Turpinot rakstu sēriju par investīcijām nekustamajā īpašumā, šodien apskatīšu konkrētu piemēru – dzīvoklis jaunajā projektā, kas tiek nopirkts un izīrēts.
Dzīvokļiem jaunajos projektos cenas ir diezgan lielā amplitūdā. Piemēra nolūkos izmantosim dzīvokli jaunajā projektā, kura iegādes cena ir 2 100 eiro/kv.m. un īres maksa ir 8.5 eiro kv.m. (Latio dati par 2016.g. 3.ceturksni).
Visbiežāk pirktie dzīvokļi ir platībās no 50 – 75 kv.m., tāpēc izvēlēsimies dzīvokli ar 63 kv.m. lielu platību. Šāda dzīvokļa iegādes cena ir 132 200 eiro un to var izīrēt par 535 eiro mēnesī.
Izmantošu tādus pašus scenārijus un pieņēmumus izmaksām, kādus izmantoju rakstā Investīcijas nekustamajā īpašumā: sērijveida dzīvoklis
Pieņemam, ka nekustamā īpašuma nodoklis ir 360 eiro gadā jeb 30 eiro mēnesī un dzīvokļa nolietojums ir 52,5 eiro mēnesī.
Pirmais scenārijs ir dzīvokļa iegāde, izmantojot 80% bankas finansējumu. Savus līdzekļus vajadzēs 132 200 x 20% = 26 440 eiro. Iegādes izmaksas ir 5% no summas jeb 6 610 eiro. Kopējais sākotnējais ieguldījums ir 33 050 eiro.
Kredīta maksājums šajā piemērā būtu 502 eiro mēnesī, pieņemot 25 gadu kredīta termiņu un 3% kredīta likmi. Pirmajā gadā procentos tiktu samaksāts apmēram 3 170 eiro jeb 264 eiro mēnesī, šīs ir izmaksas, kas ir jāatskaita no īres ienākumiem.
Neto īres ienākums (īres maksa – visi izdevumi) = 535 – 30 – 52,5 – 264 = 188,5 eiro mēnesī jeb 2 262 eiro gadā. Deklarējot ienākumus, tie var sarukt līdz 135 eiro mēnesī jeb 1 620 eiro gadā.
1 620 / 33 050 = 4.9% gada ienesīgums.
Otrais scenārijs – dzīvoklis tiek iegādāts par saviem līdzekļiem.
Kopējais ieguldījums ir 132 200 eiro plus iegādes izmaksas 3 % apmērā, kopā 136 166 eiro..
Neto īres ienākums = 535 – 30 – 52,5 = 452,5 eiro mēnesī jeb 5 430 eiro gadā. Deklarējot ienākumus tie var sarukt līdz 399 eiro mēnesī jeb 4 788 eiro gadā.
4 788 / 136 166 = 3.51%
Kā redzat, abos gadījumos ienesīgums sanāk ne pārāk pievilcīgs. Tāpēc gribu parādīt 3.scenāriju, kas kalpos par piemēru tam, cik ļoti situācija var mainīties, ja tiek palielināts aizņemtais finansējums un izdodas saņemt kredītu ar zemāku procentu likmi.
Dzīvoklis tiek iegādāts ar 90% bankas finansējumu. Savus līdzekļus vajadzēs 132 200 x 10% = 13 220 eiro. Iegādes izmaksas ir 5% no summas jeb 6 610 eiro. Kopējais sākotnējais ieguldījums ir 19 830 eiro.
Kredīta maksājums šajā piemērā būtu 448 eiro mēnesī, pieņemot 25 gadu kredīta termiņu un 1% kredīta likmi. Pirmajā gadā procentos tiktu samaksāts apmēram 1189,8 eiro jeb 99,15 eiro mēnesī, šīs ir izmaksas, kas ir jāatskaita no īres ienākumiem.
Neto īres ienākums (īres maksa – visi izdevumi) = 535 – 30 – 52,5 – 99,15 = 353,35 eiro mēnesī jeb 4 240 eiro gadā. Deklarējot ienākumus, tie var sarukt līdz 299.85 eiro mēnesī jeb 3 598.2 eiro gadā.
3 598.2 / 19 830 = 18.14% gada ienesīgums.
Kā jau minēju piemērā ar sērijveida dzīvokli, izmaksās būtu jāieskaita laiks, jārēķinās ar gaidītiem un negaidītiem izdevumiem, īrniekus maiņas izdevumiem utt.
Pozitīvā scenārijā investīcija dzīvoklī jaunajā projekta var nest no 3.5% līdz pat 18% gadā.
P.S. ir ļoti daudz un dažādi faktori, kas vienkāršības nolūkos nav ņemti vērā, tie var būtiski ietekmēt reālo ienesīgumu.
Atruna: Augstāk rakstītais ir tikai un vienīgi mans personīgais viedoklis un nav uzskatāms kā aicinājums vai rekomendācija veikt vai neveikt kādas konkrētas investīcijas. Investīciju lēmumi ir katra paša ziņā.
*Labots 12.01.2017 Veikts ienesīguma pārrēķins, piemērojot ienākuma no kapitāla nodokļa likmi 10%.
____________________________________________
Ja nepieciešams padoms vai konsultācija, ieskaties sadaļā Pakalpojumi!