Investīcijas nekustamajā īpašumā: 3-istabu dzīvoklis pirmskara mājā

Iepriekšējos rakstos Investīcijas nekustamajā īpašumā: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā un Investīcijas nekustamajā īpašumā: 6-istabu dzīvoklis pirmskara mājā aprakstīju divus piemērus, kuros dzīvoklis tiek iegādāts ar nolūku to izīrēt.

Ar šiem reālajiem piemēriem ar mani padalījās mans draugs un nekustamo īpašumu praktiķis Deivids Cjukša.

Šoreiz pavisam citādāks investīciju objekts. Tas ir 3-istabu dzīvoklis flipošanai jeb iegādei, izremontēšanai un pārdošanai.

Par dzīvokli:

  • Pirmskara māja
  • Atrašanās vieta: Ģertrūdes iela
  • Platība: 70 m2
  • Apdare: Sliktā stāvoklī, jāveic kapitālais remonts
  • Cena: 53 000 eiro

Kā jau minēju raksta sākumā, tad šis objekts tika iegādāts ar nolūku to izremontēt un pārdot. Plānotais termiņš no iegādes līdz pārdošanai bija 6 mēneši.

Šis piemērs ir unikāls ar to, ka varam to apskatīt gan no dzīvokļa pircēja, izremontētāja un pārdevēja skatupunkta, kā arī no privātā aizdevēja skatu punkta.

Lai dzīvokli iegādātos, bija saņemts aizdevums no privātā aizdevēja, t.i. bankas nebija iesaistītas. Aizdevējs izsniedza aizdevumu 50 000 eiro apmerā ar 12% gada likmi.

Ļoti pievilcīgs ienesīgums pie augsta riska darījuma. Kāpēc augsta riska? Ir ļoti daudz aspekti, kas varēja ietekmēt kredīta summas atgūšanas ātrumu, tādā veidā veicot korekcijas paredzamajā ienesīgumā. Piemēram, remonts ievelkas dažādu apstākļu dēļ (birokrātija, strādnieki, aizņēmēja nolaidība u.c.). Šajā gadījumā viss bija veiksmīgi un visi iekļāvās termiņos.

Atgriežamies pie galvenā varoņa – personas, kura iegādājas īpašumu, izremontē to un pārdod.

Dzīvoklis tika iegādāts pēc investora vārdiem “katastrofālā” stāvoklī. Tam tika veikts kapitālais remonts.

Investora kopējais ieguldījums sastādīja 27 674 eiro, t.sk.:

  • Pirmā iemaksa 3000
  • Santehnika 3400
  • Apdare 5600
  • Darbs 3350
  • Nodevas 1326
  • Virtuve 1000
  • Dizainere 370
  • Procentu maksājumi aizdevējam 3000
  • u.c.

Paredzamā neto peļņa no darījuma bija 10 200 eiro. Šāds peļņas apmērs bija plānots, pieņemot dzīvokļa pārdošanas cenu 90 000 eiro.

Ienesīgums šajā gadījumā sanāk 10 200 / 27 674 = 36.86% pa 5 mēnešiem jeb 112% gada ienesīgums.

Un te seko vēl viena interesanta detaļa. Deivids Cjukša spēja ļoti labi novērtēt tirgu, novest līdz skaistam rezultātam dzīvokli un noteikt pietiekami pievilcīgu cenu (90 000 eiro), ka bija diezgan daudz interesentu. Tā rezultātā sākās vairākumsolīšana par īpašuma iegādi un gala cena apstājās pie 98 500 eiro, t.i. pircējiem tik ļoti iepatikās īpašums, ka gala pircējs bija gatavs samaksāt gandrīz 10% vairāk nekā sākotnēji noteiktā summa.

Tā rezultātā pārdošanas cena pieauga par 8 500 eiro. Atskaitot kapitāla pieauguma nodokli 15% apmērā jeb 1 275 eiro, pārdevēja papildus ieguvums bija 7 225 eiro.

Kopējā investora peļņa bija 10 200 + 7 225 = 17 425 eiro. Ienesīgums uz ieguldījumu sastādīja 17 425 / 27 674 = 62.97% jeb 222.89% gada ienesīgums.

Secinājumi: Pirmkārt, Super darījums! Citādāk to nevar nodēvēt. Tik augstu ienesīgumu parasti nav pat iespējams iztēloties. Jāatzīst, ka šādus darījumus daudz sekmīgāk spēs atrast tieši nekustamā īpašuma jomas praktiķi jeb tie, kas ikdienā redz neskaitāmus īpašumus uz pārdošanu, pirkšanu un īri. Šādi īpašumi ir jāspēj ne vien atrast, bet arī jāspēj uzņemties risku iegādāties īpašumu, novest remontu līdz galam un sekmīgi to realizēt jeb pārdot.

Te ir neskaitāmi daudz risku, faktori, kas varēja paildzināt īpašuma remontēšanas un realizācijas termiņu, papildus nekad nevar zināt, kad sākas ekonomikas lejupslīde un tajā brīdī viss gandrīz pilnībā apstājas…

Kā jau minēju, šis ir ļoti augsta riska darījums (no mana skatu punkta), taču šajā gadījuma augstais risks ir atmaksājies ar ļoti iespaidīgu ienesīgumu.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

Ir daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Investīcijas nekustamajā īpašumā: 6-istabu dzīvoklis pirmskara mājā

Iepriekšējā rakstā Investīcijas nekustamajā īpašumā: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā aprakstīju pirmo no trijiem piemēriem.

Ar šiem reālajiem piemēriem ar mani padalījās mans draugs un nekustamo īpašumu praktiķis Deivids Cjukša.

Šoreiz aplūkosim ļoti interesantu objektu: 6-istabu dzīvokli pirmskara mājā.

Par dzīvokli:

  • Pirmskara māja
  • Atrašanās vieta: Lāčplēša ielā
  • Platība: 131 m2
  • Apdare: Sliktā stāvoklī, jāveic kapitālais remonts
  • Cena: 75 000 eiro

Šajā konkrētajā piemērā tika izmantots ļoti interesants risinājums, par kādu lielāka daļa cilvēku neiedomātos. Dzīvokļa pircējs vienojās ar pārdevēju, ka tiks iemaksāta pirmā iemaksa 6 000 eiro apmērā un dzīvokļa pārdevējs faktiski finansēs īpašuma iegādi nākamos 6 mēnešus, to laikā saņemot ikmēneša maksājumu, daļu no tā novirzot pirkuma summai un daļu paturot kā procentu daļu par piešķirto finansējumu.

Tā rezultātā kredīts bankā tika saņemts pēc 6 mēnešiem. 10% pirmā iemaksa jau bija samaksāta dzīvokļa pārdevējam.

Pirms kredīta nosacījumu aprakstīšanas un ienesīguma aprēķina ir jāpiemin vairāki būtiski aspekti.

Dzīvoklis tika iegādāts ar nolūku to izīrēt studentiem jeb katru istabu izīrēt atsevišķi. Tāpēc dzīvoklis tika pārplānots un no 4-istabu tas pārtapa par 6-istabu dzīvokli.

Dzīvokli pilnībā izremontēja un aprīkoja ar nepieciešamajām mēbēlēm, lai to varētu izīrēt.

Kopējie ieguldījumi līdz kredīta saņemšanai bankā sasniedza 23 838 eiro, t.sk. pirmā iemaksa un papildus maksājumi dzīvokļa pārdevējam, dzīvokļa remonts, mēbeles un aprīkojums, visas nodevas un notāra izdevumi, u.c. nepieciešamie izdevumi

6 mēnešus pēc dzīvokļa iegādes un remontdarbu pabeigšanas, dzīvokļa pārfinansēšanai tika saņemts kredīts bankā.

  • Pirmā iemaksa nebija jāveic, jo tā jau tika samaksāta dzīvokļa pārdevējam
  • Procentu likme: 2.1%
  • Kredīta maksājums: 251 eiro mēnesī (pirmajā gadā ap  134 eiro tiek novirzīti pamatsummai un ap 117 eiro ir procentu maksājums)
  • Ar kredīta pārfinansēšanu saistītie izdevumi aptuveni 633 eiro (kredīta noformēšana, notārs, u.c.)

Kopējie ieguldījumi sasniedza 24 471 eur.

Dzīvoklis tiek izīrēts par 900 eiro mēnesī, īrnieki papildus maksā komunālos maksājumus, nekustamā īpašuma nodokli un īpašuma apdrošināšanu.

Starpība starp kredīta maksājumu un īres naudu ir 649 eiro mēnesī. Gadā tie ir 7 788 eiro. Šajā gadījumā pieņemsim, ka pamatsummas maksājums netiek ieskaitīts ienesīguma aprēķinos.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 7 788 / 24 471 = 31.82%

Par šiem ienākumiem tiek maksāts nodoklis 10% no īres ienākumiem, gadā tie ir 900 * 10% * 12 = 1 080 eiro. Īres ienākumi pēc nodokļu nomaksas ir 6 708 eiro gadā. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 27.41%

Ja aprēķinos iekļaujam kredīta maksājuma pamatsummu, t.i. veicot kredīta maksājumus daļa no summas tiek novirzīta kredīta pamatsummas dzēšanai, kas praktiski ir dzīvokļa īpašnieka ieguvums.

Kredīta % pirmajā gadā tiek samaksāti ap 117 eiro mēnesī. Tātad izīrētāja mēneša ienākumi sastāda 900 -117 = 783 eiro. Gadā tie ir 9 396 eiro.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 9 396 / 24 471 = 38.4%

Pēc nodokļu nomaksas īres ienākumi gadā ir 8 316 eiro. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 33.98%

Jāatzīmē, ka aprēķinos nav iekļauti uzkrājumi dzīvokļa nolietojumam.

Secinājumi: Neto ienesīgums 33.98% gadā ir ļoti labs rādītājs. Taču šādus objektus ir jāspēj gan atrast, gan būt pietiekami apņēmīgam, lai to izremontētu un sagatavotu īrei, kas parasti aizņem vairākus mēnešus. Lielais ienesīgums arī atspoguļo lielo riska līmeni, ko uzņēmās dzīvokļa pircējs iegādājoties šo īpašumu. Šajā gadījumā liels risks ir atmaksājies ar ļoti augstu ienesīgumu.

Tik augstu ienesīgumu nebiju spējis iztēloties sevis veiktajos hipotētiskajos aprēķinos. Tomēr jāņem vērā, ka šis ir nestandarta objekts, ko nevar likt vienā kategorijā ar sērijveida dzīvokļiem un maziem vai vidējiem īres dzīvokļiem jaunajos projektos.

Ja tiktu rēķināts nolietojums pēc tādiem pašiem pieņēmumiem kā hipotētiskajos piemēros (100 eiro uz kvadrātmetru ieguldījums pēc 10 gadiem, kopā 13 100 eiro jeb 1 300 eiro gadā), tad gada neto ienesīgums būtu 28.67%. Arī tas ir iespaidīgs ienesīguma līmenis.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

Ir daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Investīcijas nekustamajā īpašumā: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā

Gada sākumā uzrakstīju savas domas par investīcijām nekustamajā īpašumā un veicu aprēķinus dažiem hipotētiskiem investīciju piemēriem.

Hipotētiskos piemērus meklē šeit Investīcijas nekustamajā īpašumā: sērijveida dzīvoklis un šeit Investīcijas nekustamajā īpašumā: dzīvoklis jaunajā projektā

Es ar investīcijām nekustamajā īpašumā šobrīd nenodarbojos, taču, ņemot vērā straujo ekonomikas pieagumu, ir sajūta, ka cilvēkiem turpina uzlaboties turīguma līmenis un interese par dažāda veida investīcijām pieaug.

Tieši tāpēc palūdzu savam draugam un nekustamo īpašumu praktiķim  Deividam Cjukšam padalīties ar pāris nekustamā īpašuma investīciju piemēriem. Apskatīsim 3 konkrētus piemērus: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā, 6-istabu dzīvoklis pirmskara mājā un 3-istabu dzīvoklis pirmskara mājā.

Kā noprotams pēc virsraksta, šajā rakstā aplūkosim piemēru ar 1-istabas dzīvokli jaunajā projektā.

Par dzīvokli:

  • Jaunais projekts
  • Atrašanās vieta: Pērnavas ielā netālu no Zemitānu tilta.
  • Platība: 19 m2
  • Apdare: Pilna apdare
  • Cena: 30 900 eiro

Dzīvokļa iegādei tika izmantots hipotekārais kredīts.

  • Pirmā iemaksa bija 15.2% jeb 4700 eiro.
  • Procentu likme: 3.6%.
  • Kredīta maksājums: 133 eiro mēnesī (pirmajā gadā ap 53 eiro tiek novirzīti pamatsummai un ap 80 eiro ir procentu maksājums)
  • Ar iegādi saistītie izdevumi aptuveni 1 049 eiro (kredīta noformēšana, notārs, u.c.)

Pēc tam sekoja dzīvokļa sagatavošana izīrēšanai. Tika pasūtīta un uzstādīta virtuve ( ap 700 eir), nopirkta un uzstādīta sadzīves tehnika (ap 700 eiro), nopirktas un piegādātas mēbeles.

Visus sākotnējos ieguldījumus saskaitot kopā, summa ir 9 415 eiro. Ar šādu summu ir jārēķinās, lai nopirktu un sagatavotu dzīvokli izīrēšanai.

Dzīvoklis tiek izīrēts par 260 eiro mēnesī, īrniekam papildus ir jāmaksā sabiedrisko pakalpojumu rēķini un nekustamā īpašuma nodoklis.

Starpība starp kredīta maksājumu un īres naudu ir 127 eiro mēnesī. Gadā tie ir 1 524 eiro. Šajā gadījumā pieņemsim, ka pamatsummas maksājums netiek ieskaitīts ienesīguma aprēķinos.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 1 524 / 9 415 = 16.19%

Par šiem ienākumiem tiek maksāts nodoklis 10% no īres ienākumiem, gadā tie ir 260 * 10% * 12 = 312 eiro. Īres ienākumi pēc nodokļu nomaksas ir 1 212 eiro gadā. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 12.87%

Ja aprēķinos iekļaujam kredīta maksājuma pamatsummu, t.i. veicot kredīta maksājumus daļa no summas tiek novirzīta kredīta pamatsummas dzēšanai, kas praktiski ir dzīvokļa īpašnieka ieguvums.

Kredīta % pirmajā gadā tiek samaksāti ap 80 eiro mēnesī. Tātad izīrētāja mēneša ienākumi sastāda 260 -80 = 180 eiro. Gadā tie ir 2 160 eiro.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 2 160 / 9 415 = 22.94%

Pēc nodokļu nomaksas īres ienākumi gadā ir 1 848 eiro. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 19.62%

Jāatzīmē, ka aprēķinos nav iekļauti uzkrājumi dzīvokļa nolietojumam.

Secinājumi: Neto ienesīgums 19.62% gadā ir ļoti solīds rādītājs. Ja ir pietiekami daudz brīvo līdzekļu dzīvokļa iegādei un sagatavošanai izīrēšanai (šajā gadījumā 9 415 eiro), tad šāda veida investīcijas ir vērts aplūkot.

Esmu pozitīvi pārsteigts, ka reāla piemēra ienesīgums tikai nedaudz atšķiras no maniem hipotētiskajiem aprēķiniem. Ja tiktu rēķināts nolietojums pēc tādiem pašiem pieņēmumiem kā hipotētiskajos piemēros (100 eiro uz kvadrātmetru ieguldījums pēc 10 gadiem, kopā 1 900 eiro jeb 190 eiro gadā), tad gada neto ienesīgums būtu 17.61%. Arī tas ir ļoti pievilcīgs rādītājs.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

Ir daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Jaunā profesionāļa finanšu plāns (2) Nav saistību, nav aktīvu

Otrajam scenārijam, veidojot finanšu plānu jaunajiem profesionāļiem sērijā Jaunā profesionāļa finanšu plāns, esmu izvēlējies cilvēku, kuram nav ne saistību, ne arī aktīvu.

Šajā scenārijā tiek sastādīts plāns, kā sākt veidot uzkrājumus un kādas ir veicamās darbības. Arī šoreiz pieturēšos pie ierakstā Pirmie soļi minētajiem soļiem.

Scenārija pieņēmumi:

Kopīgie pieņēmumi visiem scenārijiem: Cilvēks. Jaunais profesionālis. 28 gadus vecs. Dzīvo viens. Strādā un dzīvo Rīgā. Saņem 2 000 eiro bruto (pirms nodokļiem) algu.

Šī scenārija pieņēmumi:

Saistības:

Saistību nav.

Aktīvi:

Uzkrājumu nav.

Budžets

Ienākumi: Alga 2000 eiro bruto mēnesī jeb 1392 eiro “uz rokas”

Izdevumi (mēnesī):

  • Mājokļa īre 250
  • Komunālie maksājumi 125 eiro (t.sk. apsaimniekošana, apkure, televīzija, internets)
  • Pārtika 150 eiro
  • Ēšana ārpus mājām 150 eiro
  • Transporta izdevumi 70 eiro
  • Citi izdevumi 147 eiro

Izdevumu summa: 892 eiro

Uzkrājumiem pieejami līdzekļi: 500 eiro

Mērķis ir tikt vaļā no saistībām un sākt veidot uzkrājumus.

Šajā scenārijā varam pieņemt, ka cilvēks iepriekš ir dzīvojis no algas līdz algai, saņemot un tērējot 892 eiro mēnesī. Cilvēkam radās iespēja saņemt paaugstinājumu vai nomainīt darba vietu ar augstāku atalgojumu. Saņemot jau augstāku atalgojumu, scenārija varonis nolemj brīvos līdzekļus novirzīt uzkrājumiem.

Ņemot vērā manis rakstīto ierakstā  Pirmie soļi, pats pirmais solis ir izveidot neparedzēto gadījumu fondu. Šajā gadījumā pieņemsim, ka pietiek ar 50o eiro.

Šajā gadījumā tas nav grūti. Pēc mēneša tie jau ir uzkrāti.

Tā kā saistību nav, tad var virzīties uz 3.soļa izpildīšanu, t.i. izveidot 6 mēnešu izdevumu uzkrājumu. Šajā gadījumā nepieciešamā summa ir 6 x 892  = 5352 eiro

Šos jāuzkrāj tādā bankas kontā, kam ir viegli piekļūt, piemēram, krājkontā. Tā kā krājkonti šobrīd maksā ļoti zemus %, tad alternatīva tiem ir BlueOrange 100% komplekts*. Par konta atlikumu var saņemt 5% gada likmi summu līdz 5000 eiro. Lai saņemto šo 5% likmi ik mēnesi ir jāveic vismaz 5 pirkumi ar kontam piesaistīto karti. Mazs trade-off pret 5% likmi. No nākamā gada % ienākumiem tiks piemērota 20% IIN likme, attiecīgi neto ienesīgums ir 4%.

5352 eiro uzkrāšanai būs nepieciešami 11 mēneši. Pēc tam šis uzkrājums turpinās dot papildus ienākumus 200 eiro gadā jeb 16 eiro mēnesī. Ar šo ir izpildīts  Pirmie soļi 3.solis.

Pirmo 3 soļu izpilde šajā scenārijā aizņēma 1 gadu.

Tālāk virzāmies uz 4.soli, t.i. veikt uzkrājumos tādos instrumentos, kuriem tiek piemēroti nodokļu atvieglojumi. Latvijā tie ir dzīvības apdrošināšana ar līdzekļu uzkrāšanu un 3.pensiju līmenis. Ar nākamo gadu nodokļu atvieglojumus par ieguldījumiem šādos instrumentos var iegūt par summu, kas nepārsniedz 10% no bruto algas.

3.pensiju līmenī uzkrātajiem līdzekļiem var piekļūt no 55 gadu vecuma, taču dzīvības apdrošināšanai ar uzkrājumu jau pēc 10 gadiem (2018.g.likumdošana). Scenārijā izvēlētais cilvēks ir 28 gadus vecs. Līdz 55 gadu vecumam ir 27 gadi. Uz šādu termiņu nav vairs diez ko izdevīgi ieguldīt 3.pensiju līmenī. Sīkāku pamatoju par to aprakstīju šajā rakstā Nodokļu reforma un uzkrājumi: aprēķini

Tātad izvēlamies dzīvības apdrošināšanu ar līdzekļu uzkrājumu. Tā kā cilvēks ir jauns, tad šim uzkrājumam var izvēlēties agresīvu ieguldījumu stratēģiju.

Izvēloties pakalpojumu sniedzēju ir jāpievērš uzmanība komsiju apjomiem, cik viegli ir veikt iemaksas, cik viegli ir noslēgt līgumu, ieguldījumi utt.

Konkrētu ieteikumu nesniegšu, taču varu atklāt, ka pats izmantoju Swedbank piedāvātos pakalpojumus. Ļoti ērta līguma noslēgšana internetbankā, vienas no zemākajām komisijām Latvijā, nav potenciālo interešu konfliktu ar ieguldījumiem savas grupas uzņēmumu pārvaldītajos fondos. Es esmu izvēlējies aktīvā pieauguma stratēģiju. Jāatzīmē, ka tā ir agresīva un var būt ar augstu svārstīgumu. (Vēlreiz uzsveru, ka šī nav konkrētā pakalpojuma rekomendācija. Aprakstu, ko izmantoju pats).

Atgriežoties pie scenārija. Bilance pēc 1 gada ir šāda.

Saistības:

Saistību nav.

Aktīvi:
  • 500 eiro uzkrājums neparedzētiem gadījumiem
  • 5000 eiro uzkrājums ar 5% ienesīgumu

Uzkrājumiem pieejamā summa 516 eiro mēnesī.

No otrā gada 200 eiro mēnesī tiek novirzīti dzīvības apdrošināšanā ar līdzekļu uzkrājumu.

Atlikušo 316 eiro ieguldīšana ir atkarīga no tā, kādi ir cilvēka nākotnes mērķi.

Ja ir plāns iegādāties savu nekustamo īpašumu, tad var veidot uzkrājumus īpašuma iegādei nepieciešamajai pirmajai iemaksai. Ja tāda plāna nav, tad līdzekļus var novirzīt ieguldījumiem.

Šajā vietā varam sadalīt scenāriju divos apakšscenārijos.

2.1. Tiek plānots iegādāties īpašumu

Šo summu šobrīd droši īstermiņā nav kur ieguldīt. Tāpēc to vajadzēs uzkrāt parastā norēķinu kontā. Pieņemsim, ka ir plāns uzkrāt līdzekļus 2 gadus un tad iegādāties nekustamo īpašumu.

Pa 2 gadiem tiek uzkrāti 24*316 = 7584 eiro. Tam vēl var pieskaitīt atgūto nodokļu atmaksu 480 eiro apmērā par pirmajā gadā veiktajām iemaksām dzīvības apdrošināšanā ar līdzekļu uzkrājumu. Kopā 8064 eiro

Bilance pēc 2 gadu uzkrāšanas ( kopā pagājuši 3 gadi).

Saistības:

Saistību nav.

Aktīvi:
  • 500 eiro uzkrājums neparedzētiem gadījumiem
  • 5000 eiro uzkrājums ar 5% ienesīgumu
  • 4800 eiro uzkrāti dzīvības apdrošināšanā ar uzkrājumu (200×24=4800 eiro. Gala summa būs citādāka, jo līdzekļi tiek ieguldīti finanšu tirgos, kas “uz vietas nestāv”)
  • 8064 eiro uzkrājums norēķinu kontā nekustamā īpašuma iegādei

Pieņemsim , ka viss uzkrājums tiek izmantots īpašuma iegādei. Pēc īpašuma iegādes izdevumu struktūra saglabājas iepriekšējā. Kredīta mēneša maksājums ir vienāds ar mājokļa īres maksu.

Īpašums tiek iegādāts 3 gadus pēc uzkrājumu sākšanas. Šajā brīdī ir puslīdz optimāla situācija. Ir uzņemtas kredītsaistības, bet ir līdzekļi neparedzētiem gadījumiem un drošības spilvens 6 mēnešu izdevumu apmērā. Nekad nedrīkst pieļaut situāciju, ka esi vienas algas attālumā līdz bankrotam vai ka ir jāņem kredīts, lai samaksātu ikmēneša maksājumus.

Ir jau pagājuši 3 gadi no scenārija sākuma. Sākoties 4. gadam, būtu jāpārskata nākotnes plāni un tad jāizvēlas nākamās veicamās darbības.

Un tagad atgriezīsimies pie otrā apakšscenārija.

2.2. Līdzekļu novirzīšana ieguldījumiem.

Konkrētus ieteikumus ieguldījumiem šajā ierakstā nesniegšu. Par atsevišķiem ieguldījumu veidiem esmu jau rakstījis iepriekš. Es priekšroku dodu ieguldījumiem finanšu tirgos. Ja tiek plānots ieguldīt ilgtermiņā, tad viens no labākajiem variantiem būs biržas tirgotie fondi. Ieguldot ilgtermiņā, jaunam profesionālim lielāko portfeļa daļu vajadzētu ieguldīt akciju ETF. Jā, akciju ETF ir augstāks svārstīgums, taču vēsturiski akciju tirgi ir nodrošinājuši krietni augstāku ienesīgumu nekā obligācijas.

Bilance pēc 3 gadiem šajā scenārijā:

  • 500 eiro uzkrājums neparedzētiem gadījumiem
  • 5000 eiro uzkrājums ar 5% ienesīgumu
  • 4800 eiro uzkrājums dzīvības apdrošināšanā ar uzkrājumu
  • 8064 eiro ieguldījums finanšu tirgos.

Pēdējo divu punktu uzkrājumu summa var krietni atšķirties atkarībā no tirgus svārstībām.

Ar šo noslēdzam scenāriju. Esmu paradījis, kā 3 gadu laikā tikt pie pieklājīgiem uzkrājumiem un to rezultātā spēt iegādāties nekustamo īpašumu vai sākt veidot ieguldījumu portfeli.

 

Atruna: Finanšu plānu piemēri ir tikai piemēri. Tajos rakstīto nevar uzskatīt par rekomendāciju vai ieteikumu veikt vai neveikt konkrētas darbības katrā individuālajā gadījumā.

Veiktajiem aprēķiniem ir tikai ilustratīva nozīme, tie var būt neprecīzi, taču atspoguļo situāciju kopumā. Vairāki faktori tiek pieņemti konstanti. Realitātē nekas nav konstants un jebkurš faktors ir pakļauts potenciālām izmaiņām.

*Esmu algots darbinieks BlueOrange bankā. Atlīdzību par saites ievietošanu savā blogā nesaņemu. Konkrēto piedāvājumu esmu ievietojos, jo tirgū nav alternatīvu šādam produktam ar līdzvērtīgu riska profilu, un patiesi uzskatu, ka šis pašreiz ir labākais risinājums.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Luksus auto izmēra portfelis

Auto kopš pirmsākumiem ir kalpojis ne tikai kā pārvietošanās līdzeklis.

Auto var skatīt kā brīvības simbolu. Tas ļauj pārvietoties, kad vien vēlies un kur vien vēlies.

Auto kalpo arī kā statusa simbols. Jo dārgāks, lepnāks un retāks auto, jo augstāku statusu mēģina uzspēlēt tā īpašnieks.

Šīs ir nemainīgas vērtības, ko kāds vērtē augstu, savukārt cits vērtē zemu vai neuzskata pat par vērtēšanas vērtu.

Taču ne par to šoreiz ir runa. Šoreiz vēlos uzdot jautājumu:

Cik patiesībā turīgi ir luksus auto īpašnieki? Cik lieli ir viņu investīciju portfeļi?

Manuprāt, lai varētu sevi lutināt ar luksus auto, kas katru dienu zaudē vērtību, cilvēkam ir jābūt turīgam. Turīgam cilvēkam ir uzkrājumi un investīcijas, kas ļauj vieglu sirdi braukt ar dārgu auto.

Tas ir mans pieņēmums.

Protams, pasaulē ir citādāk. Ne tikai Latvijā cilvēki izvēlas braukt ar saviem ienākumiem un uzkrājumiem neatbilstoši dārgiem automobiļiem. Šādas tendences ir novērojamas visā pasaulē.

Šobrīd jau dzirdu vairāku cilvēkus domas: “bet man auto ir nepieciešams, lai nokļūtu uz darbu!” Uz darbu var aizbraukt arī ar ne luksus auto un pastāv arī citi transporta veidi.

Labi. Nemācīšu nevienam, ar kādu auto braukt vai nebraukt. Vēlos tikai teikt, ka saprātīgs cilvēks izvēlēsies tādu auto, kas veic pamata funkciju, tas ir, pārvietošanos no punkta A uz punktu B. Ja uzkrājumu un investīciju portfeļa, vērtīgo aktīvu kopums ir pietiekami liels, tad droši var sevi lutināt ar luksus auto un pārvietoties kaut vai ar personīgo lidmašīnu, helikopteri vai jahtu.

Es nesaku, ka turīgiem cilvēkiem nevajag izbaudīt dzīvi. Es saku, ka cilvēkiem, kas vēl ir tikai ceļā uz tūrīgumu, nav prātīgi notērēt savu vērtīgo dzīves laiku tikai lai spētu pērvietoties ar “krutāku” auto. Te var atcerēties manis sen rakstīto rakstu par laiku Laiks ir nauda

Un jā, es zinu, ka ir tāda lieta kā reto auto kolekcionēšana. Šādiem retajiem auto vērtība parasti mēdz pieaugt. Taču šo nevajadzētu jaukt ar situāciju, kurā tiek iegādāts jauns vai palietots jaguārs un sev un citiem tiek mēģināts iestāstīt, ka tas ir kolekcionāru auto, kam pēc daudziem gadu desmitiem būs augstāka vērtība.

Varbūt ne pārāk izdevies bloga ieraksts un izvēlētā tēma, taču atklāti runājot ar cilvēkiem par viņu finansiālajām iespējām, ļoti bieži nākas secināt, ka, iespējams, auto ir cilvēka dārgākais aktīvs (pie tam tas katru dienu zaudē savu vērtību).

Tad vēl gadās redzēt situācijas, ka jauns censonis pārvietojas ar palietotu luksus klases auto, taču mērinstrumentu panelī deg lampiņa blakus burtiņam “E”. Zinu jau zinu, ir tās mašīnas parasti ērtas un ir pat citādāka sajūta tajās braucot. Tomēr vai sajūtas dēļ ir vērts tērēt savu tik dārgo laiku?

Ko es saprotu ar pietiekamu uzkrājumu apjomu un pietiekami lielu investīciju portfeli? Šajos aktīvos netiek ieskaitīts savs mājoklis, tas nav finanšu aktīvs, jo no tā nevar gūt ienākumus. Tātad, neskaitot mājokli, personai ir pietiekami daudz brīvo līdzekļu, lai izvēlēto auto bez raizēm iegādātos un apzinātos, ka tā vērtība nepārtraukti krītas un ka pēc pāris gadiem gribēsies to atkal mainīt.

Piemēram, cik lielam jābūt investīciju portfelim, lai brauktu ar jaunu S-klasi? Tā maksā sākot no 86 500 eiro, labākā komplektācijā ar 100 000 eiro jārēķinās. Interneta plašumos ir dzirdētas dažādas versijas par to, cik dārgu auto var atļauties cilvēks. Viena no tām saka, ka atbilstošs auto būtu 10% vērtībā no cilvēka gada ienākumiem. Tātad, lai iegādātos jaunu S-klasi par 100 000 eiro, cilvēkam ir jāpelna vismaz miljons eiro gadā. Ja ienākumi tiek gūti tikai no investīciju portfeļa, tad pie 5% ienākuma portfelim būtu jāsasniedz 20 miljoni eiro apjoms. No šī izriet, ka ar S-klasi vajadzētu braukt tikai miljonāriem.

Protams, pēc šiem datiem sanāk tā, ka pat golfiņa iegādei par 17 000 eiro gadā būtu jāpelna 170 000 eiro gadā. Es šo pieņēmumu atļautos paplašināt uz to, ka izdevumiem par auto, t.sk. iegāde, remonts, nevajadzētu pārsniegt 10% no gada ienākumiem.

Ja pērkam jaunu auto ar mēneša maksājumu 300 eiro, pieskaitām citas izmaksas un faktiski tērējam ap 400 eiro mēnesī jeb 4 800 eiro gadā, tad gada ienākumiem vajadzētu būt 48 000 eir0 (pēc nodokļu nomaksas, jo tērējam taču arī pēc nodokļu nomaksas). Ja ienākumus gūstam no investīciju portfeļa ar 5% gada ienesīgumu, portfelim ir jābūt 960 000 eiro. Ja ienākumi tiek gūti algotā darbā, tad attiecīgi algai ir jābūt 48 000 eiro gadā pēc nodokļiem jeb 83 340 pirms nodokļu nomaksas. Pēc šadiem aprēķiniem vēl aizvien sanāks, ka liela daļa cilvēku brauc ar neadekvāti dārgiem auto attiecībā pret saviem ienākumiem.

Tas arī viss šodien!

Atgādinu, ka šis ir tikai mans viedoklis. Katrs pats savas laimes kalējs.

P.s. Savu auto pārdevu pirms 2 gadiem un pārcēlos uz dzīves vietu, kas ir tuvāk darbam. Nepieciešamības gadījumā pārvietojos ar taksi, brīvdienās dažreiz izmetu līkumu ar velosipēdu un vecākus apciemoju, izmantojot sabiedrisko transportu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Kur ieguldīt īstermiņā?

Ātri, lēti un kvalitatīvi. Izvēlies divus no trim. Tā mēdz runāt par dažāda veida projektiem. Var ātri un lēti, taču nebūs kvalitatīvi. Var lēti un kvalitatīvi, taču nebūs ātri. Var ātri un kvalitatīvi, taču nebūs lēti.

Līdzīgi var runāt par ieguldījumiem. Zems risks, augsts ienesīgums un īss termiņš. Izvēlies divus no trim. Kas tad sanāk?

  • Zems risks un augsts ienesīgums – tā var raksturot ļoti ilga termiņa ieguldījumus. Piemēram, S&P 500 indekss ilgtermiņā ir spējis nodrošināt ap 8% gada ienesīgumu. Īstermiņā vēl salīdzinoši nesena pieredze rāda, ka indekss var kristies ļoti strauji īsā termiņā, tomēr ilgtermiņā, visticamāk, indekss spēs dot salīdzinoši augstu ienesīgumu ar salīdzinoši zemu risku.
  • Augsts ienesīgums un īss termiņš – parasti asociējas ar ļoti riskantām investīcijām. Piemēram, darījumi ar augstu kredītplecu, augsts līdzekļu neatgūšanas risks, sarežģīti īstermiņa atvasinātie finanšu instrumenti. Ja tiek solīts augsts ienesīgums īsā termiņā, tas gandrīz vienmēr automātiski paredz ļoti augstu risku un potenciāli zaudēt ne vien dažus procentus no summas, bet gan desmitos procentu un pat visu ieguldījuma summu.
  • Īss termiņš un zems risks – šādiem ieguldījumiem parasti nav augsts ienesīgums. Tas pat var būt negatīvs.

Protams, var gadīties īpašas situācijas, taču tādas parasti ļoti ātri pazūd, jo pieprasījums un piedāvājums ieguldījumu tirgū strādā izteikti efektīvi.

Šajā rakstā plašāk par zema riska un īsa termiņa ieguldījumiem.

Pēdējā laikā ir bijusi aptuveni šāda saruna ar vairākiem cilvēkiem:

Kaspar, man ir brīvi līdzekļi 20-30 tūkstošu eiro apmērā, taču tie visticamāk būs nepieciešami tuvākā gada vai divu laikā īpašuma iegādei/mājas būvniecībai. Kur šos līdzekļus ieguldīt, lai tie nestāvētu “pa tukšo”, nopelnīt kādus procentus un galvenais nezaudēt neko no pamatsummas?

1-2 gadi ir īss termiņš. Nezaudēt neko ir zems risks. Kādi tad ir varianti ar šādām summām?

Pelnošu variantu gandrīz nav. To nosaka arī tāds faktors, ka patreiz Eiropas Centrālā Banka bāzes likmi ir noteikusi -0.4%. Kā tas izpaužas dzīvē?

Banku pamata funkcijas ir pieņemt personu līdzekļus un izsniegt tos kredītā citām personām. Ja banka daļu līdzekļu nevar izdot kredītos (nav pievilcīgu kreditējamo objektu, kapitāla pietiekamības prasības nosaka daļu līdzekļus turēt pieejamus), tādā gadījumā banka līdzekļus izvieto centrālajā bankā, Latvijā tā ir Latvijas Banka. Par līdzekļu izvietošanu centrālajā bankā komercbankas saņem -0.4% jeb maksā centrālajai bankai 0.4%. Tas ir galvenais iemesls tam, ka bankas piedāvā tik zemas likmes termiņdepozītiem un krājkontiem (piebilde – citās valstīs klienti piemaksā par līdzekļu turēšanu kontos).

Attiecīgi arī citiem ieguldījumiem, atkarībā no riska profila šobrīd vēsturiski ir zemāks ienesīgums, jo pēc tiem ir augstāks pieprasījums.

Ok, pietiek teorijas. Kādi ir ieguldījumu varianti?

Viens no drošākajiem ieguldījumiem Eiropā skaitās Vācijas valdības parādzīmes. Šodien (09.11.2017) to ienesīgums uz 2 gadiem ir -0.76%. Ieguldot šodien 10 000 eiro, pēc 2 gadiem saņemsiet atpakaļ ap 9,848 eiro. Jā, tieši tā! Saņemsiet mazāk nekā ieguldījāt. Tik dārga šobrīd ir līdzekļu drošība. Par to nākas piemaksāt. Tomēr obligācijas ir ļoti likvīdas un tās jebkurā brīdī var pārdot un attiecīgi piekļūt saviem līdzekļiem.

Ir iespējams aizdot naudu Latvijas valdībai izmantojot krājobligācijas. Tās piedāvā šādus ienesīgumus (uz 09.11.2017).

Uz 6 mēnešiem gada likme ir 0.01%. Ieguldot 10 000 eiro, 6 mēnešu laikā nopelnīsiet 0,50 eiro jeb 50 eiro centus. Tāds pats ienesīgums ir arī 12 mēnešu krājobligācijām. Šo variantu nevar uzskatīt par diez ko pievilcīgu, jo šiem līdzekļiem uz izvēlēto termiņu nevar piekļūt, par ko tiek piedāvāts ļoti zems ienesīgums. Prātīgāk ir nesaņemt tik zemu ienesīgumu, tomēr saglabāt līdzekļu pieejamību.

Ejam tālāk. Var izmantot banku piedāvātos krājkontus. Izskrienot cauri lielāko banku mājaslapām, jāsecina, ka bankas piedāvā ap 0.02-0.05% gada likmi atlikumiem krājkontā. Tik tālu šis ir labākais variants, jo tas paredz saņemt augstākus procentus nekā iepriekšējos divos variantos. Kā arī līdzekļi parasti ir salīdzinoši viegli pieejami, standartā banka ir jābrīdina 7 dienas iepriekš.

Tālāk seko termiņdepozīti. Arī šis variants der tikai tādā gadījumā, ja ir precīzi zināms līdzekļu izmantošanas brīdis. Šai gadījumā neder termiņš 3-9 mēneši, jo termiņdepozīts tiek noslēgts uz konkrētu termiņu. Lielākas bankas piedāvā no 0% līdz 0.2% gada ienesīgumu par gadu ilgu termiņdepozītu. Mazākas bankas piedāvā arī augstākas likmes, pat pāri 1%. Līdz 100 000 eiro arī depozīti mazākās bankās būs drošībā, jo tiem tiek piemērotas valsts garantijas. Jāatceras, ka galvenais mīnuss termiņdepozītiem ir konkrētais termiņš, tātad līdzekļi ir ar ierobežotu pieejamību.

Vēl ir pieejams hibrīda variants. Kopš šī gada sākuma ir jauns risinājums. Ir iespēja līdzekļus līdz 5 000 eiro uzglabāt maksājumu kartes kontā un par to saņemt 5% gada ienesīgumu. Ir savs āķīts, ar maksājumu karti jāveic vismaz 5 pirkumi mēnesī.

Plašāk par pakalpojumu šeit: BlueOrange 100% komplekts

Piemērs. Ja ir 20 000 eiro brīvi līdzekļi īstermiņa ieguldījumiem, tad 15 000 eiro var turpināt uzglabāt parastā norēķinu kontā un 5 000 eiro izvietot minētajā piedāvājumā. Rezultātā par 5 000 eiro daļu tiks saņemts 250 eiro gadā. Ja rēķinām pret visiem 20 000 eiro, tad tas ir 1.25% gada ienesīgums, pie tam līdzekļi ir pieejami jebkurā brīdī.

Ja brīvie līdzekļi ir jaunās ģimenes rīcībā, tad katra persona var izvietot pa 5 000 eiro šajā piedājumā, rezultātā 10 000 eiro pelna 5% gada ienesīgumu jeb 500 eiro gadā. Ja rēķinām pret visiem 20 000 eiro, tad tas jau ir 2.5% gada ienesīgums, saglabājot līdzekļu pieejamību.

Ar šo principā beidzas drošo investīciju universs.

Jā, citās valūtās var iegūt augstāku gada likmi. Piemēram termiņdepozīts Krievijas rubļos nesīs krietni augstākus procentus, taču tādā gadījumā eiro ir jākonvertē uz rubļiem, pēc tam atpakaļ. Ar standarta konvertācijas kursiem var zaudēt pat vairāk nekā 5% konvertāciju rezultātā. Tāpat pastāv arī valūtas svārstību risks, kā rezultātā šodien konvertēti 1 000 eiro pēc gada var būt 1 100 eiro vērti vai 900 eiro vērti.

P2P ieguldījumus pat uz īsiem termiņiem nevar uzskatīt par zema riska ieguldījumiem. Tiem ir augsts līdzekļu neatgūšanas risks. Garāk termiņa ieguldījumiem nereti nav otrreizēja tirgus vai tas ir ar zemu aktīvitāti, attiecīgi nākas nolaist ieguldījuma cenu un potenciāli zaudēt daļu ieguldījuma summas. Pats P2P darbības modelis parasti paredz ļoti augsta riska aizdevumus/ieguldījumus.

Zelts nav īstermiņa drošs ieguldījums, jo tā cena svārstās katru dienu, dažreiz pat vairāk nekā 1%. Tātad pastāv augsts risks zaudēt daļu no ieguldījuma. Pie tam parasti par zelta iegādi un pārdošanu ir salīdzinoši augsta komisija, kas var būt apslēpta pirkšanas/pārdošanas starpībā.

Ja Tev nāk prātā citi īstermiņa ieguldījumi ar zemu risku, lūdzu, padalies ar tiem pie facebook ieraksta, iespējams, esmu ko piemirsis. Vai arī centīšos paskaidrot, kāpēc minētais ieguldījums nav zema riska un īstermiņa.

____________________________________________

Atruna:

1)Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas un ieguldījumus. Investīciju un ieguldījumu lēmumi ir katra paša ziņā.

2)Esmu algots darbinieks BlueOrange bankā. Atlīdzību par saites ievietošanu savā blogā nesaņemu. Konkrēto piedāvājumu esmu ievietojos, jo tirgū nav alternatīvu šādam produktam ar līdzvērtīgu riska profilu, un patiesi uzskatu, ka šis pašreiz ir labākais risinājums.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Pirmie soļi (atjaunināts 09.09.2017)

Gandrīz gads ir pagājis kopš raksta Pirmie soļi tapšanas. Soļi nav mainījušies, arī to secība paliek nemainīga. Taču 2 soļos jau kādu laiku ir pieejams risinājums, kas nebija pieejams oriģinālā raksta tapšanas brīdī.

Runa ir par 1. un 3. soli. Šie soļi paredz uzkrājumu esamību tādos kontos, kur tie uzreiz ir pieejami vai pieejami ar pavisam nelielu laika brīdinājumu. Iepriekš šādiem nosacījumiem atbilda krājkonti.

Kopš šī gada sākuma ir jauns risinājums. Ir iespēja līdzekļus līdz 5 000 eiro uzglabāt maksājumu kartes kontā un par to saņemt 5% gada ienesīgumu. Ir savs āķīts, ar maksājumu karti jāveic vismaz 5 pirkumi mēnesī.

Plašāk par pakalpojumu šeit: BlueOrange 100% komplekts

Tātad 1. un 3. solī paredzētos uzkrājumus izvietojam šajā produktā. Tā rezultātā naudas līdzekļi tiek daudz efektīvāk izmantoti, ar tiem tiek pelnīti nevi 0,kaut cik procenti, bet gan 5% gadā.

Pārējie soļi paliek nemainīgi. Zemāk pievienoju oriģinālo tekstu no ieraksta  Pirmie soļi

____________________________________________

Parasti visu vajag tagad un uzreiz, bieži gribam visu jau vakar. Tāpat ir ar investīcijām un ieguldījumiem. Te vajadzētu piebremzēt.

Investīcijas un ieguldījumi ir tikai daļa no finanšu plāna. No sarunām ar cilvēkiem par viņu finansēm ir jāsecina, ka lielākā daļa cilvēku īstenībā nav gatavi investīcijām un/vai viņu pašreizējais finansiālais stāvoklis neļauj veikt prātīgas un atbilstošas investīcijas, tātad, ir jāuzlabo finansiālais stāvoklis.

Finansiālā stāvokļa uzlabošanu var iedalīt vairākos soļos, tieši tāpēc ieraksta nosaukums: “Pirmie soļi”. Sekojot šiem soļiem, ikviens spēs sajusties drošāk, samazināt stresa līmeni un justies pašpārliecinātāk. Ja minētais solis jau ir izpildīts, uzsit sev pa plecu un virzies uz nākamā soļa izpildīšanu. Pie katra soļa ir neliels paskaidrojums un ieteicamie instrumenti soļa īstenošanai.

  1. Līdzekļi neparedzētiem gadījumiem ( Piemēram auto remontam, sadzīves tehnikas aizstāšanai u.c. Atkarībā no dzīves līmeņa vēlamais apjoms varētu būt 500-1000 eiro. Uzglabāt skaidrā naudā vai norēķinu kontā, kur līdzekļi ir pieejami uzreiz)
  2. Kredītu pirmstermiņa atmaksa ( Runa ir par visiem kredītiem, kas nav hipotekārais kredīts. Ir jāatmaksā visi patēriņa kredīti, jāizmaksā uz nomaksu ņemtie telefoni, datori un cita elektronika, tāpat lielākajā daļā gadījumu jāatmaksā auto kredīti. Sākam ar dārgāko jeb kredītu ar augstāko procentu likmi atmaksu)
  3. Vismaz 6 mēnešu izdevumu uzkrājumi (Tieši tā, izdevumu un nevis ienākumu. Ienākumiem vajadzētu pārsniegt izdevumus. Ja tiek saņemta alga aploksnē, kā rezultātā nebūs iespējams saņemt bezdarbnieka pabalstu, tad vajadzētu vismaz 12-18 mēnešu izdevumu uzkrājumus. Šajā gadījumā var izmantot krājkontu – līdzekļu vērtība nevar kristies un pieeja tiem ir salīdzinoši operatīva)
  4. Ieguldījumi, kuriem tiek piemērotas nodokļu atlaides (dzīvības apdrošināšana ar uzkrājumu, 3.pensiju līmenis. Sīkāk par šiem ieguldījumiem jau pavisam drīz sekos bloga ieraksts)
  5. Uzkrājumi bērnu izglītībai vai savu studiju kredītu atmaksa.
  6. Hipotekārā kredīta atmaksa (ja hipotekārā kredītā nav, tad var veikt uzkrājumu pirmajai iemaksai kredīta saņemšanai īpašuma iegādei un pēc tam attiecīgi veikt kredīta paātrinātu atmaksu)
  7. Investīcijas, t.sk. gan fondi, gan nekustamais īpašums un daudzi citi.

Kā redzat, lai nonāktu pie investēšanas ir jāveic ļoti liels darbs un jāizpilda vairāki soļi. Nereti šo soļu izpildīšana var aizņemt 5, 10 un pat vairāk gadus, atkarībā no pašreizējā finansiālā stāvokļa.

Minētie soļi ir attiecināmi uz vidusmēra cilvēku, kurš strādā algotu darbu un izmanto hipotekāro kredītu nekustamā īpašuma iegādei. Katra cilvēka gadījumā situācija būs atšķirīga, taču šos soļus var izmantot par vispārējo vidējo rādītāju. Sīkāk par katru no soļiem rakstīšu jau pavisam drīz, izmantojot gan hipotētiskus aprēķinus, gan praktiskus ieteikumus.

____________________________________________

Atruna:

1)Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

2)Esmu algots darbinieks BlueOrange bankā. Atlīdzību par saites ievietošanu savā blogā nesaņemu. Konkrēto piedāvājumu esmu ievietojos, jo tirgū nav alternatīvu šādam produktam ar līdzvērtīgu riska profilu, un patiesi uzskatu, ka šis pašreiz ir labākais risinājums.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Kā aiziet pensijā pēc 10 gadiem?

Īsā atbilde: Uzkrāt 66.5% no ienākumiem, ieguldīt ar 5% gada ienesīgumu. Lūdzu, pēc 10 gadiem var iet pensijā, saglabājot esošo dzīves līmeni.

Pirms runājam par matemātiku un skaitļiem, ir jātiek skaidrībā ar pensijas definīciju.

Iešana pensijā tādā sapratnē kā šobrīd ir kāds valstsvīru noteikts vecuma slieksnis, pēc kura ir atļauts vairs nestrādāt un saņemt pensiju no valsts pensiju sistēmas. Vēl Latvijā var priekšlaicīgi pensionēties dažādu profesiju pārstāvji vai doties izdienas pensijā. Taču ne par to ir šis raksts.

Agrā pensijā (early retirement) var doties arī 35 gadu vecumā. Šādā gadījumā došanos pensijā es definēju kā brīdi un materiālo stāvokli cilvēka dzīvē, kad cilvēks ir uzkrājis pietiekami lielu kapitālu un var izvēlēties nestrādāt, bet gan pārtikt no kapitāla ienākumiem. Nekas neliedz strādāt un lielākā daļa cilvēku, kas šādu soli sper, turpina strādāt vienā vai citā formā, vai vismaz būt sociāli ļoti aktīvi un dot savu pienesumu sabiedrībai, darot brīvprātīgo darbu, radot mākslu un nododoties savu hobiju īstenošanai.

Labi, definīciju esam noskaidrojuši. Tagad jāatbild uz jautājumu, kā tad īsti aiziet pensijā pēc 10 gadiem?

To var izdarīt vairākos veidos. Var laimēt loterijā (neiesaku), var uzbūvēt veiksmīgu biznesu un turpināt dzīvot no tā ienākumiem vai to pārdot (iesaku), var veidot uzkrājumus strādājot algotu darbu. Tieši par uzkrājumu apjomu no regulārajiem ienākumiem (lielākajā daļā gadījumu  – alga) šoreiz rakstīšu.

Noteicošais faktors tam, pēc cik gadiem varēs iet pensijā, ir izdevumu proporcija no ienākumiem. Jo zemāki izdevumi (augstāks uzkrājumu procents) no ienākumiem, jo agrāk var doties pensijā.

Parasti ir pieņemts runāt par uzkrājumu % no ienākumiem. Tiek apspriests, kāds tad ir optimālais uzkrājumu apjoms. 10%? 15%?

Vērtīgi ir paraudzīties no otras puses. Cik liela ir izdevumu proporcija attiecībā pret ienākumiem? Jo zemāks ir šis procents, jo mazāk mums ir jāuzkrāj nākotnē. Vizuāli tas ir attēlos šajā grafikā:

Stabiņu vērtība norāda uz izdevumu proporciju procentos pret ienākumiem. Atlikušie līdzekļi tiek ieguldīti ar 5% gada ienesīgumu (pēc nodokļiem). Skaitļi uz horizontālās ass norāda uz gadu skaitu, lai pie attiecīgā izdevumu/ienākumu % varētu doties pensijā. Aprēķini pieņem konstantu ienākumu un izdevumu līmeni visā periodā un neņem vērā inflāciju.

Ja uzkrājam 5% no saviem ienākumiem, tas nozīmē, ka tērējam 95% saviem ienākumiem un attiecīgo dzīves kvalitāti, visticamāk, vēlēsimies saglabāt arī dodoties pensijā. Ar šādu uzkrājumu līmeni līdz pensijai ir jākrāj 66 gadi. Principā ir jāstrādā visu mūžu un lielas atšķirības starp 0% un 5% uzkrājumiem nav.

Ja sekojam tipiskajam padomam uzkrāt 10% un attiecīgi iztērējam 90% no saviem ienākumiem, tad līdz pensijai jākrāj 51 gads. Ja cilvēks uzsāk darba gaitas 20 gadu vecumā, tad 71 gada vecumā var doties pensijā. Liela daļa cilvēku tā arī vada savas dzīves. Iztērē 90 % no ienākumiem, uzkrāj 10% un beidz strādāt sasniedzot pensijas vecumu vai pat mazliet vēlāk.

Ja palielinām uzkrājumu apjomu līdz 20% no ienākumiem, uzkrājumu termiņš sarūk līdz 37 gadiem. Uzkrājot 50% no ienākumiem jeb pusi un tērējot tikai pusi no ienākumiem, līdz pensijai būs tikai 17 gadi. Ja sākam 20 gadu vecumā, 37 gados jau beidzam strādāt naudas dēļ un pievēršamies interesantākām un patīkamākām nodarbēm un ļaujam uzkrātajam kapitāla nodrošināt regulārus ienākumus.

Kā jau minēju īsajā atbildē, lai aizietu pensijā pēc 10 gadiem ir jāuzkrāj 66.5% no ienākumiem un jātērē tikai trešdaļa no ienākumiem. Ceru, ka matemātika ir skaidra.

Jau jūtu un redzu komentārus, kuros teikts: “Tas viss ir skaisti, bet kā to realizēt mazo algu saņēmējiem?” Godīga atbilde ir: “Nekā!”

Uzkrāt 2 trešdaļas no ienākumiem var persona ar salīdzinoši augstu ienākumu līmeni, jo izdevumiem ir nosacīta “grīda”, zem kuras palīst ir grūti.

Savukārt salīdzinoši augsto algu saņēmējiem šai vajadzētu būt vielai pārdomām. Piemēram, ar 1 000 eiro algu mēnesī pēc nodokļiem pastāv diezgan plaša potenciālo izdevumu proporcijas amplitūda. Ja teiksiet, ka nevarat izdzīvot ar 500 eiro mēnesī, t.i. uzkrāt 50% no ienākumiem, tad ko teikt minimālās algas saņēmējiem vai Latvijas vidējam pensionāram? Tātad izdzīvot var. Tālāk jau viss ir atkarīgs no vēlmēm nodrošināt noteiktu dzīves līmeni.

Jāpiebilst, ka ar šo rakstu es neaicinu visus kļūt par skopuļiem un netērēt nekur un neko, veikt uzkrājumus un pēc iespējas doties agrākā pensijā. Es aicinu apsvērt dažādās iespējas, padomāt par saviem tēriņu ieradumiem un par nākotnes plāniem.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Cik naudas vajag, lai aizietu pensijā?

Pirms sāku rakstu jāatzīmē, ka runāju no savu vienaudžu skatupunkta, t.i. sākot no agriem divdesmitgadniekiem līdz solīdiem trīsdesmitgadniekiem.

Jāatzīst, ka es Latvijas pensiju sistēmai tā īsti neuzticos. Manuprāt, 1.pensiju līmenis agrāk vai vēlāk bankrotēs demogrāfisko procesu ietekmē. 2.pensiju līmenī uzkrātos līdzekļus piespiedu kārtā ir jāiegulda kādā no piedāvātajiem plāniem ar nepievilcīgām komisijām un, maigi sakot, ne pārāk labu investīciju atdevi. 3.pensiju līmenī līdzekļus neuzkrāju, jo pat ar nodokļu atmaksas sniegtajām priekšrocībām to zemā atdeve un augstās komisijas padara šo produktu pilnīgi un galīgi nepievilcīgu, ja termiņš līdz iespējai līdzekļus saņemt pārsniedz 5-10 gadus.

Ko darīt?

Rūpēties pašam par sevi.

Labi, tas tā kā ir skaidrs, taču cik daudz naudas vajag un kā līdz tai tikt?

Sāksim ar to, cik daudz naudas vajag. Tas ir atkarīgs no “apetītes” jeb tēriņu apmēra. Pieņemsim, ka ir vēlme saņemt pensiju 600 eiro apmērā (vairāk nekā 2 reizes lielāka nekā vidēji no jauna pieškirtā pensija 2017.gada 1.ceturksnī). Gadā tie ir 7200 eiro.

Rietumu pasaulē pastāv uzskats, ka drošs investīciju izņemšanas līmens (safe withdrawal rate) ir 4% gadā. 7200 ir 4% no 180 000. Tātad ar 180 000 eiro vērtu investīciju portfeli vajadzētu spēt nodrošināt pensiju līdz pat mūža beigām.

Jāpiemin, ka līdz šim brīdim apzināti neesmu pieminējis inflāciju. Ilgtermiņa inflāciju pieņemsim 3% apmērā. Pieskaitot pie 4% izņemšanas likmes klāt inflācijas 3% sanāk, ka investīciju atdevei jābūt 7% gadā.

Zemo procentu likmju laikmetā tas liekas augsts ienesīgums, taču ilgtermiņā akcijas vidēji sniedz apmēram 8% gada ienesīgumu. Ja vēl uzkrāšanas periodā izmanto pieejamās nodokļu atlaides, piemēram dzīvības apdrošināšanu ar uzkrājumu, tad šāds 7% gada ienesīgums nav pārspīlēti augsts.

Tātad zinām, ka nepieciešami 180 000 eiro un plānojam gada ienesīgumu 7% apmērā. Cik ilgi ir jākrāj un jāinvestē, lai pie šādas summas tiktu?

Ja uzkrāj 100 eiro mēnesī ar gada ienesīgumu 7%, 180 000 eiro uzkrājuma sasniegšanai būs nepieciešami 36 gadi. Ja sāk 30 gadu vecumā, tad 66 gadu vecumā varēs sākt saņemt no sava uzkrājuma 600 eiro mēnesī. Tiesa, 600 eiro pēc 36 gadiem nebūs ne tuvi tik vērtīgi, kā tie ir šobrīd. Šis ir vienkāršots aprēķins, lai attēlotu idejas pamatdomu. Lai sasniegtu vēlamo mērķi, katru gadu būtu jāpalielina uzkrājumu apjomi.

Varbūt jautāsiet, kāpēc aprēķiniem ir pievienots 1000 eiro mēnesī uzkrājums, ja ir mērķis saņemt 600 eiro mēnesī? Šeit parādās princips, ka ne vienmēr ir jāiztērē visi saņemtie ienākumi un uzkrājumu apjoms var būt ne tikai 10% no ienākumiem, bet arī krietni augstāks procents. Par to plašāk citā ierakstā.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Dzīvības apdrošināšana ar uzkrājumu: piemērs

Jau iepriekš rakstīju par dzīvības apdrošināšanu ar uzkrājumu un nodokļu optimizāciju. Nebiju aprakstījis, kā tieši rīkoties un arī šoreiz nedošu konkrētus norādījumus, jo katras personas situācija ir atšķirīga. Taču šoreiz vēlos attēlot teorētisku piemēru dzīvības apdrošināšanai ar uzkrājumu.

Aprēķiniem tiek izmantoti sekojoši pieņēmumi:

Persona ar 12 000 eiro gada algu pirms nodokļu nomaksas, t.i. 1 000 eiro mēnesī. Persona izvēlas 10% no bruto algas novirzīt dzīvības apdrošināšanai ar uzkrājumu jeb 100 eiro mēnesī. Uzkrājuma termiņš 5 gadi.

Piemēram izmantoju Swedbank sabalansēto portfeli, kas tiek piedāvāts dzīvības apdrošināšanas ar uzkrājuma pakalpojuma ietvaros, komisiju struktūru. Komisijas ir: 1.5% no katras iemaksas un pārvaldīšanas komisija 1% gadā (min.2.13 eiro mēnesī) no visas uzkrājuma summas.

Pozitīvais scenārijs

Pozitīvā scenārijā sabalansētā stratēģija spēs nodrošināt 5% gada ienesīgumu.

Veicot ikmēneša uzkrājumu 100 eiro apmērā ar 5% gada ienesīgumu, pēc 5 gadiem uzkrājuma summa sasniegs 6 527 eiro, papildus tam šo 5 gadu laikā ir saņemta Iedzīvotāju ienākuma nodokļa IIN atmaksa 1380 eiro apmērā. Saskaitot kopā, 6 000 eiro iemaksas (60 mēneši pa 100 eiro mēnesī) ir pieaugušas līdz 7 907.39 eiro. Kopējā peļņa ir 1 907.39 eiro (527.39 eiro peļņa no ieguldījumiem un 1 380 eiro IIN atmaksa). Nav slikti.

Ne slikts, ne labs scenārijs

Šādā scenārijā sabalansētā stratēģija spēs nodrošināt 0% gada ienesīgumu.

Veicot ikmēneša uzkrājumu 100 eiro apmērā ar 0% gada ienesīgumu, pēc 5 gadiem uzkrājuma summa sasniegs 5 736.2 eiro jeb būsim zaudējuši 263.8 eiro, papildus tam šo 5 gadu laikā ir saņemta Iedzīvotāju ienākuma nodokļa IIN atmaksa 1380 eiro apmērā. Saskaitot kopā, 6 000 eiro iemaksas (60 mēneši pa 100 eiro mēnesī) ir pieaugušas līdz 7 116.2 eiro. Kopējā peļņa ir 1 116.2 eiro (263.8 eiro zaudējumi no ieguldījumiem un 1 380 eiro IIN atmaksa). Nav tik labi kā iepriekš, taču nav vēl arī slikti.

Negatīvais scenārijs

Šādā scenārijā sabalansētā stratēģija tiek pieņemta kā ļoti neveiksmīga, kas katru gadu nesīs 5% zaudējumus.

Veicot ikmēneša uzkrājumu 100 eiro apmērā ar 5% gada zaudējumiem, pēc 5 gadiem uzkrājuma summa sasniegs 5 064.93 eiro jeb būsim zaudējuši 935.07 eiro, papildus tam šo 5 gadu laikā ir saņemta Iedzīvotāju ienākuma nodokļa IIN atmaksa 1380 eiro apmērā. Saskaitot kopā, 6 000 eiro iemaksas (60 mēneši pa 100 eiro mēnesī) ir pieaugušas līdz 6 444.93 eiro. Kopējā peļņa ir 444.93 eiro (935.07 eiro zaudējumi no ieguldījumiem un 1 380 eiro IIN atmaksa). Nav labi, ir slikti, taču varēju būt arī sliktāk.

Alternatīva: depozīts ar 1% gada ienesīgumu

Šie paši 100 eiro mēnesī tiek noguldīti depozītā ar 1% gada likmi. Ja pieņemam, ka % saņemam reiz gadā un saņemtos procentus reinvestējam, tad pēc 5 gadiem 6 000 eiro veiktās iemaksas būs pieaugušas līdz 6 182 eiro. Peļņa ir 182 eiro.

Ar šiem piemēriem vēlējos attēlot, cik nozīmīgi ir rūpīgi plānot savus ieguldījumus. Šobrīd tirgus apstākļu dēļ depozītu likmes ir ļoti zemas, tāpēc tajos neko daudz nevar nopelnīt. Šādos laikos kā alternatīva var kalpot dzīvības apdrošināšana ar uzkrājumu, kas visticamāk 5 gadu laikā spēs nodrošināt pozitīvu gala rezultātu, pat ja ieguldījumu ienesīgums būs bijis negatīvs. Un tas ir pateicoties IIN atmaksai.

Jāņem vērā, ka IIN atmaksu par dzīvības apdrošināšanā ar uzkrājumu veiktajām iemaksām var saņemt par summu, kas nepārsniedz 10% no bruto algas (pirms nodokļiem) kalendārā gada laikā. Vēl ir jāņem vērā, ka šāds uzkrājums ir jāveic uz vismaz 5 gadiem. Ja uzkrājums tiks pārtrauks ātrāk kā pirms 5 gadiem, tad jārēķinās ar papildus komisijām no pakalpojuma sniedzēja, kā arī nāksies atmaksāt valstij atpakaļ saņemto IIN atmaksu.

Tāpat arī ir jāapzinās, ka veicot šādus uzkrājumus gala rezultātu nav iespējams paredzēt. Katru gadu ienesīgums var būt citādāks, kas beigās var novest pie ļoti atšķirīgiem rezultātiem.

Protams, situācija kardināli mainās, ja persona nesaņem darba algu, bet saņem cita veida ienākumus, piemēram dividendes, ienākumu no kapitāla. Šādos gadījumos nevar pretendēt uz IIN atmaksu, līdz ar to dzīvības apdrošināšana ar uzkrājumu šādām personām nav aktuāla. Tādā gadījumā ir jāmeklē citas alternatīvas investīcijām. Kamēr investējamās summas nepārsniedz aptuveni 10 000 eiro, ir diezgan grūti atrast atbilstošas investīcijas. Kad naudas summas ir lielākas, tad paveras plašākas iespējas, t.sk. iespējams, jūsu līdzekļus būs ieinteresēts pieņemt pārvaldībā kāds profesionāls aktīvu pārvaldītājs. Šādos gadījumos var sazināties ar mani

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.