Iepriekšējā rakstā Investīcijas nekustamajā īpašumā: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā aprakstīju pirmo no trijiem piemēriem.
Ar šiem reālajiem piemēriem ar mani padalījās mans draugs un nekustamo īpašumu praktiķis Deivids Cjukša.
Šoreiz aplūkosim ļoti interesantu objektu: 6-istabu dzīvokli pirmskara mājā.
Par dzīvokli:
- Pirmskara māja
- Atrašanās vieta: Lāčplēša ielā
- Platība: 131 m2
- Apdare: Sliktā stāvoklī, jāveic kapitālais remonts
- Cena: 75 000 eiro
Šajā konkrētajā piemērā tika izmantots ļoti interesants risinājums, par kādu lielāka daļa cilvēku neiedomātos. Dzīvokļa pircējs vienojās ar pārdevēju, ka tiks iemaksāta pirmā iemaksa 6 000 eiro apmērā un dzīvokļa pārdevējs faktiski finansēs īpašuma iegādi nākamos 6 mēnešus, to laikā saņemot ikmēneša maksājumu, daļu no tā novirzot pirkuma summai un daļu paturot kā procentu daļu par piešķirto finansējumu.
Tā rezultātā kredīts bankā tika saņemts pēc 6 mēnešiem. 10% pirmā iemaksa jau bija samaksāta dzīvokļa pārdevējam.
Pirms kredīta nosacījumu aprakstīšanas un ienesīguma aprēķina ir jāpiemin vairāki būtiski aspekti.
Dzīvoklis tika iegādāts ar nolūku to izīrēt studentiem jeb katru istabu izīrēt atsevišķi. Tāpēc dzīvoklis tika pārplānots un no 4-istabu tas pārtapa par 6-istabu dzīvokli.
Dzīvokli pilnībā izremontēja un aprīkoja ar nepieciešamajām mēbēlēm, lai to varētu izīrēt.
Kopējie ieguldījumi līdz kredīta saņemšanai bankā sasniedza 23 838 eiro, t.sk. pirmā iemaksa un papildus maksājumi dzīvokļa pārdevējam, dzīvokļa remonts, mēbeles un aprīkojums, visas nodevas un notāra izdevumi, u.c. nepieciešamie izdevumi
6 mēnešus pēc dzīvokļa iegādes un remontdarbu pabeigšanas, dzīvokļa pārfinansēšanai tika saņemts kredīts bankā.
- Pirmā iemaksa nebija jāveic, jo tā jau tika samaksāta dzīvokļa pārdevējam
- Procentu likme: 2.1%
- Kredīta maksājums: 251 eiro mēnesī (pirmajā gadā ap 134 eiro tiek novirzīti pamatsummai un ap 117 eiro ir procentu maksājums)
- Ar kredīta pārfinansēšanu saistītie izdevumi aptuveni 633 eiro (kredīta noformēšana, notārs, u.c.)
Kopējie ieguldījumi sasniedza 24 471 eur.
Dzīvoklis tiek izīrēts par 900 eiro mēnesī, īrnieki papildus maksā komunālos maksājumus, nekustamā īpašuma nodokli un īpašuma apdrošināšanu.
Starpība starp kredīta maksājumu un īres naudu ir 649 eiro mēnesī. Gadā tie ir 7 788 eiro. Šajā gadījumā pieņemsim, ka pamatsummas maksājums netiek ieskaitīts ienesīguma aprēķinos.
Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 7 788 / 24 471 = 31.82%
Par šiem ienākumiem tiek maksāts nodoklis 10% no īres ienākumiem, gadā tie ir 900 * 10% * 12 = 1 080 eiro. Īres ienākumi pēc nodokļu nomaksas ir 6 708 eiro gadā. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 27.41%
Ja aprēķinos iekļaujam kredīta maksājuma pamatsummu, t.i. veicot kredīta maksājumus daļa no summas tiek novirzīta kredīta pamatsummas dzēšanai, kas praktiski ir dzīvokļa īpašnieka ieguvums.
Kredīta % pirmajā gadā tiek samaksāti ap 117 eiro mēnesī. Tātad izīrētāja mēneša ienākumi sastāda 900 -117 = 783 eiro. Gadā tie ir 9 396 eiro.
Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 9 396 / 24 471 = 38.4%
Pēc nodokļu nomaksas īres ienākumi gadā ir 8 316 eiro. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 33.98%
Jāatzīmē, ka aprēķinos nav iekļauti uzkrājumi dzīvokļa nolietojumam.
Secinājumi: Neto ienesīgums 33.98% gadā ir ļoti labs rādītājs. Taču šādus objektus ir jāspēj gan atrast, gan būt pietiekami apņēmīgam, lai to izremontētu un sagatavotu īrei, kas parasti aizņem vairākus mēnešus. Lielais ienesīgums arī atspoguļo lielo riska līmeni, ko uzņēmās dzīvokļa pircējs iegādājoties šo īpašumu. Šajā gadījumā liels risks ir atmaksājies ar ļoti augstu ienesīgumu.
Tik augstu ienesīgumu nebiju spējis iztēloties sevis veiktajos hipotētiskajos aprēķinos. Tomēr jāņem vērā, ka šis ir nestandarta objekts, ko nevar likt vienā kategorijā ar sērijveida dzīvokļiem un maziem vai vidējiem īres dzīvokļiem jaunajos projektos.
Ja tiktu rēķināts nolietojums pēc tādiem pašiem pieņēmumiem kā hipotētiskajos piemēros (100 eiro uz kvadrātmetru ieguldījums pēc 10 gadiem, kopā 13 100 eiro jeb 1 300 eiro gadā), tad gada neto ienesīgums būtu 28.67%. Arī tas ir iespaidīgs ienesīguma līmenis.
Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.
Ir daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.
____________________________________________
Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!
____________________________________________
Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)
Dalies ar rakstu un komentē to šeit: