Viens no izplatītākajiem ieguldīšanas veidiem Latvijā ir dzīvokļa iegāde un tā izīrēšana. Neskaitāmās sarunās un diskusijās ir dzirdēts viedoklis, ka cilvēki pie pirmās brīvās naudas investīcijām pirktu dzīvokli un to izīrētu.
Tam pamatā ir vairāki iemesli, kurus šodien sīki un plaši netaisos iztirzāt. Taču šoreiz vēlos pafilosofēt par kādu risku, kas ir neliels, taču pastāv dzīvokļu izīrētājiem.
Īrnieka izlikšanas aizliegums
Šajā brīdī ir jāpiesauc ASV. ASV COVID-19 ietekmē tika ieviests aizliegums izlikt īrniekus. Detaļās un niansēs neiedziļināsimies, bet paspriedīsim par pašu risku kā tādu.
Iedomāsimies, ka esam iegādājušies dzīvokli izīrēšanai. Esam atraduši īrnieku, viss iet gludi, taču tad pienāk kāda negaidīta globāla vai lokāla krīze.
Politiķi, lai “aizsargātu” noteiktu sabiedrības grupu no palikšanas bez mitekļiem, nolemj ieviest plašu un vispārēju īrnieku izlikšanas aizliegumu. Tas nozīmē, ka īrnieku nevar izlikt no mājokļa, pat ja viņš nemaksā īri un komunālos maksājumus, kamēr šāds regulējums ir spēkā.
Protams, lielākā daļa mājokļu īrnieku turpina godīgi pildīt saistības, kā arī, nespējot vairs veikt īres maksājumus, meklē jaunu mājvietu citur. Taču vienmēr būs kāda daļa īrnieku, kuri šādu regulējumu izmantos sev par labu, neatkarīgi no tā, vai tas ir nepieciešams vai nē.
Pieņemsim, ka mūsu izīrētā dzīvokļa īrnieks arī pārtrauc veikt īres maksājumus. Papildus tam īrnieks pārtrauc arī komunālo maksājumu veikšanu. Sazināmies un runājam ar īrnieku un viņš apgalvo, ka nespēj maksāt, ka laiki ir tādi un šādi un neko darīt, nāksies pieciest. Mēs arī kā izīrētāji neko nevaram izdarīt, jo ir ieviests īrnieku izlikšanas aizliegums.
Ja mēģināsim risināt situāciju ar nelikumīgām metodēm, nemaksājošais īrnieks par to ātri vien informēs varas iestādes un mums draudētu risks pašiem tikt sodītiem.
Tā visa rezultātā vairs nesaņemam īres maksu, kā arī sāk krāties komunālo maksājumu parāds.
Ietekme uz ienesīgumu
Pieņemsim, ka dzīvokli bijām iegādājušies par saviem līdzekļiem, neizmantojot kredītu, un ikgadējais ienesīgums pēc visu izmaksu segšanas bija 5% gadā.
Jaunajā situācijā katrs mēnesis, kurā īri nesaņemam, samazina īres ienesīgumu. Ja aizliegums ir spēkā gadu vai vairāk, tad īres ienesīgums nokrītas līdz nullei un pat kļūs negatīvs, jo, visticamāk, izmaksu pusē mums ir dažas pozīcijas, piemēram, apdrošināšana, NĪ nodoklis, u.c.
Papildus tam ir jāmaksā komunālie maksājumi īrnieka vietā. Ja vien komunālo pakalpojumu līgumi nav pārslēgti uz izīrētāja vārda, tad, visticamāk, mums pašiem nāksies segt komunālos maksājumus.
Šādā scenārijā mēs ienesīgumā ļoti ātri nonākam no pozitīviem 5% gadā līdz negatīviem dažiem procentiem gadā.
Ja esam izmantojuši kredītu, lai iegādātos īres dzīvokli un attiecīgi palielinātu ienesīgumu uz mūsu ieguldīto kapitālu, tad sekas būs vēl sāpīgākas. Pozitīvais ienesīgums pārvērtīsies negatīvajā jau dažu mēnešu laikā. Un pēc tam maksāsim kredīta maksājumu un komunālos maksājumus par dzīvokli, kurā kāds cits dzīvo bez maksas.
Aizlieguma ieviešanas varbūtība
Ja vēl 2019.gadā man jautātu, kāda ir varbūtība, ka kaut kas šāds tiktu ieviests, tad es būtu ļoti skeptisks un teiktu, ka ļoti maza.
Taču šobrīd jau vairāk nekā gadu ASV ir spēkā šāds īrnieka izlikšanas aizliegums.
Par laimi šāds lēmums, ja neviļ atmiņa, Latvijā pat netika apspriests, vismaz publiski. Šāda lēmuma pieņemšana vēl vairāk samazinātu īres dzīvokļu pieejamību, jo izīrētāji vienkārši negribētu riskēt.
Ja lūkojamies nākotnē, tad, manuprāt, varbūtība šādam aizliegumam nākamajās krīzēs ir pieaugusi. Es neņemos aprēķināt un veikt pieņēmumus konkrētās varbūtībās, taču tā noteikti ir būtiski pieaugusi, salīdzinot ar 2019.gadu.
Citi ierobežojumi izīrētājiem
Mēs visi esam informēti par padomju laika mantojumu ar beztermiņa īres līgumiem par tirgus realitātei neatbilstošām īres maksām. Kā mēs zinām, šādi līgumi ir spēkā vēl pat šodien, lai gan kopš padomju laikiem ir pagājuši jau 3 desmitgades.
Jā, visticamāk, tādā veidā šādi beztermiņa līgumi neatgriezīsies.
Tomēr vairākas rietumu valstīs atsevišķās vietās ir ieviesti, piemēram, īres maksu griesti. Citur īres maksas ir iesaldētas.
Ir dzirdēti stāsti par īpašumiem, kas pirms dažām desmitgadēm ir bijuši izīrēti, pēc tam īres maksa tika iesaldēta un šodien vēl joprojām īrnieki dzīvo šajā īpašumā par tirgus cenām neatbilstošu īres maksu. Nereti īpašniekam saņemtā īres maksa nenosedz pat īpašuma uzturēšanas izdevumus.
Tā rezultātā īrnieks dzīvo uz izīrētāja rēķina. Īrniekam jau protams forši, bet vai tas ir godīgi un taisnīgi? Manuprāt, nē.
Līdz ar to pastāv arī šādi riski, kuru iestāšanās varbūtību aprēķināt ir gandrīz neiespējami, bet tos ir vērts paturēt prātā ļoti tālos un dziļos plauktiņos.
Ko darīt?
Iespējams, ar šo rakstu kādu esmu nobiedējis. Tāds nebija mans mērķis. Redzot, nesenos virsrakstus no ASV medijiem par īrnieku izlikšanas aizlieguma pagarināšanu, prasījās uzrakstīt arī savas domas un šo faktu atnest arī līdz Latvijai.
Nav tā, ka es kādu gribētu atturēt veikt šādus ieguldījumus, taču ar šo vēlējos vērst uzmanību, ka ir pieaugusi šāda riska iestāšanās varbūtība.
Iespējams, šis risks tā arī nekad nematerializēsies, taču tas nenozīmē, ka šāds risks nepastāv.
Daudz labāk ir zināt riskus, ar tiem rēķināties un attiecīgi rīkoties, nekā tikt pārsteigtam nesagatavotam.