Pirkt vai īrēt

Smags temats. Katrs uzskata, ka viņa viedoklis vai uzskats par šo tematu ir pareizākais. Es nemēģināšu pierādīt viena vai otra variantu pareizuma pārākumu. Drīzāk izklāstīšu argumentus, kas būtu jāņem vērā, ja ir jāizvēlas īrēt vai pirkt.

Jāatzīmē, ka īrēšanai vai pirkšanai apskatu vienu un to pašu dzīvokli. Ja varat noīrēt augstākas klases dzīvokli, bet nopirkt varat zemākas klases dzīvokli, tad spēles noteikumi pilnībā mainās.

Kādas ir īrēšanas priekšrocības?

  • Zemākas sākotnējās izmaksas, t.i. pirmā un pēdējā mēneša īres maksas samaksa pie līguma noslēgšanas noteikti būs zemāka nekā īpašuma iegādes cena vai, pērkot īpašumu kredītā, pirmā iemaksa.
  • Mobilitāte. Jebkurā brīdī var nomainīt dzīvesvietu. Ieej sludinājumu portālā, atrod dzīvokli un pēc pāris dienām jau ievācies. Tas ir īpaši svarīgi, ja esi karjeras sākumposmā un pietiekami regulāri maini darba vietas. Arī 2 gadu intervāli ir regulāri. Jā, iespējams neatgūsi iemaksāto depozītu, bet tā ir salīdzinoši neliela bēda.
  • Nav jāuztraucas par dzīvokļa un tā aprīkojuma nolietojumu. Ja nepatīk, maini dzīvokli.
  • Īres cenas mainās tirgus apstākļu iespaidā. Krīzēs vai laikos, kad ir zems pieprasījums, var pieprasīt īres maksas samazinājumu. Ja ņemts kredīts, tad uz tādu lietu cerēt nevar. Ja izīrētājs atsakās samazināt īres maksu, var mainīt uz citu dzīvokli.

Īrēšanas trūkumi:

  • Var gadīties situācija, ka ir jāmaina dzīvesvieta ne savu vēlmju dēļ jeb dažādu iemeslu dēļ izīrētājs lauž īres līgumu.
  • Īres cenas mainās tirgus apstākļu iespaidā. Ja īres cenas vairākus gadus pieaug, visticamāk, arī tev nāksies maksāt augstāku īri vai nu tajā pašā dzīvesvietā vai arī nāksies meklēt jaunu dzīvesvietu par augstāku samaksu.
  • Īrējot netiek radīta aktīvu bāze. Būtībā viss īres maksājums ir izmaksas, ko nekādā veidā nākotnē nevar atgūt.

Pirkšanas priekšrocības:

  • Stabilitāte. Visnozīmīgākais ieguvums. Esi nopircis savu mājokli un rēķinies ar to, ka tajā dzīvosi ilgstoši. Pats izvēlies tā iekārtojumu un aprīkojumu.
  • Ja mājoklis tiek iegādāts uzreiz samaksājot visu summu, tad vienīgās izmaksas ir komunālo pakalpojumu rēķini un nekustamā īpašuma nodoklis.
  • Tiek radīta aktīvu bāze. Nopērkot uzreiz, īpašums ir aktīvs. Pērkot kredītā aktīva vērtība tavā bilancē pieaug veicot ikmēneša maksājumus.

Pirkšanas trūkumi:

  • Nepieciešami ievērojami finanšu līdzekļi iegādei.
  • Ja tiek īpašums tiek iegādāts kredītā, rodas paaugstināts risks un stabilitātes ilūzija. Pastāv risks zaudēt izveidotos aktīvus. Piemēram krīzē 2008.gadā daudz cilvēki pazaudēja savas pirmās iemaksas 10-20% un vairāk % apmērā, jo īpašumiem strauji kritās cenas un kredītņēmēji, nespējot segt ikmēneša maksājumus, zaudēja īpašumu.
  • Ar vairāku gadu intervālu ir jāatjauno mājokļa stāvoklis un aprīkojums.
  • Ierobežota mobilitāte.

Kā redzams īrēšanai un pirkšanai ir gan priekšrocības, gan trūkumi. Esmu uzskaitījis tikai dažus no neskaitāmiem argumentiem par vai pret konkrēto izvēli.

Es uz izvēli starp īrēšanu vai pirkšanu skatos no dzīves stadijas prizmas. Ar dzīves stadiju saprotot nevis vecumu, bet gan ģimenes stāvokli un iekšējo noskaņojumu.

Ja cilvēks ir bez bērniem, tad es priekšroku dodu īrēšanai. Var salīdzinoši brīvi un ātri mainīt dzīvesvietu atkarībā no darba vietas atrašanās vietas.

Ja ir uzsākta ģimenes veidošana un ir pieteikušies vai tiek plānoti bērni, tad es priekšroku dotu mājokļa iegādei. Tā var piefiksēt noteiktu dzīves vietu, izvēlēties skolu tuvumu bērnu izglītībai. Iekārtot savu mājokli pēc vajadzībām. Mazāk uztraukties par bērnu pastrādātajiem nedarbiem un sabojāto inventāru. Tāpat arī ģimenei ar bērniem pārvākšanās ir daudz lielāks stress un slogs.

Viens no svarīgākajiem aspektiem cilvēka dzīvē ir laiks. Laiks pats par sevi ir ļoti nozīmīgs un dārgs faktors. Ja esi īrētājs, tad vari izvēlēties dzīvot tuvāk savam darbam un ietaupīt ceļā pavadīto laiku. Ja nomaini darba vietu uz citu pilsētas rajonu vai pat citu pilsētu, tad bez lielas bēdas vari mainīt īrējamo mājokli un atkal dzīvot tuvāk darba vietai.

Ja esi iegādājies dzīvokli, un sanāk nomainīt darbu uz tādu, kas atrodas tālu no mājām, tad rodas papildus izmaksas. Izmaksas ir ne tikai par transportu, bet arī jau pieminētais laiks.

Piemēram, cilvēks ir iegādājies dzīvokli Purvciemā un strādā 5 minūšu gājiena attāluma. Notiek kaut kādas izmaiņas un to rezultātā jaunā darba vieta pēkšņi atrodas Imantā. Iepriekšējais 5 minūšu gājiens pārvēršanas stundas braucienā ar sabiedrisko transportu vai 40 min braucienā ar savu auto. Sabiedriskais transports ir izmaksas, savs auto ir vēl lielākas izmaksas. Loģiska rīcība būtu mainīt dzīves vietu, ja esi bez bērniem. Taču, ja dzīvoklis jau ir nopirkts, tad to finansiāli un morāli var būt grūtāk īstenot.

Nu labi, esmu uzskaitījis daudz un dažādus faktorus. Viegli ir runāt par šiem faktoriem, ja nav jāizdara izvēle un jāizvēlas kāds no konkrētiem variantiem.

Kā rīkojos es?

Man bērnu nav. Ir liela brīvība dzīvesvietas izvēlei. Darbs atrodas pilsētas pašā centrā. Dzīvokli īrēju.

Agrāk biju izvēlējies lētāku dzīvesvietu tālāk no darba vietas mikrorajonā (45-60 min ceļš līdz darba vietai ar sabiedrisko transportu jeb 1h 30 min līdz 2h dienā pavadīju ceļā). Papildus tam biju iegādājies auto brīvdienu izklaidēm.

Šobrīd dzīvoju pilsētas centrā pāris minūšu gājiena attālumā no darba vietas. Katru dienu tiek ietaupītas līdz pat 2 stundas laika, ko citādāk nāktos pavadīt transportā. Auto pārdevu un šobrīd pēc vajadzības pārvietojos ar taksi.

Kopējas izmaksas abos variantos ir +/- vienādas. Galvenā atšķirība ir ietaupītais laiks.

 

Vienas pareizas receptes izvēlei starp pirkt vai īrēt nav. Tāpat arī nav vienas pareizas receptes par to, kur pirkt vai īrēt. Kādam būs svarīgs dabas tuvums, tātad ne pilsētas dzīve. Kādam būs svarīgāks laiks, tātad ārpus pilsētas dzīvesvieta atkrīt.

Mans ieteikums ir veikt nopietnas pārdomas un aprēķinus pirms dzīvesvietas izvēles. Rēķinot ne tikai īrēšanas vai pirkšanas izmaksas, bet arī citus saistītos faktorus, t.sk. ar sabiedrisko transportu saistītās izmaksas un auto iegādes un uzturēšanas izmaksas, tāpat arī rēķināt patērēto laiku un to, ko būtu iespējams paveikt šajā laikā.

Investīcijas nekustamajā īpašumā: fondi

Turpinot rakstu sēriju par investīcijām nekustamajā īpašumā, šodien apskatīšu citu investīciju veidu, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā.

Viens no tādiem ir investīciju fondi. Var izmantot gan tradicionālos investīciju fondus, gan ETF (exchange traded funds jeb biržās tirgotie fondi).

Nozīmīgākā atšķirība starp tiešo investīciju konkrētā nekustamajā īpašumā un investīciju nekustamo īpašumu fondā ir tā, ka otrajā gadījumā līdzekļus pārvalda cita persona, parasti, profesionāļi. Tāpat, parasti, fonds līdzekļus būs ieguldījis vairākos nekustamajos īpašumos, tā nodrošinot plašāku diversifikāciju.

Viens no būtiskākajiem ieguvumiem ir neiztērētais laiks. Ieguldot nekustamajā īpašumā ar fonda starpniecību, nav jāveic visas ar īpašuma iegādi, uzturēšanu un izīrēšanu saistībās darbības. To paveic fonda darbinieki vai pārstāvji, par to saņemot atlīdzību.

Šī atlīdzība var svārstīties diezgan plašā amplitūdā, sākot ar ikgadējo komisiju zem 1% (biržās tirgotiem fondiem jeb ETF) un beidzot ar 2% un vairāk tradicionālajos fondos.

Atšķirībā no investīcijām konkrētā nekustamajā īpašumā, fondu cenas parasti svārstīsies katru dienu. Konkrētam īpašumam katru dienu netiek pieprasīts vērtējums, kā arī nestāv klāt nākamais pircējs, kurš katru dienu izkliegtu tās dienas aktuālo pārdošanas cenu, taču fondiem šāda cena ir un tā svārstības, atkarībā no fondā esošajiem īpašumiem, var būt gana nozīmīgas.

Fondi ir visdažādākie, to ieguldījumu stratēģijas atšķiras, taču lielākajā daļā stratēģija paredz lielāko daļu no fonda ienākumiem izmaksāt dividenžu veidā. Nekustamā īpašuma fondi var iedalīties pēc to investīciju reģioniem, valstīm, sektoriem, t.sk. komercīpašumi, dzīvojamie īpašumi.

Kādu fondu izvēlēties, tas ir katra paša ziņā, taču piemēra pēc zemāk daži nekustamā īpašuma fondi.

Starp tādiem ir Igaunijā reģistrētais Baltic Horizon Fund. Tā stratēģija paredz ieguldīt komercīpašumos Baltijā, t.sk. tirdzniecības centri, biroju centri. Šis konkrētais fonds ir orientēts uz ienākumu, ko tas gūst no īpašumu izīrēšanas, izmaksu, tēmējot uz ~8% gada ienesīgumu (dividendes). Sīkāku informāciju var meklēt NASDAQ biržas mājaslapā. Jāatzīmē, ka šo fondu, visticamāk, varēs iegādāties gandrīz jebkurā no Latvijas bankām, samaksājot salīdzinoši nelielas komisijas. Šādā veidā var gūt labumu no savu tautiešu un kaimiņvalstu paražām ilgi un bieži apmeklēt tirdzniecības centrus.

ASV populāri ir biržās tirgotie fondi, kas iegulda atsevišķos sektoros. Piemēram, ir tādi fondi, kas iegulda tikai veselības aprūpes sektorā (slimnīcas, pansionāti, klīnikas,utt). Tāpat ir fondi, kas iegulda mājokļos, un ir fondi, kas iegulda tirdzniecības centros, vai fondi, kas iegulda biroju kompleksos, utt.

Tiesa, ir jārēķinās, ka sarežģītu fondu iegāde var saistīties ar augstākām iegādes komisijām no bankas vai brokera puses.

Viena no galvenajām priekšrocībām fondiem ir iespēja ieguldīt atsevišķos nekustamā īpašuma tirgos un/vai segmentos neveicot fizisku ieguldījumus katrā konkrētajā īpašumā, tādā veidā aiztaupot laika un līdzekļu izdevumus, kas saistītos ar tradicionālajām investīcijām nekustamajā īpašumā.

P.S. ir ļoti daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

 

Investīcijas nekustamajā īpašumā: dzīvoklis jaunajā projektā

Turpinot rakstu sēriju par investīcijām nekustamajā īpašumā, šodien apskatīšu konkrētu piemēru – dzīvoklis jaunajā projektā, kas tiek nopirkts un izīrēts.

Dzīvokļiem jaunajos projektos cenas ir diezgan lielā amplitūdā. Piemēra nolūkos izmantosim dzīvokli jaunajā projektā, kura iegādes cena ir 2 100 eiro/kv.m. un īres maksa ir 8.5 eiro kv.m. (Latio dati par 2016.g. 3.ceturksni).

Visbiežāk pirktie dzīvokļi ir platībās no 50 – 75 kv.m., tāpēc izvēlēsimies dzīvokli ar 63 kv.m. lielu platību. Šāda dzīvokļa iegādes cena ir 132 200 eiro un to var izīrēt par 535 eiro mēnesī.

Izmantošu tādus pašus scenārijus un pieņēmumus izmaksām, kādus izmantoju rakstā Investīcijas nekustamajā īpašumā: sērijveida dzīvoklis

Pieņemam, ka nekustamā īpašuma nodoklis ir 360 eiro gadā jeb 30 eiro mēnesī un dzīvokļa nolietojums ir 52,5 eiro mēnesī.

Pirmais scenārijs ir dzīvokļa iegāde, izmantojot 80% bankas finansējumu. Savus līdzekļus vajadzēs 132 200 x 20% = 26 440 eiro. Iegādes izmaksas ir 5% no summas jeb 6 610 eiro. Kopējais sākotnējais ieguldījums ir 33 050 eiro.

Kredīta maksājums šajā piemērā būtu 502 eiro mēnesī, pieņemot 25 gadu kredīta termiņu un 3% kredīta likmi. Pirmajā gadā procentos tiktu samaksāts apmēram 3 170 eiro jeb 264 eiro mēnesī, šīs ir izmaksas, kas ir jāatskaita no īres ienākumiem.

Neto īres ienākums (īres maksa – visi izdevumi) = 535 – 30 – 52,5 – 264 = 188,5 eiro mēnesī jeb 2 262 eiro gadā. Deklarējot ienākumus, tie var sarukt līdz 135 eiro mēnesī jeb 1 620 eiro gadā.

1 620 / 33 050 = 4.9% gada ienesīgums.

Otrais scenārijs – dzīvoklis tiek iegādāts par saviem līdzekļiem.

Kopējais ieguldījums ir 132 200 eiro plus iegādes izmaksas 3 % apmērā, kopā 136 166 eiro..

Neto īres ienākums = 535 – 30 – 52,5 = 452,5 eiro mēnesī jeb 5 430 eiro gadā. Deklarējot ienākumus tie var sarukt līdz 399 eiro mēnesī jeb 4 788 eiro gadā.

4 788 / 136 166 = 3.51%

Kā redzat, abos gadījumos ienesīgums sanāk ne pārāk pievilcīgs. Tāpēc gribu parādīt 3.scenāriju, kas kalpos par piemēru tam, cik ļoti situācija var mainīties, ja tiek palielināts aizņemtais finansējums un izdodas saņemt kredītu ar zemāku procentu likmi.

Dzīvoklis tiek iegādāts ar 90% bankas finansējumu. Savus līdzekļus vajadzēs 132 200 x 10% = 13 220 eiro. Iegādes izmaksas ir 5% no summas jeb 6 610 eiro. Kopējais sākotnējais ieguldījums ir 19 830 eiro.

Kredīta maksājums šajā piemērā būtu 448 eiro mēnesī, pieņemot 25 gadu kredīta termiņu un 1% kredīta likmi. Pirmajā gadā procentos tiktu samaksāts apmēram 1189,8 eiro jeb 99,15 eiro mēnesī, šīs ir izmaksas, kas ir jāatskaita no īres ienākumiem.

Neto īres ienākums (īres maksa – visi izdevumi) = 535 – 30 – 52,5 – 99,15 = 353,35 eiro mēnesī jeb 4 240 eiro gadā. Deklarējot ienākumus, tie var sarukt līdz 299.85 eiro mēnesī jeb 3 598.2 eiro gadā.

3 598.2 / 19 830 = 18.14% gada ienesīgums.

Kā jau minēju piemērā ar sērijveida dzīvokli, izmaksās būtu jāieskaita laiks, jārēķinās ar gaidītiem un negaidītiem izdevumiem, īrniekus maiņas izdevumiem utt.

Pozitīvā scenārijā investīcija dzīvoklī jaunajā projekta var nest no 3.5% līdz pat 18% gadā.

P.S. ir ļoti daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

*Labots 12.01.2017 Veikts ienesīguma pārrēķins, piemērojot ienākuma no kapitāla nodokļa likmi 10%.

Investīcijas nekustamajā īpašumā: sērijveida dzīvoklis

Turpinot rakstu sēriju par investīcijām nekustamajā īpašumā, šodien apskatīšu konkrētu piemēru – sērijveida dzīvoklis, kas tiek nopirkts un izīrēts.

Saskaņā ar Latio datiem vidējā sērijveida dzīvokļa Rīgā cena 2016.gada 3.ceturksnī bija 707 eiro par kvadrātmetru, populārākie dzīvokļi bija ar platību 40 – 60 kvadrātmetri. Vidējā īres cenas šādiem dzīvokļiem 2016.g. 3.ceturksnī bija ap 5 eiro par kvadrātmetru mēnesī.

Šī teorētiskā piemēra aprēķiniem pieņemsim, ka noskatītais dzīvoklis ir 50 kv.m. liels un tā cena ir 35 350 eiro, pēc iegādes to var izīrēt par 250 eiro mēnesī.

Pērkot dzīvokli ir jārēķinās ar dažādām papildus izmaksām. Būs jāsamaksā valstij nodeva 2% apmērā no pirkuma summas. Ja tiks izmantots hipotekārais kredīts, jārēķinās ar ap 2% komisiju par darījuma noformēšanu. Būs arī citi izdevumi, kuru apmērus nepārzinu, taču starp tiem var būt darījuma konta atvēršana, notāra pakalpojumi, juridiskie pakalpojumi utt.

Pieņemsim, ka dzīvokļa iegādes izmaksas ir 5% no pirkuma summas, ja tiek izmantots hipotekārais kredīts, un 3%, ja par pirkumu norēķinās ar saviem līdzekļiem.

Šajā gadījumā pieņemsim, ka dzīvoklis pēc iegādes ir piemērots īrnieku uzņemšanai un nekādi papildus ieguldījumi nav jāveic. Taču kā kārtīgi saimnieki mēs saprotam, ka, piemēram, pēc 10 gadiem dzīvoklī būs jāveic kapitālais remonts, kas varētu izmaksāt 100 eiro par kvadrātmetru jeb 5000 eiro. Šādas izmaksas ir jāplāno laicīgi, tātad katru gadu ir jāatliek 500 eiro jeb 41,66 eiro mēnesī dzīvokļa nākotnes remontam (šo var uzskatīt arī par ikmēneša nolietojumu). Šo summu atņemsim no ikmēneša īres ienākumiem.

Vienkāršības nolūkos, pieņemsim, ka nekustamā īpašuma nodoklis par šo dzīvokli ir 120 eiro gadā jeb 10 eiro mēnesī, arī šo atskaitām no īres ienākumiem.

Lai nesarežģītu piemēru, pieņemsim, ka dzīvokli izdodas izīrēt uzreiz pirmajā dienā pēc īpašuma iegādes un nav citu izmaksu, kas saistītos ar dzīvokļa uzturēšanu, kamēr tas nav izīrēts.

Aplūkošu divus scenārijus. Pirmajā dzīvoklis tiek iegādāts, izmantojot hipotekāro kredītu, otrajā dzīvoklis tiek iegādāts par personīgajiem līdzekļiem.

Pieņemsim, ka šādu dzīvokli ir iespējams iegādāties ar 80% bankas finansējumu. Tātad savus līdzekļus vajadzēs 35 350 X 20% = 7 070 eiro. Iegādes izmaksas ir 5% no summas jeb 1 767 eiro. Kopējais sākotnējais ieguldījums ir 8 837 eiro.

Kredīta maksājums šajā piemērā būtu 134 eiro mēnesī, pieņemot 25 gadu kredīta termiņu un 3% kredīta likmi. Pirmajā gadā procentos tiktu samaksāts apmēram 840 eiro jeb 70 eiro mēnesī, šīs ir izmaksas, kas ir jāatskaita no īres ienākumiem.

Neto īres ienākums (īres maksa – visi izdevumi) = 250 – 41,66 – 10 – 70  = 128,34 eiro mēnesī jeb 1 540 eiro gadā. Jāatzīmē, ka šajā gadījumā nav ņemta vērā ienākumu deklarēšana un nodokļa nomaksa VID.

1 540 / 8 837 = 17,4% gada ienesīgums. Nav slikti. Taču jāatceras, ka šis ir tikai teorētisks piemērs, kurā ir pieņemts pozitīvais scenārijs. Papildus ir jārēķinās ar ienākumu deklarēšanu, kas īres ienākumu var samazināt par 10% līdz 225 eiro un neto ienākumu līdz ~103,34 eiro mēnesī jeb 1 240,08 eiro gadā, kas ir 14% ienesīgums.

Otrais scenārijs – dzīvoklis tiek iegādāts par saviem līdzekļiem.

Kopējas ieguldījums ir 35 350 eiro plus iegādes izmaksas 3% apmērā, kopā 36 410 eiro.

Neto īres ienākums = 250 – 41,66 – 10 = 198,4 eiro mēnesī jeb 2 380 eiro gadā. 2 380 / 36 410 = 6,5% ienesīgums. Deklarējot ienākumus, ienesīgums sarūk līdz 5.7%. Arī šāds ienesīgums šī brīža zemo likmju laikā nav slikts.

Papildus objektivitātes nolūkos būtu jāieskaita laiks, kas tiek patērēts veicot investīciju un regulāri iztērētais laiks. Piemēram iegādei kopā tiek iztērētas 50 stundas (atrašana, apskate, bankas, juristi, utt,). Ja dzīvokļa pircējs par savu darbu saņem neto 10 eiro stundā, tad pie iegādes izmaksām būtu jāpieskaita 500 eiro. Ja pēc tam tiek tērēta 1 stunda mēnesī, tad no ienākuma arī jāatņem 10 eiro ik mēnesi. Jāatceras, ka dzīvoklis ir jāapdrošina, tās arī ir izmaksas.

Protams, īres laikā var būt dažādi gaidīti un negaidīti izdevumi, t.sk. santehniķis elektriķis, remontdarbi, īrnieku maiņas izdevumi utt.

Kā redzat, pozitīvā scenārijā, ieguldot sērijveida dzīvoklī, ir iespējams pelnīt no 5% līdz 14% gadā, atkarībā no tā, vai un cik liels finansējums tiek izmantots.

Jāatzīmē, ka neņemu vērā nekustamā īpašuma cenu izmaiņas, jo tās var gan iet uz augšu, gan strauji kristies krīžu laikā. Šie ir tikai teorētiski piemēri. Ar šiem piemēriem vēlos vērst uzmanību uz aprēķinu piegājienu, t.i. ieskaitot visas tiešās un netiešās izmaksas.

P.S. ir ļoti daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

*Labots 12.01.2017 Veikts ienesīguma pārrēķins, piemērojot ienākuma no kapitāla nodokļa likmi 10%.

Investīcijas nekustamajā īpašumā

Investīcijas nekustamajā īpašumā ir populāras visā pasaulē. Tas ir saistīts ar to, ka tas ir fizisks, aptaustāms, redzams, kas tā īpašniekiem rada papildus investīciju drošības sajūtu (dažreiz maldīgu). Tāpat labam nekustamajam īpašumam parasti ir tendence ar laiku pieaugt vērtībā, kā arī izīrēts nekustamais īpašums var nodrošināt regulārus ienākumus.

Pirms turpinu par dažādiem veidiem, kā investēt nekustamajā īpašumā, vēlos norādīt uz būtisku niansi:

Nekustamais īpašums, ko izmanto dzīvošanai, NAV investīcija. Tas nenes ienākumus, tas rada izdevumus. Ilgtermiņā tie var būt zemāki nekā īpašumu īrējot, taču tie ir izdevumi.

Atgriežoties pie investīcijām, pastāv vairāki veidi, kā investēt nekustamajā īpašumā. Šoreiz apskatīšu investīcijas, kas ir saprotamas un pieejamas parastajam cilvēkam. Tās ir atsevišķa īpašuma, piemēram dzīvoklis, iegāde un izīrēšana un ieguldījumi nekustamajā īpašumā caur ieguldījumu fondiem.

Protams, pastāv vēl daudzi un dažādi ieguldījumu veidi tieši nekustamajā īpašumā, taču parasti to realizēšanai ir nepieciešamas lielākas summas un specifiskas zināšanas. Starp tādām varētu būt lauksaimniecības zeme, meži, komerciālais nekustamais īpašumus, zemes iegāde stratēģiski labā vietā spekulatīvos nolūkos, utt.

Jāatzīmē, ka turpmāk, runājot par investīcijām nekustamajā īpašumā, pieņemu, ka īpašums tiek pirkts. Ja tas ir saņemts citādi, piemēram dāvinājums vai mantojums, tad uz to ir jālūkojas kā uz ienākumu un jāņem vērā citi faktori.

Investīcijas nekustamajā īpašumā, visbiežāk saistās ar labā vietā esoša dzīvokļa iegādi un izīrēšanu. Parasti tas ir dzīvoklis Rīgā, ko vajadzības gadījumā salīdzinoši neilgā laika posmā ir iespējams pārdot par adekvātu cenu.

Jo vairāk domāju par šādām investīcijām, jo vairāk man tās nepatīk. Kāpēc? Tāpēc, ka ir daudz faktori, kas bieži netiek ņemti vērā. Nereti netiek veikti pilnvērtīgi aprēķini. Iespējams, ja tiktu veikti pilnvērtīgi aprēķini, atklātos, ka ienesīgums ir tik zems, ka citi investīciju veidi var būt daudz pievilcīgāki.

Galvenais faktors, kas mani atgrūž no šāda veida investīcijām ir lielais “čakars”. Iedomāsimies hipotētisku piemēru. Tiek atrasts potenciālais investīciju objekts. Pieņemsim, ka dzīvoklis tiek iegādāts hipotekārajā kredītā. Tātad ir “jāņemās” ar banku. Tad droši vien nāksies samaksāt komisiju māklerim, būs jāšķiras no zemesgrāmatas nodevas 2% apmērā no iegādes vērtības. Ok, dzīvoklis ir nopirkts. Iespējams, dzīvoklī ir jāveic remonts. To var darīt pats, taču, saglabājot objektivitāti, izmaksās ir jāieskaita sevis iztērētais laiks un nervi, vai ir jāalgo celtnieki, kas var nebūts lēts un nerviem viegls prieks. Ja dzīvokli gribas ātrāk un dārgāk izīrēt, to vajadzētu apgādāt ar mēbelēm, kas, protams, ir papildus izmaksas. Šis process var būt īss un var aizņemt vairākus mēnešus. Komunālie maksājumi ir jāveic arī šajā laikā. Ok, tas viss ir paveikts, nu ir jāsāk meklēt īrnieki. Jau laicīgi ir jāsaprot, kā tiks saņemti ienākumi no dzīvokļa īres. Pareizāk būtu tos saņemt uz bankas kontu un deklarēt VID, kā rezultātā būs nodokļu izmaksas. Var izvēlēties saņemt skaidrā naudā un nedeklarēt (neatbalstu šādu variantu), taču tad īrnieku nāksies regulāri apciemot, kas var aizņemt kopā no 1-3 stundām katru mēnesī, arī šīs izmaksas ir jārēķina. Ja paveicas, tad īrnieks būs kārtīgs un labs un nodzīvos īpašumā daudzus gadus un neradīs liekas galvassāpes. Var arī nepaveikties, īrnieks var kavēt maksājumus, tad var nākties viņu izlikt no dzīvokļa un meklēt jaunu īrnieku, tas atkal aizņems laiku,utt. Tātad ir ļoti daudz saistītās un netiešās izmaksas, kas ir jāsummē klāt īpašuma iegādes cenai.

Manuprāt, šis viss ir ļoti liels “čakars”.

Kā alternatīva var kalpot investīcijas nekustamā īpašuma fondos. Ieguldījumiem Latvijas īpašumos nav īpaši daudz variantu, taču globāli ir pieejami visdažādākie fondi ar dažāda līmeņa ienesīgumu.

Bet vai šajā gadījumā nav “čakars”? Ir, taču, manuprāt, mazāks. Ir jāveic pirmreizēja ieguldījuma izvēle, kas var aizņemt pāris dienas (tikpat cik dzīvokļa atrašana) un iegāde. Pēc tam pietiek ar ikgadēju investīcijas pārskatīšanu.

Turpinājums sekos…

P.S. investīcijas nekustamajā īpašumā ir tikai viens no investīciju rīkiem plašajā investīciju pasaulē. Ja nekustamais īpašums liekas pārāk sarežģīts, tas nav jāiekļauj investīciju portfelī.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

Pirmie soļi

Parasti visu vajag tagad un uzreiz, bieži gribam visu jau vakar. Tāpat ir ar investīcijām un ieguldījumiem. Te vajadzētu piebremzēt.

Investīcijas un ieguldījumi ir tikai daļa no finanšu plāna. No sarunām ar cilvēkiem par viņu finansēm ir jāsecina, ka lielākā daļa cilvēku īstenībā nav gatavi investīcijām un/vai viņu pašreizējais finansiālais stāvoklis neļauj veikt prātīgas un atbilstošas investīcijas, tātad, ir jāuzlabo finansiālais stāvoklis.

Finansiālā stāvokļa uzlabošanu var iedalīt vairākos soļos, tieši tāpēc ieraksta nosaukums: “Pirmie soļi”. Sekojot šiem soļiem, ikviens spēs sajusties drošāk, samazināt stresa līmeni un justies pašpārliecinātāk. Ja minētais solis jau ir izpildīts, uzsit sev pa plecu un virzies uz nākamā soļa izpildīšanu. Pie katra soļa ir neliels paskaidrojums un ieteicamie instrumenti soļa īstenošanai.

  1. Līdzekļi neparedzētiem gadījumiem ( Piemēram auto remontam, sadzīves tehnikas aizstāšanai u.c. Atkarībā no dzīves līmeņa vēlamais apjoms varētu būt 500-1000 eiro. Uzglabāt skaidrā naudā vai norēķinu kontā, kur līdzekļi ir pieejami uzreiz)
  2. Kredītu pirmstermiņa atmaksa ( Runa ir par visiem kredītiem, kas nav hipotekārais kredīts. Ir jāatmaksā visi patēriņa kredīti, jāizmaksā uz nomaksu ņemtie telefoni, datori un cita elektronika, tāpat lielākajā daļā gadījumu jāatmaksā auto kredīti. Sākam ar dārgāko jeb kredītu ar augstāko procentu likmi atmaksu)
  3. Vismaz 6 mēnešu izdevumu uzkrājumi (Tieši tā, izdevumu un nevis ienākumu. Ienākumiem vajadzētu pārsniegt izdevumus. Ja tiek saņemta alga aploksnē, kā rezultātā nebūs iespējams saņemt bezdarbnieka pabalstu, tad vajadzētu vismaz 12-18 mēnešu izdevumu uzkrājumus. Šajā gadījumā var izmantot krājkontu – līdzekļu vērtība nevar kristies un pieeja tiem ir salīdzinoši operatīva)
  4. Ieguldījumi, kuriem tiek piemērotas nodokļu atlaides (dzīvības apdrošināšana ar uzkrājumu, 3.pensiju līmenis. Sīkāk par šiem ieguldījumiem jau pavisam drīz sekos bloga ieraksts)
  5. Uzkrājumi bērnu izglītībai vai savu studiju kredītu atmaksa.
  6. Hipotekārā kredīta atmaksa (ja hipotekārā kredītā nav, tad var veikt uzkrājumu pirmajai iemaksai kredīta saņemšanai īpašuma iegādei un pēc tam attiecīgi veikt kredīta paātrinātu atmaksu)
  7. Investīcijas, t.sk. gan fondi, gan nekustamais īpašums un daudzi citi.

Kā redzat, lai nonāktu pie investēšanas ir jāveic ļoti liels darbs un jāizpilda vairāki soļi. Nereti šo soļu izpildīšana var aizņemt 5, 10 un pat vairāk gadus, atkarībā no pašreizējā finansiālā stāvokļa.

Minētie soļi ir attiecināmi uz vidusmēra cilvēku, kurš strādā algotu darbu un izmanto hipotekāro kredītu nekustamā īpašuma iegādei. Katra cilvēka gadījumā situācija būs atšķirīga, taču šos soļus var izmantot par vispārējo vidējo rādītāju. Sīkāk par katru no soļiem rakstīšu jau pavisam drīz, izmantojot gan hipotētiskus aprēķinus, gan praktiskus ieteikumus.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Kur ieguldīt droši?

Ja jautāsiet: “Kur ieguldīt?” Es jautāšu pretī: “Kādu risku esi gatavs uzņemties?”

Iepriekšējā pieredze rāda, ka visbiežāk cilvēki nevēlas riskēt ar savu naudu, tas nozīmē, ka ir liela interese par līdzekļu drošību.

Jāatzīst, ka pilnīgi jeb 100% droši ieguldījumi nepastāv. Taču vistuvākie instrumenti ieguldījumiem ar ļoti augstu drošību ir krājkonti un parastie depozīti bankās, jo saskaņā ar Noguldījumu garantiju likumu valsts garantē noguldījumu izmaksu līdz 100 000 eiro.

Tātad būtībā līdz 100 000 eiro noguldot bankas depozītā par saviem līdzekļiem varam neuztraukties.

Te mēs atduramies pret šodienas realitāti, ka banku depozītu ienesīgums ir ļoti zems. Tas nav saistīts ar banku mantkārību un nevēlēšanos maksāt, bet gan ar to, ka Eiropas Centrālās Bankas darbību rezultātā, kapitāla piesaiste ir kļuvusi ļoti lēta, attiecīgi tirgus pieprasījums un piedāvājums nosaka zemās procentu likmes.

Ir saprotams, ka šādos laikos visi meklē iespējas iegūt augstāku ienesīgumu. Taču ir jāatceras, ka augstāks ienesīgums saistās ar augstāku risku.

Ja iepriekšminētie depozīti būtībā ir bezriska ieguldījumi apmērā līdz 100 000 eiro, tad visi citi ieguldījuma veidi paredz lielāku vai mazāku risku uzņemšanos. Piemēram:

  • Finanšu tirgi – jebkura aktīva vērtība finanšu tirgos var gan pieaugt, gan kristies, tātad pastāv risks zaudēt daļu vai visus savus līdzekļus.
  • Nekustamais īpašums – arī tas var zaudēt savu vērtību dažādu apstākļu iespaidā, t.sk. tirgus tendences (atceramies 2008.gada krīzi), dabas stihijas, u.c.

Kopsavilkums:

Ja ir vēlme droši ieguldīt līdzekļus, tad nāksies samierināties ar zemajām likmēm depozītos un krājkontos. Ja ir vēlme nopelnīt vairāk, tad ir jāuzņemas risks. Ja neesi gatavs riskēt ar kaut nelielu daļu no ieguldījuma pamatsummas, tad ir jāaizmirst par jebkādiem citiem ieguldījumu rīkiem, izņemot depozītus un krājkontus.

 

Par ieguldījumiem/investīcijām ar dažāda riska līmeņiem un galvenajām īpašībām rakstīšu jau pavisam drīz.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit: