Investīcijas nekustamajā īpašumā: 3-istabu dzīvoklis pirmskara mājā

Iepriekšējos rakstos Investīcijas nekustamajā īpašumā: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā un Investīcijas nekustamajā īpašumā: 6-istabu dzīvoklis pirmskara mājā aprakstīju divus piemērus, kuros dzīvoklis tiek iegādāts ar nolūku to izīrēt.

Ar šiem reālajiem piemēriem ar mani padalījās mans draugs un nekustamo īpašumu praktiķis Deivids Cjukša.

Šoreiz pavisam citādāks investīciju objekts. Tas ir 3-istabu dzīvoklis flipošanai jeb iegādei, izremontēšanai un pārdošanai.

Par dzīvokli:

  • Pirmskara māja
  • Atrašanās vieta: Ģertrūdes iela
  • Platība: 70 m2
  • Apdare: Sliktā stāvoklī, jāveic kapitālais remonts
  • Cena: 53 000 eiro

Kā jau minēju raksta sākumā, tad šis objekts tika iegādāts ar nolūku to izremontēt un pārdot. Plānotais termiņš no iegādes līdz pārdošanai bija 6 mēneši.

Šis piemērs ir unikāls ar to, ka varam to apskatīt gan no dzīvokļa pircēja, izremontētāja un pārdevēja skatupunkta, kā arī no privātā aizdevēja skatu punkta.

Lai dzīvokli iegādātos, bija saņemts aizdevums no privātā aizdevēja, t.i. bankas nebija iesaistītas. Aizdevējs izsniedza aizdevumu 50 000 eiro apmerā ar 12% gada likmi.

Ļoti pievilcīgs ienesīgums pie augsta riska darījuma. Kāpēc augsta riska? Ir ļoti daudz aspekti, kas varēja ietekmēt kredīta summas atgūšanas ātrumu, tādā veidā veicot korekcijas paredzamajā ienesīgumā. Piemēram, remonts ievelkas dažādu apstākļu dēļ (birokrātija, strādnieki, aizņēmēja nolaidība u.c.). Šajā gadījumā viss bija veiksmīgi un visi iekļāvās termiņos.

Atgriežamies pie galvenā varoņa – personas, kura iegādājas īpašumu, izremontē to un pārdod.

Dzīvoklis tika iegādāts pēc investora vārdiem “katastrofālā” stāvoklī. Tam tika veikts kapitālais remonts.

Investora kopējais ieguldījums sastādīja 27 674 eiro, t.sk.:

  • Pirmā iemaksa 3000
  • Santehnika 3400
  • Apdare 5600
  • Darbs 3350
  • Nodevas 1326
  • Virtuve 1000
  • Dizainere 370
  • Procentu maksājumi aizdevējam 3000
  • u.c.

Paredzamā neto peļņa no darījuma bija 10 200 eiro. Šāds peļņas apmērs bija plānots, pieņemot dzīvokļa pārdošanas cenu 90 000 eiro.

Ienesīgums šajā gadījumā sanāk 10 200 / 27 674 = 36.86% pa 5 mēnešiem jeb 112% gada ienesīgums.

Un te seko vēl viena interesanta detaļa. Deivids Cjukša spēja ļoti labi novērtēt tirgu, novest līdz skaistam rezultātam dzīvokli un noteikt pietiekami pievilcīgu cenu (90 000 eiro), ka bija diezgan daudz interesentu. Tā rezultātā sākās vairākumsolīšana par īpašuma iegādi un gala cena apstājās pie 98 500 eiro, t.i. pircējiem tik ļoti iepatikās īpašums, ka gala pircējs bija gatavs samaksāt gandrīz 10% vairāk nekā sākotnēji noteiktā summa.

Tā rezultātā pārdošanas cena pieauga par 8 500 eiro. Atskaitot kapitāla pieauguma nodokli 15% apmērā jeb 1 275 eiro, pārdevēja papildus ieguvums bija 7 225 eiro.

Kopējā investora peļņa bija 10 200 + 7 225 = 17 425 eiro. Ienesīgums uz ieguldījumu sastādīja 17 425 / 27 674 = 62.97% jeb 222.89% gada ienesīgums.

Secinājumi: Pirmkārt, Super darījums! Citādāk to nevar nodēvēt. Tik augstu ienesīgumu parasti nav pat iespējams iztēloties. Jāatzīst, ka šādus darījumus daudz sekmīgāk spēs atrast tieši nekustamā īpašuma jomas praktiķi jeb tie, kas ikdienā redz neskaitāmus īpašumus uz pārdošanu, pirkšanu un īri. Šādi īpašumi ir jāspēj ne vien atrast, bet arī jāspēj uzņemties risku iegādāties īpašumu, novest remontu līdz galam un sekmīgi to realizēt jeb pārdot.

Te ir neskaitāmi daudz risku, faktori, kas varēja paildzināt īpašuma remontēšanas un realizācijas termiņu, papildus nekad nevar zināt, kad sākas ekonomikas lejupslīde un tajā brīdī viss gandrīz pilnībā apstājas…

Kā jau minēju, šis ir ļoti augsta riska darījums (no mana skatu punkta), taču šajā gadījuma augstais risks ir atmaksājies ar ļoti iespaidīgu ienesīgumu.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

Ir daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Investīcijas nekustamajā īpašumā: 6-istabu dzīvoklis pirmskara mājā

Iepriekšējā rakstā Investīcijas nekustamajā īpašumā: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā aprakstīju pirmo no trijiem piemēriem.

Ar šiem reālajiem piemēriem ar mani padalījās mans draugs un nekustamo īpašumu praktiķis Deivids Cjukša.

Šoreiz aplūkosim ļoti interesantu objektu: 6-istabu dzīvokli pirmskara mājā.

Par dzīvokli:

  • Pirmskara māja
  • Atrašanās vieta: Lāčplēša ielā
  • Platība: 131 m2
  • Apdare: Sliktā stāvoklī, jāveic kapitālais remonts
  • Cena: 75 000 eiro

Šajā konkrētajā piemērā tika izmantots ļoti interesants risinājums, par kādu lielāka daļa cilvēku neiedomātos. Dzīvokļa pircējs vienojās ar pārdevēju, ka tiks iemaksāta pirmā iemaksa 6 000 eiro apmērā un dzīvokļa pārdevējs faktiski finansēs īpašuma iegādi nākamos 6 mēnešus, to laikā saņemot ikmēneša maksājumu, daļu no tā novirzot pirkuma summai un daļu paturot kā procentu daļu par piešķirto finansējumu.

Tā rezultātā kredīts bankā tika saņemts pēc 6 mēnešiem. 10% pirmā iemaksa jau bija samaksāta dzīvokļa pārdevējam.

Pirms kredīta nosacījumu aprakstīšanas un ienesīguma aprēķina ir jāpiemin vairāki būtiski aspekti.

Dzīvoklis tika iegādāts ar nolūku to izīrēt studentiem jeb katru istabu izīrēt atsevišķi. Tāpēc dzīvoklis tika pārplānots un no 4-istabu tas pārtapa par 6-istabu dzīvokli.

Dzīvokli pilnībā izremontēja un aprīkoja ar nepieciešamajām mēbēlēm, lai to varētu izīrēt.

Kopējie ieguldījumi līdz kredīta saņemšanai bankā sasniedza 23 838 eiro, t.sk. pirmā iemaksa un papildus maksājumi dzīvokļa pārdevējam, dzīvokļa remonts, mēbeles un aprīkojums, visas nodevas un notāra izdevumi, u.c. nepieciešamie izdevumi

6 mēnešus pēc dzīvokļa iegādes un remontdarbu pabeigšanas, dzīvokļa pārfinansēšanai tika saņemts kredīts bankā.

  • Pirmā iemaksa nebija jāveic, jo tā jau tika samaksāta dzīvokļa pārdevējam
  • Procentu likme: 2.1%
  • Kredīta maksājums: 251 eiro mēnesī (pirmajā gadā ap  134 eiro tiek novirzīti pamatsummai un ap 117 eiro ir procentu maksājums)
  • Ar kredīta pārfinansēšanu saistītie izdevumi aptuveni 633 eiro (kredīta noformēšana, notārs, u.c.)

Kopējie ieguldījumi sasniedza 24 471 eur.

Dzīvoklis tiek izīrēts par 900 eiro mēnesī, īrnieki papildus maksā komunālos maksājumus, nekustamā īpašuma nodokli un īpašuma apdrošināšanu.

Starpība starp kredīta maksājumu un īres naudu ir 649 eiro mēnesī. Gadā tie ir 7 788 eiro. Šajā gadījumā pieņemsim, ka pamatsummas maksājums netiek ieskaitīts ienesīguma aprēķinos.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 7 788 / 24 471 = 31.82%

Par šiem ienākumiem tiek maksāts nodoklis 10% no īres ienākumiem, gadā tie ir 900 * 10% * 12 = 1 080 eiro. Īres ienākumi pēc nodokļu nomaksas ir 6 708 eiro gadā. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 27.41%

Ja aprēķinos iekļaujam kredīta maksājuma pamatsummu, t.i. veicot kredīta maksājumus daļa no summas tiek novirzīta kredīta pamatsummas dzēšanai, kas praktiski ir dzīvokļa īpašnieka ieguvums.

Kredīta % pirmajā gadā tiek samaksāti ap 117 eiro mēnesī. Tātad izīrētāja mēneša ienākumi sastāda 900 -117 = 783 eiro. Gadā tie ir 9 396 eiro.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 9 396 / 24 471 = 38.4%

Pēc nodokļu nomaksas īres ienākumi gadā ir 8 316 eiro. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 33.98%

Jāatzīmē, ka aprēķinos nav iekļauti uzkrājumi dzīvokļa nolietojumam.

Secinājumi: Neto ienesīgums 33.98% gadā ir ļoti labs rādītājs. Taču šādus objektus ir jāspēj gan atrast, gan būt pietiekami apņēmīgam, lai to izremontētu un sagatavotu īrei, kas parasti aizņem vairākus mēnešus. Lielais ienesīgums arī atspoguļo lielo riska līmeni, ko uzņēmās dzīvokļa pircējs iegādājoties šo īpašumu. Šajā gadījumā liels risks ir atmaksājies ar ļoti augstu ienesīgumu.

Tik augstu ienesīgumu nebiju spējis iztēloties sevis veiktajos hipotētiskajos aprēķinos. Tomēr jāņem vērā, ka šis ir nestandarta objekts, ko nevar likt vienā kategorijā ar sērijveida dzīvokļiem un maziem vai vidējiem īres dzīvokļiem jaunajos projektos.

Ja tiktu rēķināts nolietojums pēc tādiem pašiem pieņēmumiem kā hipotētiskajos piemēros (100 eiro uz kvadrātmetru ieguldījums pēc 10 gadiem, kopā 13 100 eiro jeb 1 300 eiro gadā), tad gada neto ienesīgums būtu 28.67%. Arī tas ir iespaidīgs ienesīguma līmenis.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

Ir daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Investīcijas nekustamajā īpašumā: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā

Gada sākumā uzrakstīju savas domas par investīcijām nekustamajā īpašumā un veicu aprēķinus dažiem hipotētiskiem investīciju piemēriem.

Hipotētiskos piemērus meklē šeit Investīcijas nekustamajā īpašumā: sērijveida dzīvoklis un šeit Investīcijas nekustamajā īpašumā: dzīvoklis jaunajā projektā

Es ar investīcijām nekustamajā īpašumā šobrīd nenodarbojos, taču, ņemot vērā straujo ekonomikas pieagumu, ir sajūta, ka cilvēkiem turpina uzlaboties turīguma līmenis un interese par dažāda veida investīcijām pieaug.

Tieši tāpēc palūdzu savam draugam un nekustamo īpašumu praktiķim  Deividam Cjukšam padalīties ar pāris nekustamā īpašuma investīciju piemēriem. Apskatīsim 3 konkrētus piemērus: 1-istabas dzīvoklis jaunajā projektā, 6-istabu dzīvoklis pirmskara mājā un 3-istabu dzīvoklis pirmskara mājā.

Kā noprotams pēc virsraksta, šajā rakstā aplūkosim piemēru ar 1-istabas dzīvokli jaunajā projektā.

Par dzīvokli:

  • Jaunais projekts
  • Atrašanās vieta: Pērnavas ielā netālu no Zemitānu tilta.
  • Platība: 19 m2
  • Apdare: Pilna apdare
  • Cena: 30 900 eiro

Dzīvokļa iegādei tika izmantots hipotekārais kredīts.

  • Pirmā iemaksa bija 15.2% jeb 4700 eiro.
  • Procentu likme: 3.6%.
  • Kredīta maksājums: 133 eiro mēnesī (pirmajā gadā ap 53 eiro tiek novirzīti pamatsummai un ap 80 eiro ir procentu maksājums)
  • Ar iegādi saistītie izdevumi aptuveni 1 049 eiro (kredīta noformēšana, notārs, u.c.)

Pēc tam sekoja dzīvokļa sagatavošana izīrēšanai. Tika pasūtīta un uzstādīta virtuve ( ap 700 eir), nopirkta un uzstādīta sadzīves tehnika (ap 700 eiro), nopirktas un piegādātas mēbeles.

Visus sākotnējos ieguldījumus saskaitot kopā, summa ir 9 415 eiro. Ar šādu summu ir jārēķinās, lai nopirktu un sagatavotu dzīvokli izīrēšanai.

Dzīvoklis tiek izīrēts par 260 eiro mēnesī, īrniekam papildus ir jāmaksā sabiedrisko pakalpojumu rēķini un nekustamā īpašuma nodoklis.

Starpība starp kredīta maksājumu un īres naudu ir 127 eiro mēnesī. Gadā tie ir 1 524 eiro. Šajā gadījumā pieņemsim, ka pamatsummas maksājums netiek ieskaitīts ienesīguma aprēķinos.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 1 524 / 9 415 = 16.19%

Par šiem ienākumiem tiek maksāts nodoklis 10% no īres ienākumiem, gadā tie ir 260 * 10% * 12 = 312 eiro. Īres ienākumi pēc nodokļu nomaksas ir 1 212 eiro gadā. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 12.87%

Ja aprēķinos iekļaujam kredīta maksājuma pamatsummu, t.i. veicot kredīta maksājumus daļa no summas tiek novirzīta kredīta pamatsummas dzēšanai, kas praktiski ir dzīvokļa īpašnieka ieguvums.

Kredīta % pirmajā gadā tiek samaksāti ap 80 eiro mēnesī. Tātad izīrētāja mēneša ienākumi sastāda 260 -80 = 180 eiro. Gadā tie ir 2 160 eiro.

Bruto ienesīgums šajā gadījumā ir 2 160 / 9 415 = 22.94%

Pēc nodokļu nomaksas īres ienākumi gadā ir 1 848 eiro. Gada ienesīgums šajā gadījumā ir 19.62%

Jāatzīmē, ka aprēķinos nav iekļauti uzkrājumi dzīvokļa nolietojumam.

Secinājumi: Neto ienesīgums 19.62% gadā ir ļoti solīds rādītājs. Ja ir pietiekami daudz brīvo līdzekļu dzīvokļa iegādei un sagatavošanai izīrēšanai (šajā gadījumā 9 415 eiro), tad šāda veida investīcijas ir vērts aplūkot.

Esmu pozitīvi pārsteigts, ka reāla piemēra ienesīgums tikai nedaudz atšķiras no maniem hipotētiskajiem aprēķiniem. Ja tiktu rēķināts nolietojums pēc tādiem pašiem pieņēmumiem kā hipotētiskajos piemēros (100 eiro uz kvadrātmetru ieguldījums pēc 10 gadiem, kopā 1 900 eiro jeb 190 eiro gadā), tad gada neto ienesīgums būtu 17.61%. Arī tas ir ļoti pievilcīgs rādītājs.

Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.

Ir daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Jaunā profesionāļa finanšu plāns (2) Nav saistību, nav aktīvu

Otrajam scenārijam, veidojot finanšu plānu jaunajiem profesionāļiem sērijā Jaunā profesionāļa finanšu plāns, esmu izvēlējies cilvēku, kuram nav ne saistību, ne arī aktīvu.

Šajā scenārijā tiek sastādīts plāns, kā sākt veidot uzkrājumus un kādas ir veicamās darbības. Arī šoreiz pieturēšos pie ierakstā Pirmie soļi minētajiem soļiem.

Scenārija pieņēmumi:

Kopīgie pieņēmumi visiem scenārijiem: Cilvēks. Jaunais profesionālis. 28 gadus vecs. Dzīvo viens. Strādā un dzīvo Rīgā. Saņem 2 000 eiro bruto (pirms nodokļiem) algu.

Šī scenārija pieņēmumi:

Saistības:

Saistību nav.

Aktīvi:

Uzkrājumu nav.

Budžets

Ienākumi: Alga 2000 eiro bruto mēnesī jeb 1392 eiro “uz rokas”

Izdevumi (mēnesī):

  • Mājokļa īre 250
  • Komunālie maksājumi 125 eiro (t.sk. apsaimniekošana, apkure, televīzija, internets)
  • Pārtika 150 eiro
  • Ēšana ārpus mājām 150 eiro
  • Transporta izdevumi 70 eiro
  • Citi izdevumi 147 eiro

Izdevumu summa: 892 eiro

Uzkrājumiem pieejami līdzekļi: 500 eiro

Mērķis ir tikt vaļā no saistībām un sākt veidot uzkrājumus.

Šajā scenārijā varam pieņemt, ka cilvēks iepriekš ir dzīvojis no algas līdz algai, saņemot un tērējot 892 eiro mēnesī. Cilvēkam radās iespēja saņemt paaugstinājumu vai nomainīt darba vietu ar augstāku atalgojumu. Saņemot jau augstāku atalgojumu, scenārija varonis nolemj brīvos līdzekļus novirzīt uzkrājumiem.

Ņemot vērā manis rakstīto ierakstā  Pirmie soļi, pats pirmais solis ir izveidot neparedzēto gadījumu fondu. Šajā gadījumā pieņemsim, ka pietiek ar 50o eiro.

Šajā gadījumā tas nav grūti. Pēc mēneša tie jau ir uzkrāti.

Tā kā saistību nav, tad var virzīties uz 3.soļa izpildīšanu, t.i. izveidot 6 mēnešu izdevumu uzkrājumu. Šajā gadījumā nepieciešamā summa ir 6 x 892  = 5352 eiro

Šos jāuzkrāj tādā bankas kontā, kam ir viegli piekļūt, piemēram, krājkontā. Tā kā krājkonti šobrīd maksā ļoti zemus %, tad alternatīva tiem ir BlueOrange 100% komplekts*. Par konta atlikumu var saņemt 5% gada likmi summu līdz 5000 eiro. Lai saņemto šo 5% likmi ik mēnesi ir jāveic vismaz 5 pirkumi ar kontam piesaistīto karti. Mazs trade-off pret 5% likmi. No nākamā gada % ienākumiem tiks piemērota 20% IIN likme, attiecīgi neto ienesīgums ir 4%.

5352 eiro uzkrāšanai būs nepieciešami 11 mēneši. Pēc tam šis uzkrājums turpinās dot papildus ienākumus 200 eiro gadā jeb 16 eiro mēnesī. Ar šo ir izpildīts  Pirmie soļi 3.solis.

Pirmo 3 soļu izpilde šajā scenārijā aizņēma 1 gadu.

Tālāk virzāmies uz 4.soli, t.i. veikt uzkrājumos tādos instrumentos, kuriem tiek piemēroti nodokļu atvieglojumi. Latvijā tie ir dzīvības apdrošināšana ar līdzekļu uzkrāšanu un 3.pensiju līmenis. Ar nākamo gadu nodokļu atvieglojumus par ieguldījumiem šādos instrumentos var iegūt par summu, kas nepārsniedz 10% no bruto algas.

3.pensiju līmenī uzkrātajiem līdzekļiem var piekļūt no 55 gadu vecuma, taču dzīvības apdrošināšanai ar uzkrājumu jau pēc 10 gadiem (2018.g.likumdošana). Scenārijā izvēlētais cilvēks ir 28 gadus vecs. Līdz 55 gadu vecumam ir 27 gadi. Uz šādu termiņu nav vairs diez ko izdevīgi ieguldīt 3.pensiju līmenī. Sīkāku pamatoju par to aprakstīju šajā rakstā Nodokļu reforma un uzkrājumi: aprēķini

Tātad izvēlamies dzīvības apdrošināšanu ar līdzekļu uzkrājumu. Tā kā cilvēks ir jauns, tad šim uzkrājumam var izvēlēties agresīvu ieguldījumu stratēģiju.

Izvēloties pakalpojumu sniedzēju ir jāpievērš uzmanība komsiju apjomiem, cik viegli ir veikt iemaksas, cik viegli ir noslēgt līgumu, ieguldījumi utt.

Konkrētu ieteikumu nesniegšu, taču varu atklāt, ka pats izmantoju Swedbank piedāvātos pakalpojumus. Ļoti ērta līguma noslēgšana internetbankā, vienas no zemākajām komisijām Latvijā, nav potenciālo interešu konfliktu ar ieguldījumiem savas grupas uzņēmumu pārvaldītajos fondos. Es esmu izvēlējies aktīvā pieauguma stratēģiju. Jāatzīmē, ka tā ir agresīva un var būt ar augstu svārstīgumu. (Vēlreiz uzsveru, ka šī nav konkrētā pakalpojuma rekomendācija. Aprakstu, ko izmantoju pats).

Atgriežoties pie scenārija. Bilance pēc 1 gada ir šāda.

Saistības:

Saistību nav.

Aktīvi:
  • 500 eiro uzkrājums neparedzētiem gadījumiem
  • 5000 eiro uzkrājums ar 5% ienesīgumu

Uzkrājumiem pieejamā summa 516 eiro mēnesī.

No otrā gada 200 eiro mēnesī tiek novirzīti dzīvības apdrošināšanā ar līdzekļu uzkrājumu.

Atlikušo 316 eiro ieguldīšana ir atkarīga no tā, kādi ir cilvēka nākotnes mērķi.

Ja ir plāns iegādāties savu nekustamo īpašumu, tad var veidot uzkrājumus īpašuma iegādei nepieciešamajai pirmajai iemaksai. Ja tāda plāna nav, tad līdzekļus var novirzīt ieguldījumiem.

Šajā vietā varam sadalīt scenāriju divos apakšscenārijos.

2.1. Tiek plānots iegādāties īpašumu

Šo summu šobrīd droši īstermiņā nav kur ieguldīt. Tāpēc to vajadzēs uzkrāt parastā norēķinu kontā. Pieņemsim, ka ir plāns uzkrāt līdzekļus 2 gadus un tad iegādāties nekustamo īpašumu.

Pa 2 gadiem tiek uzkrāti 24*316 = 7584 eiro. Tam vēl var pieskaitīt atgūto nodokļu atmaksu 480 eiro apmērā par pirmajā gadā veiktajām iemaksām dzīvības apdrošināšanā ar līdzekļu uzkrājumu. Kopā 8064 eiro

Bilance pēc 2 gadu uzkrāšanas ( kopā pagājuši 3 gadi).

Saistības:

Saistību nav.

Aktīvi:
  • 500 eiro uzkrājums neparedzētiem gadījumiem
  • 5000 eiro uzkrājums ar 5% ienesīgumu
  • 4800 eiro uzkrāti dzīvības apdrošināšanā ar uzkrājumu (200×24=4800 eiro. Gala summa būs citādāka, jo līdzekļi tiek ieguldīti finanšu tirgos, kas “uz vietas nestāv”)
  • 8064 eiro uzkrājums norēķinu kontā nekustamā īpašuma iegādei

Pieņemsim , ka viss uzkrājums tiek izmantots īpašuma iegādei. Pēc īpašuma iegādes izdevumu struktūra saglabājas iepriekšējā. Kredīta mēneša maksājums ir vienāds ar mājokļa īres maksu.

Īpašums tiek iegādāts 3 gadus pēc uzkrājumu sākšanas. Šajā brīdī ir puslīdz optimāla situācija. Ir uzņemtas kredītsaistības, bet ir līdzekļi neparedzētiem gadījumiem un drošības spilvens 6 mēnešu izdevumu apmērā. Nekad nedrīkst pieļaut situāciju, ka esi vienas algas attālumā līdz bankrotam vai ka ir jāņem kredīts, lai samaksātu ikmēneša maksājumus.

Ir jau pagājuši 3 gadi no scenārija sākuma. Sākoties 4. gadam, būtu jāpārskata nākotnes plāni un tad jāizvēlas nākamās veicamās darbības.

Un tagad atgriezīsimies pie otrā apakšscenārija.

2.2. Līdzekļu novirzīšana ieguldījumiem.

Konkrētus ieteikumus ieguldījumiem šajā ierakstā nesniegšu. Par atsevišķiem ieguldījumu veidiem esmu jau rakstījis iepriekš. Es priekšroku dodu ieguldījumiem finanšu tirgos. Ja tiek plānots ieguldīt ilgtermiņā, tad viens no labākajiem variantiem būs biržas tirgotie fondi. Ieguldot ilgtermiņā, jaunam profesionālim lielāko portfeļa daļu vajadzētu ieguldīt akciju ETF. Jā, akciju ETF ir augstāks svārstīgums, taču vēsturiski akciju tirgi ir nodrošinājuši krietni augstāku ienesīgumu nekā obligācijas.

Bilance pēc 3 gadiem šajā scenārijā:

  • 500 eiro uzkrājums neparedzētiem gadījumiem
  • 5000 eiro uzkrājums ar 5% ienesīgumu
  • 4800 eiro uzkrājums dzīvības apdrošināšanā ar uzkrājumu
  • 8064 eiro ieguldījums finanšu tirgos.

Pēdējo divu punktu uzkrājumu summa var krietni atšķirties atkarībā no tirgus svārstībām.

Ar šo noslēdzam scenāriju. Esmu paradījis, kā 3 gadu laikā tikt pie pieklājīgiem uzkrājumiem un to rezultātā spēt iegādāties nekustamo īpašumu vai sākt veidot ieguldījumu portfeli.

 

Atruna: Finanšu plānu piemēri ir tikai piemēri. Tajos rakstīto nevar uzskatīt par rekomendāciju vai ieteikumu veikt vai neveikt konkrētas darbības katrā individuālajā gadījumā.

Veiktajiem aprēķiniem ir tikai ilustratīva nozīme, tie var būt neprecīzi, taču atspoguļo situāciju kopumā. Vairāki faktori tiek pieņemti konstanti. Realitātē nekas nav konstants un jebkurš faktors ir pakļauts potenciālām izmaiņām.

*Esmu algots darbinieks BlueOrange bankā. Atlīdzību par saites ievietošanu savā blogā nesaņemu. Konkrēto piedāvājumu esmu ievietojos, jo tirgū nav alternatīvu šādam produktam ar līdzvērtīgu riska profilu, un patiesi uzskatu, ka šis pašreiz ir labākais risinājums.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Jaunā profesionāļa finanšu plāns

Daudz esmu rakstījis filosofiska tipa rakstus par personīgajām finansēm, taču konkrētas darbības vai darbību kopumu neesmu aprakstījis.

Tam ir savi iemesli. Bieži vien pirms ir iespējams veikt izmaiņas savās darbībās un sākt īstenot sava finanšu plāna noteiktos soļus, ir jāmainās domāšanai. Ar ierakstiem par paradumiem, par tēriņiem, par kredītiem, mazliet par ieguldīšanu un arī pensijām esmu centies kaut mazliet mainīt bloga lasītāju skatu punktu uz personīgajām finansēm.

Šķiet, ka ir pienācis laiks uzrakstīt praktiskus un dzīvē īstenojamus finanšu plānu piemērus.

Kā tas izskatīsies?

Sagatavošu vairākus finanšu plānus. Visi finanšu plānu piemēri tiks gatavoti pēc šādiem parametriem.

Cilvēks. Jaunais profesionālis. 28 gadus vecs. Dzīvo viens. Strādā un dzīvo Rīgā. Saņem 2 000 eiro bruto (pirms nodokļiem) algu.

Tālāk jau katrā piemērā izspēlēšu dažādus scenārijus, kādi, manuprāt, ir tipiskākie mums apkārt.

Saprotu, ka uzreiz rodas daži jautājumi:

Kāpēc viens? Ko darīt pāriem? Vienam cilvēkam finanšu plānu ir vienkāršāk sastādīt. Ja esat divatā, ir jāsāk ar kopējo mērķu sastādīšanu un tikai pēc tam var sastādīt kopējo finanšu plānu.

Kāpēc tieši 2 000 eiro bruto alga? No šāda ienākumu līmeņa var atlicināt pietiekami daudz brīvo līdzekļu, lai sāktu veidot nopietnus uzkrājumus un varētu tiekties uz  savas finansiālās neatkarības sasniegšanu. Arī mazākiem ienākumiem ir jāveic uzkrājumiem. Arī ar 1000 eiro bruto algu, prātīgi saimniekojot, var izveidot prāvus uzkrājumus ilgākā termiņā.

Ko darīt, ja ir ļoti maza alga? Jāpelna vairāk. Citas atbildes nav. Ir jāatrod veidi, kā celt sevis kā darbinieka tirgus vērtību. Vēlos uzsvērt, ka mācīšanās nav grēks vai kas nosodāms. Macīties var ne tikai jaunieši. Mācīties, ja ne formāli izglītības iestādes, ir jāturpina nepārtraukti. Tikai tā var tikt uz priekšu.

Kāpēc Rīgā? Rīga ir vieta, kur ir visaktīvākā ekonomiskā dzīve Latvijā. Attiecīgi šādi jaunie profesionāļi visvairāk ir tieši Rīgā. Tikko virzāmies ārpus Rīgas, tā katra scenārija variācijas pieaug eksponenciāli.

Kāpēc jaunais profesionālis? Mans pieņēmums ir, ka 28 gadu vecumā šādu atalgojumu saņem cilvēki, kas sevi jau ir pierādījuši darbos. Tieši tāpēc arī uzsveru – jaunais profesionālis.

Kāpēc profesionālis un nevis profesionāle? Man kā vīriešu kārtas pārstāvīm vieglāk ir rakstīt izmantojot vīriešu dzimtes vārdus. Viss rakstītais attiecas vienlīdzīgi gan uz vīriešiem, gan uz sievietēm.

Ja ir vēl kādi jautājumi, gaidu tos facebook komentāros.

Visus finanšu plānus katrā no scenārijiem veidošu, vadoties no ieraksta Pirmie soļi

Saites no uzrakstītajiem finanšu plāniem ievietošu šajā rakstā pēc to tapšanas. Finanšu plānus publicēšu tuvākajā laikā.

Atruna: Finanšu plānu piemēri ir tikai piemēri. Tajos rakstīto nevar uzskatīt par rekomendāciju vai ieteikumu veikt vai neveikt konkrētas darbības katrā individuālajā gadījumā.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Kuru 2.pensiju līmeņa plānu izvēlos es?

Kopš Indexo parādīšanās man bieži ir jautājuši, kuru 2.pensiju līmeņa plānu es izvēlos un ko es ieteiktu citiem?

Jāsaka uzreiz, ka nevienam neieteikšu konkrētu 2.pensiju līmeņa plānu, taču aprakstīšu, kāpēc esmu veicis konkrēto izvēli.

Jau pirmajā dienā, kad bija iespējams pieteikties Indexo 2.pensiju līmeņa plānam “Izaugsme”, tam pieteicos.

Tā kā investīciju pasaulē neesmu pirmo dienu, tad man piedāvājums uzreiz bija skaidrs un saprotams. Zemu izmaksu pārvaldītājs ar pasīvu ieguldījumu stratēģiju, kas iegulda līdzekļus zemu izmaksu fondos.

Agrāk manus līdzekļus 2.pensiju līmenī pārvaldīja viena no lielajām bankām. Par rezultātiem nevarēja priecāties. Biju arī izpētijis, kur plāns iegulda līdzekļus. Plāns ieguldīja līdzekļus arī saistīto uzņēmumu vai pat tā paša pārvaldītāja pārvaldītajos fondos. Tas automātiski noved pie potenciāla interešu konflikta. Tāds var arī nebūt, ja pārvaldītais fonds tiešām nodrošina labāko ienesīgumu attiecīgajā aktīvu klasē, taču savi fondi rada papildus motivāciju paturēt lielāku ienākumu daļu savas grupas ietvaros.

Tas viss Indexo plānā nav.

Es vēlētos, lai mani līdzekļi tiktu ieguldīti vēl agresīvāk, t.i. visi līdzekļi tiktu ieguldīti akciju tirgos, jo man līdz pensijai vēl priekšā ir vairākas desmitgades. Diemžēl to neļauj spēkā esošā likumdošana. Tāpēc vēl lielāka nozīme ir zemām pārvaldīšanas izmaksām, attiecīgi atstājot lielāku finanšu instrumentu ienesīguma daļu tieši pašam ieguldītājam.

Lai arī neesmu pilnīgs pasīvās pārvaldīšanas metodes fans, tomēr esošie pensiju plāni ar savu aktīvo sniegumu nespēj pārliecināt un attiecīgi zemu izmaksu pasīvās pārdaldīšanas 2.pensiju līmeņa plāns ir optimāls variants.

Šie visi faktori man palīdzēja veikt izvēli.

Neilgi pēc Indexo “Izaugsmes” plāna parādīšanās tika piedāvāts vēl viens zemo izmaksu plānts no INVL “INVL INDEX DIRECT”. Nesaprotu, kāpēc vajadzēja tik garu un sarežģītu nosaukumu, taču ne par to ir runa.

“INVL INDEX DIRECT” piedāvā pat vēl zemākus pārvaldīšanas izdevumus. Šim plānam nevarēju pieteikties, jo pirms neilga laika biju jau veicis pārvaldītāja maiņu (pārvaldītāju var mainīt vienreiz gadā). Tomēr tas nav vienīgais iemesls. Pagaidām INVL nav spējis mani pārliecināt par savu plānu. INVL nav publicējis konkrētu aktīvu sadalījuma plānu. Jā, es zinu, ka ieguldījumus varēsim redzēt ceturkšņa pensiju plānu atskaitēs, taču šādam plānam prasītos, ka aktīvu sadalījums pa konkrētiem instrumentiem tiek publicēts arī plāna mājaslapā. Kā nekā pasīvā pārvaldīšana paredz, ka fondu sadalījums netiek bieži mainīts.

Šo visu faktoru rezultātā šobrīd esmu Indexo klients.

Kā būs nākamgad? To vēl laiks rādīs. Briest pārmaiņas likumdošanā un to rezultātā tiks būtiski ierobežotas maksimālās komisiju izmaksas visiem pārvaldītājiem. Ja pareizi saprotu, tad komisiju apjoms būs tik neliels, ka gandrīz visiem pārvaldītājiem pēc tam būs vienādas komisijas. Tad jau atkal varēs vērtēt plānu izvēlētos ieguldījumus, pārvaldīšanas manieri, vērtības, sniegumu, utt.

Atgādinu, ka neiesaku nevienu konkrētu pensiju plānu. Šajā rakstā esmu aprakstījis faktorus, uz kuriem balstīju savu pensiju plāna izvēli.

Atruna: Neesmu nekādā veidā saistīts ar Indexo vai INVL. Neesmu lūgts, aicināts no Indexo vai INVL puses rakstīt atsauksmi, viedokli un faktorus pensiju plāna izvēles veikšanai.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

Nekustamā īpašuma P2P un crowdfunding

Pirms laika saņēmu jautājumu, vai varu kaut ko uzrakstīt vai pateikt par nekustamā īpašuma P2P un crowdfunding platformām.

Neesmu ne noliedzējs, ne šo platformu fans. Tādas ir ne tikai Latvijā, bet arī citās valstīs iegūst augstu popularitāti. Parasti katrai no platformām mazliet atšķiras darbības modelis.

Ja runājam par platformām, kas zināmas Latvijā (konkrētas nesaukšu), tad katra no tām ir mazliet atšķirīga. Vienā tiek piedāvāts ar kapitālu piedalīties īpašumā attīstībā, būvniecībā, savukārt citā tiek piedāvāts ieguldīt aizdevumos, kam kā nodrošinājums kalpo hipotēka uz īpašumu.

Atšķiras arī peļņas nosacījumi. Vieni piedāvā ieguldīt equity (kapitālu) un attiecīgi dalīt peļņu, lai kāda tā būtu. Citi piedāvā fiksētu procentu ienākumu uz noteiktu laika termiņu.

Nekas principiāli slikts šajos piedāvājumos nav. Tātad izmantot šos var, taču pirms tam ir kārtīgi jāizvērtē gan pati platforma un attiecīgi arī katra atsevišķā investīcija.

Kādi ir galvenie riski, ko es saskatu šajos piedāvājumos?

Sāksim ar tādiem piedāvājumiem, kur tiek piedāvāts ieguldīt kapitālā un pēc projekta noslēgšanās dalīt saņemot peļņu.

Galvenais risks šajos projektos ir tirgus risks. Ja tiek paredzēts, ka tiek ieguldīti līdzekļi projekta attīstīšanā (nav svarīgi, vai tas ir viens dzīvoklis, daudzdzīvokļu projekts, viesnīca vai kas cits), šādiem projektiem termiņš var būt pāris gadi. Vai varam prognozēt, kādā stāvoklī būs valstu ekonomikas pēc 2-3 gadiem? Un attiecīgi, cik liels būs pieprasījums pēc nekustamā īpašuma?

3 gadu tālu nākotni neviens nevar progrozēt. Tātad šajā gadījumā lielākais risks ir tas, ka nekustamā īpašuma cenas neturpinās pieaugt vai būs ievērojami kritušās un nāksies saņemt krietni zemāku peļņu, vai dalīt zaudējumus. Jāatzīstas, ka neesmu detaļās iedziļinājies piedāvājumos un nezinu, kādas ir paredzamās darbības, ja pēc konkrētā termiņa nav iespējams īpašumu realizēt par ieplānoto cenu vai vismaz bez zaudējumu cenu. Kurš tajā gadījumā pieņem gala lēmumu, vai projektu turēt tirgū līdz tas atgūsies un tad pārdot (papildus izmaksas) vai piefiksēt zaudējumus.

Protams, pastāv dažādi citi riski. Tā kā šī joma nav regulēta, tad ir salīdzinoši augstāks krāpniecības risks. Laiks rādīs, kā šādas platformas un to piedāvājumi spēc pārdzīvot nākamo krīzi. Nesaku, ka būs slikti, saku, ka neviens nezina kā būs.

Par ieguldījumiem aizdevumos, kam kā nodrošinājums kalpo hipotēka uz īpašumu.

Šeit itkā viss ir vienkārši un saprotami. Tirgū jau ir diezgan daudz tādu piedāvājumu un šādos aizdevumos var ieguldīt jau diezgan ilgu laiku.

Te gan arī ir jāņem vērā vairāki faktori. Piemēram, augstās procentu likmes.

Ja šodien labs kredītņēmējs var saņemt hipotekāro kredītu ar likmi 2-3%, tad kāpēc lai tas ņemtu kredītu ar divciparu likmi? Vai nu kredītņēmējam nav stabilu ienākumu, vai jau ir citas saistības, vai nodrošinājums ir nelikvīds, utt. Iemesli var būt daudz un vairāki pārklāties katrā konkrētajā ieguldījumā.

Vēl, manuprāt, būtu jāizvērtē kredīta atmaksas nosacījumi. Viss ir skaidrs ar 5 vai 10gadīgiem kredītiem ar ikmēneša pamatsummas un procentu maksājumiem. Taču tiek piedāvāti arī kredīti, piemēram uz 1 gadu, un pamatsumma tiek atmaksāta kopā ar procentiem termiņa beigās.

Iekrita acīs viena ieguldījumu iespēja, ko diezgan plaši reklamē, kur tiek piedāvāts ieguldīt aizdevumā, kam par ķīlu kalpo īpašums Siguldas apkārtnē. Norādītas LTV (loan-to-value), ja pareizi atceros, bija nedaudz zem 70%. Neesmu eksperts nekustamā īpašuma vērtēšanā un darījumos, taču šķiet, ka tas ir ļoti tuvu vai pat ir ātrā realizācijas cena.

Pirmkārt, jocīgs liekas šāds aizdevums uz konkrētu termiņu ar visas summas atmaksu un procentu maksu termiņa beigās. Ko darīs, ja kredītņēmējs nespēs īpašumu termiņa laikā pārdot vai pārfinansēt saistības? Droši vien sāksies piedziņas process, īpašums tiks nodots uz izsoli un visticamāk tiks pārdots par cenu, kas ļoti iespējams būs zemāka par vērtējuma cenu, iespējams tieši šie ap 70% no īpašuma vērtības. Ja tirgus piebremzējas, tad vēl mazāk. Papildus tam, samaksu no darījuma saņems tiesu izpildītājs, vēl droši vien platforma gribēs kādu komisiju par cesiju turētāju interešu pārstāvniecību. Var sanākt tā, ka ieguldītos līdzekļus var sanākt atgūt mazākā apjomā nekā tika ieguldīts. Protams, viss var arī izdoties un, iespējams, nopelnīt labus procentus šajā termiņā.

Kā var noprast, ir ļoti daudz faktori, kas ir jāizvērtē.

Kā jau minēju, ir jāizvērtē pašas platformas. Pēc tam ir ļoti rūpīgi jāizanalizē katra konkrētā investīcijā. Divciparu ienesīgums tiešām šķiet pievilcīgi, taču pamodelējot mazliet citādāku iznākumu, piemēram, aizdevums netiek atmaksāts un viss process ievelkas uz pāris gadiem. Līdzekļi pieejami nav, iznākums nav skaidrs, pastāv risks zaudēt daļu no saviem līdzekļiem, utt.

Kamēr tirgos viss ir labi, tikmēr šādi piedāvājumi, vismaz pagaidām, izskatās, ka ir sekmīgi un viss rullē. Kā būs pie kādas tirgus piebremzēšanās? To arī ieraudzīsim tikai tad.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Luksus auto izmēra portfelis

Auto kopš pirmsākumiem ir kalpojis ne tikai kā pārvietošanās līdzeklis.

Auto var skatīt kā brīvības simbolu. Tas ļauj pārvietoties, kad vien vēlies un kur vien vēlies.

Auto kalpo arī kā statusa simbols. Jo dārgāks, lepnāks un retāks auto, jo augstāku statusu mēģina uzspēlēt tā īpašnieks.

Šīs ir nemainīgas vērtības, ko kāds vērtē augstu, savukārt cits vērtē zemu vai neuzskata pat par vērtēšanas vērtu.

Taču ne par to šoreiz ir runa. Šoreiz vēlos uzdot jautājumu:

Cik patiesībā turīgi ir luksus auto īpašnieki? Cik lieli ir viņu investīciju portfeļi?

Manuprāt, lai varētu sevi lutināt ar luksus auto, kas katru dienu zaudē vērtību, cilvēkam ir jābūt turīgam. Turīgam cilvēkam ir uzkrājumi un investīcijas, kas ļauj vieglu sirdi braukt ar dārgu auto.

Tas ir mans pieņēmums.

Protams, pasaulē ir citādāk. Ne tikai Latvijā cilvēki izvēlas braukt ar saviem ienākumiem un uzkrājumiem neatbilstoši dārgiem automobiļiem. Šādas tendences ir novērojamas visā pasaulē.

Šobrīd jau dzirdu vairāku cilvēkus domas: “bet man auto ir nepieciešams, lai nokļūtu uz darbu!” Uz darbu var aizbraukt arī ar ne luksus auto un pastāv arī citi transporta veidi.

Labi. Nemācīšu nevienam, ar kādu auto braukt vai nebraukt. Vēlos tikai teikt, ka saprātīgs cilvēks izvēlēsies tādu auto, kas veic pamata funkciju, tas ir, pārvietošanos no punkta A uz punktu B. Ja uzkrājumu un investīciju portfeļa, vērtīgo aktīvu kopums ir pietiekami liels, tad droši var sevi lutināt ar luksus auto un pārvietoties kaut vai ar personīgo lidmašīnu, helikopteri vai jahtu.

Es nesaku, ka turīgiem cilvēkiem nevajag izbaudīt dzīvi. Es saku, ka cilvēkiem, kas vēl ir tikai ceļā uz tūrīgumu, nav prātīgi notērēt savu vērtīgo dzīves laiku tikai lai spētu pērvietoties ar “krutāku” auto. Te var atcerēties manis sen rakstīto rakstu par laiku Laiks ir nauda

Un jā, es zinu, ka ir tāda lieta kā reto auto kolekcionēšana. Šādiem retajiem auto vērtība parasti mēdz pieaugt. Taču šo nevajadzētu jaukt ar situāciju, kurā tiek iegādāts jauns vai palietots jaguārs un sev un citiem tiek mēģināts iestāstīt, ka tas ir kolekcionāru auto, kam pēc daudziem gadu desmitiem būs augstāka vērtība.

Varbūt ne pārāk izdevies bloga ieraksts un izvēlētā tēma, taču atklāti runājot ar cilvēkiem par viņu finansiālajām iespējām, ļoti bieži nākas secināt, ka, iespējams, auto ir cilvēka dārgākais aktīvs (pie tam tas katru dienu zaudē savu vērtību).

Tad vēl gadās redzēt situācijas, ka jauns censonis pārvietojas ar palietotu luksus klases auto, taču mērinstrumentu panelī deg lampiņa blakus burtiņam “E”. Zinu jau zinu, ir tās mašīnas parasti ērtas un ir pat citādāka sajūta tajās braucot. Tomēr vai sajūtas dēļ ir vērts tērēt savu tik dārgo laiku?

Ko es saprotu ar pietiekamu uzkrājumu apjomu un pietiekami lielu investīciju portfeli? Šajos aktīvos netiek ieskaitīts savs mājoklis, tas nav finanšu aktīvs, jo no tā nevar gūt ienākumus. Tātad, neskaitot mājokli, personai ir pietiekami daudz brīvo līdzekļu, lai izvēlēto auto bez raizēm iegādātos un apzinātos, ka tā vērtība nepārtraukti krītas un ka pēc pāris gadiem gribēsies to atkal mainīt.

Piemēram, cik lielam jābūt investīciju portfelim, lai brauktu ar jaunu S-klasi? Tā maksā sākot no 86 500 eiro, labākā komplektācijā ar 100 000 eiro jārēķinās. Interneta plašumos ir dzirdētas dažādas versijas par to, cik dārgu auto var atļauties cilvēks. Viena no tām saka, ka atbilstošs auto būtu 10% vērtībā no cilvēka gada ienākumiem. Tātad, lai iegādātos jaunu S-klasi par 100 000 eiro, cilvēkam ir jāpelna vismaz miljons eiro gadā. Ja ienākumi tiek gūti tikai no investīciju portfeļa, tad pie 5% ienākuma portfelim būtu jāsasniedz 20 miljoni eiro apjoms. No šī izriet, ka ar S-klasi vajadzētu braukt tikai miljonāriem.

Protams, pēc šiem datiem sanāk tā, ka pat golfiņa iegādei par 17 000 eiro gadā būtu jāpelna 170 000 eiro gadā. Es šo pieņēmumu atļautos paplašināt uz to, ka izdevumiem par auto, t.sk. iegāde, remonts, nevajadzētu pārsniegt 10% no gada ienākumiem.

Ja pērkam jaunu auto ar mēneša maksājumu 300 eiro, pieskaitām citas izmaksas un faktiski tērējam ap 400 eiro mēnesī jeb 4 800 eiro gadā, tad gada ienākumiem vajadzētu būt 48 000 eir0 (pēc nodokļu nomaksas, jo tērējam taču arī pēc nodokļu nomaksas). Ja ienākumus gūstam no investīciju portfeļa ar 5% gada ienesīgumu, portfelim ir jābūt 960 000 eiro. Ja ienākumi tiek gūti algotā darbā, tad attiecīgi algai ir jābūt 48 000 eiro gadā pēc nodokļiem jeb 83 340 pirms nodokļu nomaksas. Pēc šadiem aprēķiniem vēl aizvien sanāks, ka liela daļa cilvēku brauc ar neadekvāti dārgiem auto attiecībā pret saviem ienākumiem.

Tas arī viss šodien!

Atgādinu, ka šis ir tikai mans viedoklis. Katrs pats savas laimes kalējs.

P.s. Savu auto pārdevu pirms 2 gadiem un pārcēlos uz dzīves vietu, kas ir tuvāk darbam. Nepieciešamības gadījumā pārvietojos ar taksi, brīvdienās dažreiz izmetu līkumu ar velosipēdu un vecākus apciemoju, izmantojot sabiedrisko transportu.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit:

 

Kur ieguldīt īstermiņā?

Ātri, lēti un kvalitatīvi. Izvēlies divus no trim. Tā mēdz runāt par dažāda veida projektiem. Var ātri un lēti, taču nebūs kvalitatīvi. Var lēti un kvalitatīvi, taču nebūs ātri. Var ātri un kvalitatīvi, taču nebūs lēti.

Līdzīgi var runāt par ieguldījumiem. Zems risks, augsts ienesīgums un īss termiņš. Izvēlies divus no trim. Kas tad sanāk?

  • Zems risks un augsts ienesīgums – tā var raksturot ļoti ilga termiņa ieguldījumus. Piemēram, S&P 500 indekss ilgtermiņā ir spējis nodrošināt ap 8% gada ienesīgumu. Īstermiņā vēl salīdzinoši nesena pieredze rāda, ka indekss var kristies ļoti strauji īsā termiņā, tomēr ilgtermiņā, visticamāk, indekss spēs dot salīdzinoši augstu ienesīgumu ar salīdzinoši zemu risku.
  • Augsts ienesīgums un īss termiņš – parasti asociējas ar ļoti riskantām investīcijām. Piemēram, darījumi ar augstu kredītplecu, augsts līdzekļu neatgūšanas risks, sarežģīti īstermiņa atvasinātie finanšu instrumenti. Ja tiek solīts augsts ienesīgums īsā termiņā, tas gandrīz vienmēr automātiski paredz ļoti augstu risku un potenciāli zaudēt ne vien dažus procentus no summas, bet gan desmitos procentu un pat visu ieguldījuma summu.
  • Īss termiņš un zems risks – šādiem ieguldījumiem parasti nav augsts ienesīgums. Tas pat var būt negatīvs.

Protams, var gadīties īpašas situācijas, taču tādas parasti ļoti ātri pazūd, jo pieprasījums un piedāvājums ieguldījumu tirgū strādā izteikti efektīvi.

Šajā rakstā plašāk par zema riska un īsa termiņa ieguldījumiem.

Pēdējā laikā ir bijusi aptuveni šāda saruna ar vairākiem cilvēkiem:

Kaspar, man ir brīvi līdzekļi 20-30 tūkstošu eiro apmērā, taču tie visticamāk būs nepieciešami tuvākā gada vai divu laikā īpašuma iegādei/mājas būvniecībai. Kur šos līdzekļus ieguldīt, lai tie nestāvētu “pa tukšo”, nopelnīt kādus procentus un galvenais nezaudēt neko no pamatsummas?

1-2 gadi ir īss termiņš. Nezaudēt neko ir zems risks. Kādi tad ir varianti ar šādām summām?

Pelnošu variantu gandrīz nav. To nosaka arī tāds faktors, ka patreiz Eiropas Centrālā Banka bāzes likmi ir noteikusi -0.4%. Kā tas izpaužas dzīvē?

Banku pamata funkcijas ir pieņemt personu līdzekļus un izsniegt tos kredītā citām personām. Ja banka daļu līdzekļu nevar izdot kredītos (nav pievilcīgu kreditējamo objektu, kapitāla pietiekamības prasības nosaka daļu līdzekļus turēt pieejamus), tādā gadījumā banka līdzekļus izvieto centrālajā bankā, Latvijā tā ir Latvijas Banka. Par līdzekļu izvietošanu centrālajā bankā komercbankas saņem -0.4% jeb maksā centrālajai bankai 0.4%. Tas ir galvenais iemesls tam, ka bankas piedāvā tik zemas likmes termiņdepozītiem un krājkontiem (piebilde – citās valstīs klienti piemaksā par līdzekļu turēšanu kontos).

Attiecīgi arī citiem ieguldījumiem, atkarībā no riska profila šobrīd vēsturiski ir zemāks ienesīgums, jo pēc tiem ir augstāks pieprasījums.

Ok, pietiek teorijas. Kādi ir ieguldījumu varianti?

Viens no drošākajiem ieguldījumiem Eiropā skaitās Vācijas valdības parādzīmes. Šodien (09.11.2017) to ienesīgums uz 2 gadiem ir -0.76%. Ieguldot šodien 10 000 eiro, pēc 2 gadiem saņemsiet atpakaļ ap 9,848 eiro. Jā, tieši tā! Saņemsiet mazāk nekā ieguldījāt. Tik dārga šobrīd ir līdzekļu drošība. Par to nākas piemaksāt. Tomēr obligācijas ir ļoti likvīdas un tās jebkurā brīdī var pārdot un attiecīgi piekļūt saviem līdzekļiem.

Ir iespējams aizdot naudu Latvijas valdībai izmantojot krājobligācijas. Tās piedāvā šādus ienesīgumus (uz 09.11.2017).

Uz 6 mēnešiem gada likme ir 0.01%. Ieguldot 10 000 eiro, 6 mēnešu laikā nopelnīsiet 0,50 eiro jeb 50 eiro centus. Tāds pats ienesīgums ir arī 12 mēnešu krājobligācijām. Šo variantu nevar uzskatīt par diez ko pievilcīgu, jo šiem līdzekļiem uz izvēlēto termiņu nevar piekļūt, par ko tiek piedāvāts ļoti zems ienesīgums. Prātīgāk ir nesaņemt tik zemu ienesīgumu, tomēr saglabāt līdzekļu pieejamību.

Ejam tālāk. Var izmantot banku piedāvātos krājkontus. Izskrienot cauri lielāko banku mājaslapām, jāsecina, ka bankas piedāvā ap 0.02-0.05% gada likmi atlikumiem krājkontā. Tik tālu šis ir labākais variants, jo tas paredz saņemt augstākus procentus nekā iepriekšējos divos variantos. Kā arī līdzekļi parasti ir salīdzinoši viegli pieejami, standartā banka ir jābrīdina 7 dienas iepriekš.

Tālāk seko termiņdepozīti. Arī šis variants der tikai tādā gadījumā, ja ir precīzi zināms līdzekļu izmantošanas brīdis. Šai gadījumā neder termiņš 3-9 mēneši, jo termiņdepozīts tiek noslēgts uz konkrētu termiņu. Lielākas bankas piedāvā no 0% līdz 0.2% gada ienesīgumu par gadu ilgu termiņdepozītu. Mazākas bankas piedāvā arī augstākas likmes, pat pāri 1%. Līdz 100 000 eiro arī depozīti mazākās bankās būs drošībā, jo tiem tiek piemērotas valsts garantijas. Jāatceras, ka galvenais mīnuss termiņdepozītiem ir konkrētais termiņš, tātad līdzekļi ir ar ierobežotu pieejamību.

Vēl ir pieejams hibrīda variants. Kopš šī gada sākuma ir jauns risinājums. Ir iespēja līdzekļus līdz 5 000 eiro uzglabāt maksājumu kartes kontā un par to saņemt 5% gada ienesīgumu. Ir savs āķīts, ar maksājumu karti jāveic vismaz 5 pirkumi mēnesī.

Plašāk par pakalpojumu šeit: BlueOrange 100% komplekts

Piemērs. Ja ir 20 000 eiro brīvi līdzekļi īstermiņa ieguldījumiem, tad 15 000 eiro var turpināt uzglabāt parastā norēķinu kontā un 5 000 eiro izvietot minētajā piedāvājumā. Rezultātā par 5 000 eiro daļu tiks saņemts 250 eiro gadā. Ja rēķinām pret visiem 20 000 eiro, tad tas ir 1.25% gada ienesīgums, pie tam līdzekļi ir pieejami jebkurā brīdī.

Ja brīvie līdzekļi ir jaunās ģimenes rīcībā, tad katra persona var izvietot pa 5 000 eiro šajā piedājumā, rezultātā 10 000 eiro pelna 5% gada ienesīgumu jeb 500 eiro gadā. Ja rēķinām pret visiem 20 000 eiro, tad tas jau ir 2.5% gada ienesīgums, saglabājot līdzekļu pieejamību.

Ar šo principā beidzas drošo investīciju universs.

Jā, citās valūtās var iegūt augstāku gada likmi. Piemēram termiņdepozīts Krievijas rubļos nesīs krietni augstākus procentus, taču tādā gadījumā eiro ir jākonvertē uz rubļiem, pēc tam atpakaļ. Ar standarta konvertācijas kursiem var zaudēt pat vairāk nekā 5% konvertāciju rezultātā. Tāpat pastāv arī valūtas svārstību risks, kā rezultātā šodien konvertēti 1 000 eiro pēc gada var būt 1 100 eiro vērti vai 900 eiro vērti.

P2P ieguldījumus pat uz īsiem termiņiem nevar uzskatīt par zema riska ieguldījumiem. Tiem ir augsts līdzekļu neatgūšanas risks. Garāk termiņa ieguldījumiem nereti nav otrreizēja tirgus vai tas ir ar zemu aktīvitāti, attiecīgi nākas nolaist ieguldījuma cenu un potenciāli zaudēt daļu ieguldījuma summas. Pats P2P darbības modelis parasti paredz ļoti augsta riska aizdevumus/ieguldījumus.

Zelts nav īstermiņa drošs ieguldījums, jo tā cena svārstās katru dienu, dažreiz pat vairāk nekā 1%. Tātad pastāv augsts risks zaudēt daļu no ieguldījuma. Pie tam parasti par zelta iegādi un pārdošanu ir salīdzinoši augsta komisija, kas var būt apslēpta pirkšanas/pārdošanas starpībā.

Ja Tev nāk prātā citi īstermiņa ieguldījumi ar zemu risku, lūdzu, padalies ar tiem pie facebook ieraksta, iespējams, esmu ko piemirsis. Vai arī centīšos paskaidrot, kāpēc minētais ieguldījums nav zema riska un īstermiņa.

____________________________________________

Atruna:

1)Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas un ieguldījumus. Investīciju un ieguldījumu lēmumi ir katra paša ziņā.

2)Esmu algots darbinieks BlueOrange bankā. Atlīdzību par saites ievietošanu savā blogā nesaņemu. Konkrēto piedāvājumu esmu ievietojos, jo tirgū nav alternatīvu šādam produktam ar līdzvērtīgu riska profilu, un patiesi uzskatu, ka šis pašreiz ir labākais risinājums.

____________________________________________

Lai nepalaistu garām jaunākos rakstus, pieraksties uz e-pastu saņemt iknedēļas newsletter. To var izdarīt lapas labajā pusē (uz datora) vai lapas pašā apakšā (telefoniem draudzīgajā versijā)

Dalies ar rakstu un komentē to šeit: