procesi nav 100% skaidri, atrunāti līgumos un iestrādāti valstiskā regulējumā, tikmēr riski mazam investoram ir pārāk augsti, lai ieguldītu P2P lending platformu piedāvātajos kredītos.

 

Es labprāt saņemtu konkrētas atbildes uz šiem jautājumiem no P2P lending platformām. Ja tādas saņemšu, tad noteikti publicēšu arī savā blogā.

P2P lending: Liela investīciju portfeļa sastāvdaļa

Šis ir no viens rakstiem sērijā par P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformām. Galveno rakstu meklē šeit: P2P lending jeb Savstarpējo aizdevumu platformas

P2P lending kā liela investīciju portfeļa sastāvdaļa

Rakstā Platformas riski rakstīju par to, kāpēc, manuprāt, P2P lending nav piemērots klientiem ar maziem investīciju portfeļiem. Citādāk ir ar lielākiem investīciju portfeļiem.

Šajā gadījumā aplūkosim hipotētisku piemēru par klientu ar 100 000 eiro lielu kopējo investīciju portfeli.

Pieņemsim, ka šim klientam jau ir dažādas investīcijas finanšu tirgos un diversifikācijas nolūkos, kā arī kopējā ienesīguma paaugstināšanai klients nolemj 10% no visa portfeļa jeb 10 000 eiro ieguldīt P2P lending platformu piedāvātajos kredītos.

Atceroties rakstā Platformas riski rakstīto par to, ka investējot pārāk mazas summas atsevišķā kredītā varētu būt pārāk riskanti, jo platformas darbības pārtraukšanas gadījumā kredīta piedziņas izdevumi var pārsniegt ieguldīto summu, kā rezultātā viss ieguldījums var būt zaudēts. Tāpēc ir vērts apsvērt ieguldīt salīdzinoši lielas summas katrā no kredītiem.

Šajā gadījumā, ņemot vērā platformas darbības pārtraukšanas riskus un potenciālās piedziņas izmaksas, optimāls variants varētu būt ieguldīt 5-10 atsevišķos kredītos, t.i. 1000 līdz 2000 eiro katrā.

Tāpat no kredīta piedzīšanas izmaksu aspekta, iespējams, izdevīgāk ir izvēlēties kredītus, kas ir izsniegti Latvijā.

Tālāk jau ir jāizvērtē katrs kredīts atsevišķi. Ieguldot šādas summas droši vien vajadzētu izvēlēties kredītus ar nodrošinājumu, t.i. nekustamā vai kustamā īpašuma ķīlu. Ja tas ir nekustamais īpašums, tad būtu vēlams, ka tas ir gana likvīds jeb to var salīdzinoši ātri pārdot. Visticamāk īpašumus Rīgā vai tās tiešā tuvumā varēs salīdzinoši ātri pārdot, taču vislielākās šaubas manī raisa īpašumi, kas atrodas dziļos laukos, mazos ciematos. Tādi īpašumi ir īpaši nelikvīdi un grūti pārdodami.

Pat, ja piepildās sliktākais scenārijs un platforma pārtrauc savu darbību, tad pie šādām investīcijām ir vērts veikt individuālu kredītu piedziņu.

Protams, reāli nonākot līdz šādam investīcijām ir jāveic ļoti rūpīga analīze. Ir jāatceras, ka augstās likmes nozīmē arī paaugstinātu risku.

Būtu vēlams izveidot savu investīciju politiku un pie tās pieturēties. Tajā vajadzētu iekļaut paša izvērtētus un izvēlētus atlases kritērijus. Tie varētu būt tādi kā kredīta termiņš, ķīlas veids, ķīlas atrašanās vieta (nekustamajam īpašumam), aptuvenais pārdošanai nepieciešamais laiks, LTV maksimālais līmenis, ienesīguma līmenis utt.

Gandrīz kā ar jebkuru investīciju, arī investīcijas P2P lending platformās nevajadzētu atstāt pašplūsmā. Ir jāseko līdzi tam, kas notiek ar aizdevumiem, kuros ir investēts, iespējams kādu no tiem var pārdot citiem investoriem saņemot par to papildus prēmiju.

Un, protams, jāatceras, ka ienākums no kapitāla tiek aplikts ar nodokli. Tātad ienākumi no investīcijām P2P lending platformās ir jāiekļauj nodokļu deklarācijās un jāveic nodokļu nomaksa par tiem.